Nachrüstpflicht zur Dämmung der obersten Decke bei Hauskauf

Der Traum vom eigenen Haus und die Pflichten

Der Traum vom eigenen Haus ist immer mit vielen Pflichten verbunden. Nicht nur der Kauf gestaltet sich ab und an sehr kompliziert, sondern auch nach dem Kauf sind sehr viele Dinge zu beachten, die dem neuen Hauseigentümer sehr voluminös vorkommen. Doch oftmals sind die Regelungen, die getroffen wurden und gesetzlich vorgeschrieben sind, nicht so mächtig, wie sie am Anfang erscheinen. So ist es auch für potentielle Hauseigentümer, die ein Haus aus den 1980er Jahren oder auch aus früheren Jahren erwerben möchten. Nicht selten stoßen sie dann auf den Begriff der Nachrüstpflicht für die oberste Decke. Diese Vorschrift im Rahmen der Energieeffizienz eines Hauses lässt viele Käufer zurückschrecken, da es immer verbindlich klingt. Doch im folgenden Artikel werden die Auswirkungen der Nachrüstpflicht aufgezeigt und der Mythos des großen Problems eingedämmt.

Gesetzliche Regelungen zur Nachrüstpflicht als Hausbesitzer

Laut EnEV §14 Absatz 3, der Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden, sind Hausbesitzer verpflichtet die Dämmung der obersten Decke oder des Daches nachzuholen, wenn diese noch nicht vorhanden ist. Dabei ist das Hauseingentümer dazu verpflichtet. Eine der vielen Pflichten, die dem Hauseigentümer obliegen. Nach dem Kauf ist der neue Eigentümer dazu angehalten diese Maßnahme innerhalb von zwei nach Jahren nach dem Kauf nachzuholen. Allein diese Tatsache schreckt viele Käufer vom Hauskauf eines älteren Gebäudes ab. Dabei gibt es sehr viele Möglichkeiten bereits im Vorfeld sicher zu stellen, dass diese Maßnahme bereits ausgeführt wurde. Die Paragraphen der EnEV gelten zu den öffentlichen Baurechten und sind daher allgemein gültig.

Wie kann man selbst feststellen, ob diese Maßnahme durchgeführt werden muss?

Generell und laut den neuesten Entwicklungen der EnEV 2014 gilt, dass diese Nachrüstpflicht nur unter bestimmten Umständen erfolgen muss. Bereits vor dem Kauf kann der potentielle Hauskäufer die Gegebenheiten überprüfen. Wenn der Dachboden eines Haus begehbar ist, dann muss das Dach nachträglich gedämmt werden. Ist dieser nicht begehbar, dann wird die obere Decke über dem letzten darunter liegenden beheizbaren Raum gedämmt.

Allerdings gibt es hierbei einige Ausnahmeregelungen, die eine Dämmung nicht erforderlich machen. Ist der Dachboden begehbar und stellt ein großes Potential zum Ausbau dar, dannn muss die Nachrüstung hier nicht erfolgen. Begründet ist dies in dem hohen wirtschaftlichen Aufwand, der bei einem Ausbau des Dachbodens zu einer Wohnung hinfällig wäre. Ein Ausbau ist dann möglich, wenn die Raumhöhe des Dachbodens ausreichend ist, dass ein durchschnittlich groß gewachsener Mensch bequem darin stehen kann.

Ebenso entfällt die Nachrüstungspflicht sobald der Dachboden als Lagerungsraum oder Trockenraum genutzt werden kann. Sofern kein Keller im Haus vorhanden ist oder der Dachboden sich sehr gut als Platz zum Wäschetrocknen eignet, dann kann diese Pflicht unter Umständen auch entfallen. Diese Nutzung ist aber nur dann angebracht, wenn der Dachboden ausreichend begehbar ist. Folglich kann er zwar nicht als zukünftiger Wohnraum genutzt werden, aber erfüllt gewisse Kriterien, die eine Nutzung des Dachbodens möglich machen. Diese Klärung der Zugänglichkeit und deren Vorraussetzungen sind laut §9 der EnEV gesetzlich festgelegt.
Auch im vorliegenden Ernergieausweis des Hauses ist es möglich zu ersehen, in wiefern der oberste Bereich des Hauses gedämmt ist.

Wem obliegt die Nachweispflicht?

Im Prinzip muss immer der Hauseigentümer nachweisen, dass diese Nachrüstpflicht erfüllt wurde oder aber aus bereits angesprochenen Gründen nicht notwendig ist. Wenn potentielle Käufer also Interesse an einer Immobilie älteren Baujahres bekunden, dann sollte dieser Sachverhalt mit dem aktuellen Eigentümer oder mit dem Makler abgeklärt werden. Alle Nachweise gegenüber den zuständigen Behörden obliegen auch dem Eigentümer des Hauses. Daher ist sehr empfehlenswert, dass diese Tatsachen bereits im Vorfeld des Kaufes geklärt sind.

