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Als Käufer sollte man sich aus diesem Grund im Vorhinein, vor der Vertragsunterzeichnung, über eventuelle Regelungen der Eigentümergemeinschaft informieren.
Diese Regelungen finden sich in einer Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung. Handelt es sich bei dem vorgesehenen Kaufobjekt um eine bereits gebrauchte Wohnung innerhalb einer bestehenden WEG, sollte man sich über die Vergangenheit der Eigentumsanlage und seiner ordnungsgemäßen Verwaltung informieren.
Hinzu kommt die Frage, ob es bereits früher Konflikte unter den jeweiligen Eigentümern gab.
Für ein geregeltes Zusammenleben - die Eigentümergemeinschaft
Unter einer Eigentümergemeinschaft versteht sich ein Verbund von sämtlichen Eigentümern, welche eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses besitzen.
Die Begründung einer solchen Gemeinschaft erfolgt mittels einer Teilungserklärung inklusive zugehöriger Gemeinschaftsordnung als auch notariellen Beurkundung. Sowohl die Teilungserklärung als auch die Gemeinschaftsordnung dienen zur Regelung eines guten Zusammenlebens der Wohneigentümergemeinschaft.
Eine Änderung ist später ausschließlich unter strengen Voraussetzungen bzw. nicht mehr möglich. Im Falle laufender Reparaturen oder Verwaltung kann ein Beschluss mit einer einfachen Mehrheit erschlossen werden.
Eine größere Modernisierung hingegen ist nur mithilfe einer doppelt qualifizierten Mehrheit möglich. Eine bauliche Veränderung hingegen einstimmig.
Dies steht fest verankert im Wohnungseigentumsgesetz des DDIV d.h. dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V.. Die Teilungserklärung enthält hingegen individuelle Regelungen, welche die Wohnungseigentümer betreffen.
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Die bereits erwähnte Teilungserklärung beinhaltet einerseits die Regelungen hinsichtlich des Sondereigentums und zum anderen diejenigen das Gemeinschaftseigentum betreffend. Das Sondereigentum bezieht sich auf Flächen, welche einem Eigentümer gehören.
Demzufolge handelt es sich dabei um eine Eigentumswohnung sowie den Flächen, die zur Wohnung gehören (z.B. Keller oder Garage). Unterdessen gehört das Gemeinschaftseigentum nach dem Miteigentumsanteil sämtlichen Eigentümern der Wohungseigentümergemeinschaft.
Überprüfung der Unterlagen bzw. Historie vor Kaufabschluss
Möchte man als Käufer einen späteren Ärger so gut es geht vermeiden, sollte man sich sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch die mit ihr verbundenen Regeln genauer anschauen. Die Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind dabei sorgfältig zu lesen.
Demnach wird jedem Käufer geraten, die Gemeinschaftsordnung gründlich durchzulesen und zu überprüfen, ob sämtliche Regelungen, die darin aufgeführt werden, mit den eigenen Lebensumständen zusammenpassen. Sollte dieser Fall nicht eintreten, wird dem eventuellen Käufer empfohlen Abstand zu nehmen.
Geht es hingegen um eine bereits gebrauchte Eigentumswohnung, kann ein Blick in einige Protokolle und in die früheren Beschlüsse der WEG ebenfalls helfen. Als Käufer einer Eigentumswohnung empfiehlt sich eine Recherche zu den folgenden Informationen:
Der Anteil der Eigentumswohnung zur gesamten Eigentümergemeinschaft
Generell erfolgt die Angabe der Anteile, festgelegt innerhalb der Teilungserklärung, im Verhältnis X/1000stel. Die Höhe kann ausschlaggebend sein, wenn es um Sanierungskosten geht.
Sollte man einen höheren Miteigentumsanteil aufweisen, wird auch der Anteil dieser Kosten höher. Hierbei sollte jedoch auch ein erneuter Blick in die Teilungserklärung geworfen werden, denn darin kann aufgeführt werden, dass Sanierungskosten nicht nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen ausgerichtet werden.
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Stattdessen erfolgt die Aufteilung oftmals nach Wohneinheit. Infolgedessen würde der Eigentümer von einer etwas kleineren Wohnung im Falle einer Treppenhaussanierung ebenso viel zahlen müssen, wie beispielsweise der Eigentümer mit einer größeren Eigentumswohnung.
Die Übernahme der Kosten von Eigentümer bzw. Gemeinschaft
Teilungserklärungen können sehr unterschiedlich ausfallen, daher gilt vor dem Kauf das Abklären der anstehenden Kosten für Eigentümer bzw. Gemeinschaft.
Um zu verdeutlichen, wie dies ausfallen kann folgt hier nun ein kurzes Beispiel: Fenster gehören zum Allgemeinen Gemeinschaftseigentum, weswegen größere Sanierungen, mitunter zählt dazu auch der Austausch von Fenstern, zu einem großen Teil von der WEG beschlossen wird. Aus diesem Grund müssen auch sämtliche Eigentümer die Arbeitskosten tragen.
Ein Blick auf die Teilungserklärung kann wiederum die Umstände verändern. Denn darin kann die Regelung stehen, dass anfallende Kosten (z.B. für einen Fensteraustausch) für die eigene Wohnung vom Eigentümer selbst übernommen werden müssen.
