Was passiert, wenn eine Immobilie geerbt wird?

An das mag man zwar zu Lebzeiten nicht denken, sorgt aber in vielen Fällen für Kopfschmerzen und Probleme, wenn plötzlich im Testament steht, dass eine Immobilie vererbt wurde.

Wer ein Haus oder eine Wohnung geerbt hat, wird relativ schnell vor Besonderheiten und steuerlichen Regelungen stehen, wenn er das Objekt verkaufen möchte. Ratsam ist natürlich der Verkauf über einen Immobilienmakler. Doch bevor dieser mit dem Verkauf betraut wird, sollte sich der Erbe im Vorfeld bewusst sein, welche Regeln und Gesetze er berücksichtigen und in weiterer Folge einhalten muss. Denn der Verkauf einer Immobilie, die geerbt wurde, bringt sehr wohl Tücken und Schwierigkeiten mit sich.

Aspekte, die vor dem Verkauf zu berücksichtigen sind

Der Tod ist und bleibt ein Tabuthema, über welches man zu Lebzeiten nicht spricht. Andererseits wäre es jedoch ratsam, wenn schon zu Lebzeiten der Nachlass geregelt wird. Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten, wenn das Testament bekannt ist und mitunter die Erben der Meinung sind, ungerechtfertigt behandelt worden zu sein. Streitthema Nummer 1 - die Immobilie.

Ein Haus erben mag zwar im ersten Moment eine Bereicherung sein, stellt den Erben aber auch vor - nicht immer vorhersehbaren - Schwierigkeiten. Wer eine Wohnung oder ein Haus geerbt hat, wird zuerst mit dem Finanzamt in Berührung kommen.

Eine Haus oder eine Wohnung erben geht mit Schriftverkehr einher; dies deshalb, da sämtliche Erbschaften in der Bundesrepublik der Steuerpflicht unterliegen. Der Erbe muss - drei Monate nach dem Tod des Verstorbenen - das Finanzamt darüber informieren, ob er ein Haus oder eine Wohnung geerbt hat. Unterlässt er die Meldung, macht er sich mitunter strafbar, da das Finanzamt eine theoretische Steuerhinterziehung wittert. 

Das Testament zu Lebzeiten

Wer nach seinem Tod keine Streitigkeiten auslösen möchte, kann schon zu Lebzeiten Vorsorge betreiben und sich um seinen Nachlass kümmern. Ein handschriftlich aufgesetztes Testament, unterfertigt und in weiterer Folge an das Amtsgericht übergeben, regelt den Nachlass; notarielle Testamente sollten immer beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt sein. Im Testament können aber nicht nur die Erben angeführt, sondern mitunter auch Erbengemeinschaften ausgeschlossen werden. Notare, Anwälte und Steuerberater raten immer wieder, etwaige Fallstricken zu vermeiden und helfen auch bei der Erstellung des Testaments, das den Nachlass in Wertpapiere, Kapitalvermögen sowie Immobilien aufschlüsseln sollte. Wird oder wurde eine Immobilie vererbt, sitzt natürlich auch das Finanzamt im Boot. Aus diesem Grund sollte "clever" vererbt werden. Seit dem Jahr 2009 ist das neue Erbrecht in Kraft, welches derart eingesetzt werden kann, dass die höheren Freibeträge zu einer gleichzeitigen finanziellen Entlastung beitragen und in weiterer Folge nicht das Erbe "auffressen".

Die Freibeträge und Steuerklassen - was muss beim Verkauf berücksichtigt werden?

Jeder Erbe hat das Recht auf einen Freibetrag; auf jenen Betrag muss er definitiv keine Steuer entrichten. Der Freibetrag kann von der Erbschaft abgezogen werden, sodass erst die Summe, die nach dem Abzug bestehen bleibt, steuerpflichtig wird und dem Finanzamt gemeldet werden muss. Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. 

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
• Enkelkinder: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• Sonstige Erben: 20.000 Euro

Die Erben werden auch - basierend auf dem Erbschaftsrecht - in drei Steuerklassen unterteilt. Die Steuerklassen haben jedoch nichts mit den altbekannten Lohnsteuerklassen zu tun, sondern richten sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad.
 

• Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Urenkel, Eltern sowie Großeltern
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner
• Steuerklasse III: andere Erben

Das Finanzamt erhebt, je nach Steuerklasse, die in weiterer Folge gestaffelten Erbschaftssteuersätze.