Welche Werte geben Aufschluss über den Zustand der oberen Decke?

Sofern das Interesse an einem Haus, dessen Bau während oder nach den 1980er Jahren stattfand, besteht, kann man davon ausgehen, dass es bereits zu dieser Zeit nach der damals gültigen Wärmeschutzverordnung gebaut wurde. Bereits zu dieser Zeit wurden gewissen Parameter notwenig, die die Energieeffizienz und die Wärmedämmung eines Hauses genauer festlegten und bestimmten. In den vorliegenden Unterlagen und dem Energieausweis ist unter Umständen der K-Wert zu finden. Dieser mittlere Wärmekoeffizient gibt Aufschluss über die Wärmeabgabe des Hauses an die Umwelt.

Dieser Wert kann auf die heutige angewendete Messlatte nach DIN4108 EnEV ( Teil 2: Mindestanforderung an den Wärmeschutz ) angepasst werden. Laut des vorliegenden K-Wertes kann ein Fachmann diesen Wert auf die neuen Werte umrechnen und damit bestimmen, ob der Wert unter 0,9 Watt pro Quadratmeter Kelvin liegt. In diesem Falle würde die Nachrüstpflicht für den Hauseigentümer entfallen.

Ebenso existiert in den älteren Energieausweisen ein Wert, der den Wärmekoeffizienten der Aussenbauteile beschreibt. Wenn dieser unter 0,3Watt pro Quadratmeter Kelvin liegt, dann entfällt auch hier die Nachrüstpflicht. In allen anderen Fällen, in denen der Wert überschritten wird, sind die Kosten für die Wärmedämmung der oberen Decke oder des Daches nach dem Hauskauf zu kalkulieren.

Welche Nachweise über die obere Decke und ihren Zustand sind verlässlich?

Beim Kauf eines Hauses regelt der Kaufvertrag oftmals auch die Verpflichtung zur Nachrüstung der oberen Decke. Wenn diese Regelung nicht in den Verträgen getroffen ist, dann kann der Käufer davon ausgehen, dass er von dieser Pflicht entbunden ist, da das Gebäude allen baulichen Vorschriften entspricht. Allerdings muss jeder Käufer besonders sicher bei dieser Thematik sein und ist berechtigt sich dieverse Nachweise des Eigentümers vorlegen zu lassen.

Sollte der Eigentümer den Pflichten bereits nachgekommen sein oder er hat die Beschaffenheit bereits prüfen lassen, dann kann er in jedem Falle seine persönlichen Unterlagen vorlegen. Laut §26a der EnEV ist es dem Verkäufer erlaubt private Nachweise vorzulegen, die diese Tatsache belegen. Für diese privaten Unterlagen braucht er keine Bestätigung des zuständigen Bauamtes.

Sollten Käufer allerdings immer noch Zweifel an der Echtheit der Dokumente haben oder an der tatsächlichen Richtigkeit der Umstände kann jederzeit ein Fachmann zur Begutachtung der Unterlagen oder des Hauses hinzu gezogen werden. Allerdings sollte der Käufer hierbei beachten, dass die Kosten für den fachlichen Gutachter von ihm selbst getrtagen werden müssen. Daher sollte die potentielle Immobilie generell seinen Vorstellungen entsprechen, damit diese Kosten nicht unnötig investiert werden.

Welche Berufsgruppen sind geeignet um die Dämmung der oberen Decke prüfen zu lassen?

Im Grunde genommen kann ein Dachdecker ebenso als Fachmann hinzu gezogen werden, wie ein Bauingenieur. Auch andere Professionen können hier das Gutachten vornehmen, solang diese Person mit allen Vorschriften des Wärmeschutzes vertraut ist. Im Allgemeinen gibt es fachlich bestimmte Gutachter, die auf diese Art der Begutachtung einer Immobilie spezialisiert sind. Es ist empfehlenswert, dass der potentielle Käufer sich für einen gebietsfremden Gutachter entscheidet, wenn er Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Unterlagen hat. Denn ansässige Gutachter können eventuell in Beziehung zum Hausbesitzer sein. Das soll nicht bedeuten, dass Gutachter nicht loyal sind, aber ein Gutachter, der nicht zwingend in der unmittelbaren Umgebung wohnt ist unter Umständen weniger von der Befangheit betroffen.

Wenn alle diese Sachverhalte in Bezug auf die Nachrüstpflicht der oberen Decke oder des Daches geklärt sind, dann steht dem Kauf des Hauses nichts mehr im Wege, da alle notwendigen Maßnahmen oder Verpflichtung, die den Käufer erwarten, ausgeschlossen oder dargestellt wurden. Wenn die Nachrüstpflicht noch besteht, dann sollte sich der Käufer des Hauses zuvor über die Kosten bewusst sein, die ihn er erwarten werden. Folglich gilt es also dann abzuwägen, ob die Investition sich lohnt, wenn zusätzliche Baukosten anfallen.