Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie sich die Pläne und Unterlagen genau anschauen. Haben Sie die Entscheidung getroffen, ein Haus zu verkaufen, müssen viele Punkte geprüft werden. Dazu gehört das Einholen von Erkundigungen über Genehmigungen oder Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses zu erfüllen sind.
Potenzielle Käufer sollten zusätzlich zur Besichtigung eines Objektes dessen näheres Umfeld genau betrachten. Familien mit Kindern werden größeren Wert auf eine Nähe zu einem Kindergarten oder einer Schule legen. Ebenso sollte der Weg zur Arbeitsstelle vorab ausgekundschaftet werden. Zu fragen ist auch, wie die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist oder die Verkehrswege mit dem Auto zu erreichen sind.
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Überzeugungsarbeit des Verkäufers
Immobilienverkäufer sollten durch das Zusammentragen möglichst umfangreicher Unterlagen das Vertrauen eines Käufers gewinnen. Wichtig ist, alle Details des Hauses vollständig und nachvollziehbar darzulegen. Nur die Unterlagen, die einem Käufer tatsächlich gezeigt werden können, wirken überzeugend und tragen zu einem besseren Verkauf bei. Kommt es zu offenen Details oder Nachfragen durch einen Käufer, hinterlässt dies einen unvorbereiteten Eindruck.
Dokumente für Interessenten
Hausbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten alle Schriftstücke, die das Haus betreffen, zusammentragen. Auf diese Weise haben Sie alles im Blick und behalten die Übersicht, wenn die ersten Anfragen von Kaufinteressenten eingehen. Je mehr Dokumente zur Verfügung stehen und umso aussagekräftiger diese sind, desto mehr kann ein Käufer von der Immobilie überzeugt werden. Ein ebenso wichtiges Dokument ist ein Grundriss, der die Anordnung aller Räumlichkeiten genau zeigt. Bei vielen älteren Häusern kann unter Umständen eine Neuerstellung des Grundrisses notwendig werden, wobei in neuen modernen Plänen nachträglich vorgenommene Umbauten und Installationen eingetragen sind. Grundrisse können durch zusätzliche Drei-D-Ansichten einschließlich Möblierungen ergänzt werden. Auf diese Weise kann eine ansprechende Präsentation im Internet erstellt werden, die Interessenten neugierig macht.
Vor dem Vertrag
| # | Was? | Woher? |
|---|---|---|
| 1 | Abnahmebescheinigung der Baubehörde (bei neueren Gebäude) für das Haus | Grundbuchamt |
| 2 | Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden | Grundbuchamt |
| 3 | Aufstellung über Instandhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen | |
| 4 | Auszug Baulastenverzeichnis | Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (Bayern und Brandenburg: Grundbuch) |
| 5 | Baubeschreibung | Bauordnungsamt |
| 6 | Baugenehmigungsurkunde | Bauordnungsamt |
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Energieausweis
Neben der Besichtigungsmöglichkeit für potenzielle Käufer müssen Sie einen Energieausweis erstellen, der Rückschlüsse über die energetische Beschaffenheit des Hauses informiert. Gleichzeitig liefert der Energiepass Verbesserungsmaßnahmen in Bezug auf die Energieeffizienz. Der Energieausweis muss einem möglichen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, ansonsten kann eine Geldstrafe von bis zu 15.000,00 Euro drohen. Sollten Sie noch keinen Energieausweis besitzen, müssen Sie diesen vor einem Verkauf der Immobilie erstellen lassen.
Unterlagen für den Hausverkauf
Ein wichtiges unentbehrliches Dokument für den Verkauf einer Immobilie ist der Grundbuchauszug, den Verkäufer beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichtes erhalten. Dieser Auszug enthält alle Daten des Grundstücks, zu denen die Größe, aber auch Wohn- und Wegerechte gehören. Der Grundbuchauszug kann durch eine Flurkarte ergänzt werden, die beim Katasteramt erhältlich ist. Diese Karte umfasst die geografische Situation des Hauses, die Grundstücksgrenzen und die umgebenden Grundstücke. Besteht bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde eine Bauakte, sollte diese ebenfalls hinzugezogen werden. Die Bauakte beinhaltet Unterlagen über die Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Flächen- und Maßangaben sowie die Baugenehmigung. Eigentümer eines Hauses können jederzeit die Einsicht in die Bauakte beantragen und Kopien für Käufer fertigen lassen.
Auflistung von Unterlagen für den Verkauf
Neben Energieausweis, Grundbuchauszug sowie Bauakte sind noch weitere Hausverkauf Unterlagen wichtig. Dabei handelt es sich um
- Baupläne, die Grundrisse der einzelnen Etagen, Schnitte und Ansichten beinhalten,
- Berechnungen von Architekten einschließlich Angaben über Wohnfläche, Nutzfläche und Zimmergrößen,
- Baubeschreibungen, die bei An- und Umbauten vorgenommen wurden,
- Sanierungsnachweise, wie Handwerkerrechnungen einschließlich Leistungsbeschreibungen sowie eine
- Kubaturberechnung, die den umbauten Raum umfasst.
Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, sollten Kopien der Mietverträge sowie Nachweise über Mieteinkünfte und die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre zur Verfügung gestellt werden.
Bei einer Eigentumswohnung sind die Teilungserklärung, Jahreswirtschaftspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Rechnungen über Instandhaltungskosten von Bedeutung.
Zusätzlich sollten möglichst umfangreiche Informationen zur Immobilie, wie Lage, die Geschichte des Hauses, Details oder Wissenswertes zum Objekt sowie Aufstellungen über die laufenden Betriebskosten zur Verfügung gestellt werden. Hilfreich sind auch Informationen über den Ort, in dem das Haus sich befindet. Dazu gehören Angaben über die Infrastruktur, Verkehrsanbindungen, kulturelle Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten der Umgebung, Sehenswürdigkeiten und Besonderheiten des Immobilienstandortes.
Erstellung eines Exposé zur Verkaufsförderung
Um die Aufmerksamkeit zukünftiger Käufer zu erregen, sollte ein Exposé über die zu verkaufende Immobilie erstellt werden. Dieses sollte alle notwendigen Informationen über das Haus beinhalten, die das Objekt charakterisieren. Dazu zählen Angaben über das Baujahr, Zustand des Gebäudes, Dach, Heizung, Angaben über die Größe der einzelnen Räume sowie weitere Ausstattungsmerkmale, wie Balkon oder Bodenbeläge. Der Text des Exposés sollte dabei klar und sachlich formuliert werden und durch aussagekräftige Fotos vervollständigt werden. Die Aufnahmen sollten das Haus aus verschiedenen Perspektiven von außen darstellen. Zusätzlich sollten Innenaufnahmen die einzelnen Räume darstellen und Besonderheiten, wie zum Beispiel Küche oder Bäder zeigen. Ein potenzieller Interessent wird anhand dieser Fotos schnell merken, ob das Haus seinen Vorstellungen entspricht. Bei einem Verkäufer werden sich nur wirklich ernsthaft Interessierte melden, die bereits wissen, was sie erwartet.
Unterlagen Notar Hausverkauf
Konnten Verkäufer und Käufer sich auf die Übertragung der Immobilie einigen, kommt es zum eigentlichen Kaufabschluss, der in einem Notariat durchgeführt wird. Die Kosten für den Notar werden in der Regel vom Käufer übernommen. Damit der Kaufabschluss reibungslos vonstattengehen kann, sollten dem Notar bereits im Vorfeld die erforderlichen Unterlagen übermittelt werden. Dabei handelt es sich um einen Entwurf des Kaufvertrages, sofern dieser nicht vom Notar entworfen wird, den Grundbuchauszug, einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster sowie Versicherungspolicen und Steuerbescheide. Alle Dokumente müssen vom Verkäufer bereitgestellt werden, während der Käufer sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern sollte.
Neben den eigentlichen Hausverkauf Unterlagen sind für Notare aus dem Grundbuchauszug besonders die Abteilungen II und III von Interesse. Diese enthalten Lasten, Beschränkungen und Grundpfandrechte, die auf die Immobilie eingetragen sein könnten. Besteht zum Beispiel ein Grundpfandrecht in Form einer Hypothek, kann dieses vom Erwerber übernommen werden. Der Verkäufer muss ihm dazu die entsprechenden Dokumente, wie Vertragsunterlagen, zur Verfügung stellen.
Der Verkäufer sollte Wohn- und Nutzfläche, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen ermitteln und diese Berechnungen einem Notar übergeben. Hinzu kommen die Grundrisse sämtlicher Geschosse des zu verkaufenden Hauses. Die Police über die Gebäudeversicherung geht an den Käufer mit Kauf der Immobilie über. Dieser hat jedoch die Möglichkeit, diese Versicherung innerhalb eines Monats zu kündigen.
Um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln, ist dem Notar vom Verkäufer der letzte Grundsteuerbescheid vorzulegen. Befindet sich das Gebäude auf einem fremden Grundstück, muss der Erbbaurechtsvertrag vorgelegt werden.
Ist die Immobilie vermietet, müssen dem Notar zusätzlich noch die Mietverträge einschließlich Nachweisen über Mieteinnahmen vorgelegt werden.
Wurden die Unterlagen Notar des Hausverkaufes vorgelegt, nimmt dieser die Personalien von Käufer und Verkäufer auf, liest den Vertrag vor und legt Übergabedatum sowie Fälligkeit des Kaufpreises fest. Im Anschluss leisten alle Beteiligten ihre Unterschrift.
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