Handelt es sich jedoch um Fenster, welche sich in gemeinschaftlichen Bereichen wie zum Beispiel dem Treppenhaus befinden, so wird auf Rücklagen der Gemeinschaft zurückgegriffen.
Ausreichende Instandhaltungsrücklage
Eine gebrauchte Eigentumswohnung setzt eine ebenso hohe Instandhaltungsrücklage voraus. Sollten in späterer Zeit kostspielige Reparaturen bzw. Sanierungen am Eigentum der WEG anfallen, kann infolge einer geringen Rücklage wiederum eine sogenannte Sonderumlage fällig werden. Daher sollte man vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Höhe der vorhandenen Rücklage berücksichtigen.
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Die Regelung der Stimmrechte
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Gewichtung einer Stimme unterschiedlich gehandhabt. Die Standardregelung ist auf das Kopfprinzip festgelegt worden. Allerdings hat er Bundesgerichtshof für abweichende Regelungen entschieden. Demzufolge gibt es drei verschiedene Varianten:
1. Objektprinzip: Unabhängig der Eigentumsanteile erhält jede Einheit eine Stimme.
2. Kopfprinzip: Unabhängig der Miteigentumsanteile als auch Einheiten erhält jeder Eigentümer eine Stimme.
3. Miteigentumsanteilsprinzip bzw. Wertprinzip: Es zählt ausschließlich das Gewicht von Miteigentumsanteilen.
Die Frage, inwiefern ein Hausverwalter bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt gute Arbeit geleistet hat erschließt sich mit einem Blick in frühere Abrechnungen und Beschlusssammlungen sowie Protokolle vergangener Versammlungen von Eigentümern.
Sind Unstimmigkeiten erkennbar, sollte man Verdacht schöpfen und Vorsicht walten lassen. Darüber hinaus spielen ebenso die Qualifikationen eines Hausverwalters eine entscheidende Rolle. Denn ein professioneller Immobilienverwalter nimmt diese Tätigkeit hauptberuflich auf, sodass er gelegentlich auch an Fortbildungen teilnimmt.
Möglicher vergangener Konflikt
Hausverwalter sind gesetzlich verpflichtet die Beschlüsse, welche von der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgehen, in der Beschlusssammlung zu dokumentieren.
Handelt es sich nun um eine Konfliktgemeinschaft oder um eine durchaus funktionierende Eigentümergemeinschaft? Diese Frage kann ohne Weiteres durch einen Blick in die Beschlusssammlung beantwortet werden.
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Ist eine mehrmalige Uneinigkeit im Finden von gemeinsamen Beschlüssen erkennbar, sollte unbedingt entweder beim Makler oder Verkäufer noch einmal nachgehakt werden.
Befindet sich ein Teil der Fläche in gewerblicher Nutzung?
Eine Vielzahl von Mehrfamilienhäusern weisen einen Flächenanteil auf, der sich in gewerblicher Nutzung befindet. Die Gewerbenutzung dieser Flächen ist allerdings nur zulässig, wenn sie in der Teilungserklärung als sogenannte Gewerbeflächen erwähnt werden. Aus diesem Grund kann dort ebenso eine Bar einziehen. Werden die Flächen jedoch ausschließlich als Ladenflächen ausgewiesen, kann sich zukünftig nur ein Laden dort einfinden.
Ausnahmefall - Die Vermietung der Eigentumswohnung
Sollte man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwerben wollen, sind die folgenden Details zu beachten: Es ist nicht möglich sämtliche Betriebskosten auf den jeweiligen Mieter umzulegen.
Demzufolge sind Verwalterkosten als auch die Bildung der Instandhaltungsrücklagen nicht umlagefähig. In Bezug auf den Mietvertrag sollten darin die umlagefähigen Nebenkosten mit demselben Abrechnungsschlüssel, gleich dem der Teilungserklärung, vereinbart werden.
Rechnet zum Beispiel die Verwaltung die Müllabfuhrkosten nach Anzahl der Personen ab, während im Mietvertrag die Abrechnung nach Fläche der Eigentumswohnung erfolgt, kann der Vermieter nur schwer die jeweiligen Kosten richtig abrechnen.
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Darüber hinaus kann in einer Teilungserklärung die Haltung von größeren Hunden untersagt sein, weswegen der Wohnungseigentümer bei seinem Mietvertrag auch dies berücksichtigen muss.
Generell ist auch das Vorliegen eines Energieausweises, welcher Auskunft über den Energieverbrauch des Gebäudes gibt, wichtig. Das Einholen dieses Ausweises ist Pflicht für jeden Verwalter.
Die Bindung an die Eigentümergemeinschaft
Der Kauf einer Eigentumswohnung, ob zum Eigengebrauch oder zum Vermieten, ist mit einer längerfristigen Bindung verbunden. Aus diesem Grund ist es unabdingbar die Eigentumswohnung gründlich zu überprüfen.
Hinzu kommt das sorgfältige Lesen der Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung. Auch über eventuelle Streitigkeiten, ob vergangene oder gegenwärtige, kann man sich durch die Beschlusssammlung informieren.
Daher gilt: Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages bzw. vor dem Besiegeln des Vertrages beim Notar ist eine genaue Überprüfung der zukünftigen Wohnungseigentümer als auch der Wunschimmobilie unabdingbar.
Sämtliche Unterlagen, die zur Verfügung stehen, sollten aus diesem Grund eingesehen werden. Infolgedessen steht einem Kauf nichts mehr im Wege.