Steuerklasse I

• bis 75.000 Euro = 7 Prozent
• bis 300.000 Euro = 11 Prozent
• bis 600.000 Euro = 15 Prozent
• bis 6.000.000 Euro = 19 Prozent
• bis 13.000.000 Euro = 23 Prozent
• bis 26.000.000 Euro = 27 Prozent
• über 26.000.000 Euro = 30 Prozent

Steuerklasse II

• bis 75.000 Euro = 15 Prozent
• bis 300.000 Euro = 20 Prozent
• bis 600.000 Euro = 25 Prozent
• bis 6.000.000 Euro = 30 Prozent
• bis 13.000.000 Euro = 35 Prozent
• bis 26.000.000 Euro = 40 Prozent
• über 26.000.000 Euro = 43 Prozent

Steuerklasse III

• bis 75.000 Euro = 30 Prozent
• bis 300.000 Euro = 30 Prozent
• bis 600.000 Euro = 30 Prozent
• bis 6.000.000 Euro = 30 Prozent
• bis 13.000.000 Euro = 50 Prozent
• bis 26.000.000 Euro = 50 Prozent
• über 26.000.000 Euro = 50 Prozent

Die Ausnahme - wann ist eine Immobilie frei von Steuer?

Es gibt aber auch Ausnahmen: Immobilien können auch steuerfrei geerbt werden, wenn der Nachlass dem frisch verwitweten Ehepartner zukommt und jener im Objekt verbleibt. Dabei spielen weder die Größe oder der Wert eine Rolle. Die einzige Auflage, die von Seiten des Gesetzgebers auferlegt wird, ist eine zehnjährige Benützung der Immobilie. Wer innerhalb der zehn Jahre das Objekt vermietet oder verkauft, muss die Erbschaftssteuer bezahlen. Wenn Kinder das Haus oder die Wohnung erben, fallen ebenfalls keine Steuern an, wenn jene für mindestens zehn Jahre in der Immobilie verbleiben. Bei Kindern gibt es aber die zu berücksichtigende Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche.

Wann sollte die Immobilie verkauft werden und wann nicht?

Wer eine Wohnung oder ein Haus geerbt hat, für welches nur geringe oder gar keine Steuern bezahlt werden müssen und jenes verkaufen möchte, ist gut beraten, den Verkauf auch durchzuführen. Ist jedoch eine hohe Erbschaftssteuer zu entrichten, sollte der Erbe das Haus zunächst selbst nutzen. Wer also eine Immobilie erbt und jene mitunter verkaufen möchte, sollte sich überlegen, ob der Verkauf sinnvoll ist oder mitunter zu hohe Abgaben entrichtet werden müssen. Mitunter besteht auch die Möglichkeit, wenn eine hohe Steuerlast gegeben ist und die Immobilie nicht selbst genutzt wird, das Erbe auch auszuschlagen. 

Der Immobilienmakler als Vermittler

Wer seine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte natürlich einen dementsprechenden Immobilienmakler zu Rate ziehen. Jener ermittelt zuerst den Wert der Liegenschaft. Entscheidend sind die Lage, der Zustand, die Größe und auch der Stil und das Grundstück. Jene Werte können auch über einen Gutachter ermittelt und müssen nicht vom Makler geschätzt werden. Zu beachten ist, dass natürlich - wenn der Gutachter den Wert ermittelt - zusätzliche Kosten anfallen. Wer das geerbte Objekt selbst verkaufen möchte, ist oftmals nicht gut beraten. Dies deshalb, da viele offene Fragen im Raum stehen und Fehler möglich sind, die auch teuer werden können. Zu beachten ist, dass natürlich - wenn mehrere Personen ein Haus erben - die Verwendung der Immobilie im Vorfeld geklärt wird. Wer einen Immobilienmakler beauftragt, hat natürlich die Chance, dass er einen hohen Verkaufswert erzielt und mitunter auch Zeit spart. Immer wieder unterschätzen Menschen, die die Immobilie privat verkaufen möchten, den erhöhten Zeit- und auch Kostenaufwand. Der Immobilienmakler kann nicht nur eine objektive Wertermittlung erstellen, sondern auch einen relativ schnellen Verkauf ermöglichen. 

Der Makler hilft

Treten Fragen auf, die eben auftreten, wenn man mit der Materie nicht vertraut ist, hilft natürlich der Immobilienmakler. Er berät den Verkäufer nicht nur, wenn es um Steuerklassen und Freibeträge geht, sondern hilft auch beim Verkauf, dem "richtig in Szene setzen" des Objekts und hat natürlich auch Kunden in seiner Liste, die mitunter ein Objekt suchen, das auf die verkaufende Liegenschaft zutrifft. Wer eine Immobilie erbt, die er verkaufen möchte, sollte daher unbedingt auf einen Profi zurückgreifen und einen Immobilienmakler engagieren.