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Deswegen lohnt sich ein Makler beim Immobilienverkauf

Bei einem Verkauf von Immobilien stellt sich die Frage, wie man den Verkauf am besten organisiert und abwickelt: Privatverkauf oder Makler einschalten? Mit den neuen Provisionsregeln für Immobilien ändert sich die Sachlage, der Artikel soll dies kurz vor allem für Wohnimmobilien erörtern.


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Im Sommer 2019 einigte sich der Koalitionsausschuss in der Bundesregierung in Deutschland auf bundesweit einheitliche Bedingungen in Bezug auf die Makler-Finanzierung.

Ab diesem Zeitpunkt übernimmt der Kunde, der den Makler beauftragt, mindestens 50 Prozent der Maklergebühren. Hierbei ist es egal, ob es sich um den Verkäufer oder den Käufer handelt. Jedoch birgt die aktuelle Aufteilung Diskussionsstoff.

Unterschiedliche Sichtweisen ob Verkäufer, Käufer oder auch Finanzdienstleister haben sich entwickelt, denn es ist nicht klar, wie sich das neue deutsche Recht nun auf die einzelnen Gruppen auswirkt.

Beim Immobilienverkauf ist dabei nach wie vor eine Maklereinbindung empfehlenswert. Eine Studie von onOffice hat herausgefunden, dass nur etwa 25% der Immobilienangebote auf Immobilienplattformen landen, während die wirklichen Topimmobilien unter der Hand vermittelt werden. Sie erreichen nur selten die Öffentlichkeit.

Makler haben einen großen Kundenstock und sogenannte Vormerkkunden, die sie zuerst kontaktieren. Der Vorteil eines solchen Geschäftes ist die Diskretion, Schnelligkeit und Professionalität.

Das Gesetz nun soll den Erwerb von selbst genutzem Wohnraum unterstützen, denn viele Käufer können sich die Kaufnebenkosten kaum leisten. Wenn der Makleranteil der Kosten für den Käufer sinkt und halb auf den Verkäufer übergewälzt werden kann, entsteht eine fairere Aufteilung.

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Die prozentuale Höhe der Provision ist dabei verhandelbar. Zwar bindet der Markt mit einem ortsüblichen Preis und pendelt damit die Kosten in eine Richtung, grundsätzlich ist sie aber offen. In manchen Regionen beträgt sie über 7% des Kaufpreises, was erhebliche Nebenkosten sind.

Um dies zu veranschaulichen hier ein Beispiel mit 7% Maklergebühren: bei einem Haus von 500.000 Euro sind dies satte 35.000 Euro.

Auf Grunderwerbsteuer achten

Im Bestellerprinzip fallen also weniger Maklergebühren für den Käufer an, was die ausschlaggebende Idee der Gesetzesbefürworter ist. Kritiker hingegen argumentieren, dass der Verkäufer seine Kosten einfach in einem höheren Verkaufspreis unterbringen wird und damit keine wirklichen Mehrkosten zu verzeichnen hat.

Mit einem höheren Kaufpreis aber steigt auch die Grunderwerbssteuer für den Käufer und damit ist insgesamt der Gewinn für den Käufer wieder weniger hoch, da er zwar weniger Maklergebühr, aber eine höhere Steuerlast zu tragen hat.

Die Grunderwerbssteuer ist dabei Ländersache. Lag der Satz im Jahr 2006 bundesweit bei 3,5%, so sind nun die Steuersätze unterschiedlich aber wesentlich höher. 2015 lag der Spitzenwert bei 6,5% Grunderwerbssteuer.

Mit diesen Geldern sichern sich die einzelnen Länder ein gewisses Zubrot an Steuern, denn die Einnahmen aus der Kategorie Grunderwerbssteuer sind seit 2005 stark gestiegen. Dies hat mit der Erhöhung der Steuer selbst zu tun, aber auch mit dem Preisanstieg bei Immobilien.

Kreditfinanzierungen derzeit günstig

Zudem argumentieren die Kritiker, dass beim Bestellerprinzip die Kreditfinanzierung schwieriger ist, denn Banken finanzieren nur ungern Kaufnebenkosten. Dies ist aber nicht wirklich nachvollziehbar. Jedoch sind durch den Höhenflug der Immobilienpreise generell die Finanzierungen bei gleichbleibendem Einkommen schwieriger.

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Da die Zinssätze der Bauzinsen derzeit aber extrem niedrig sind, kann mit der Bank ein relativ günstiges Rückzahlungsmodell gewählt werden. Wie lange sich diese Nullzinspolitik der Banken noch halten kann, ist nicht vorhersehbar.

Derzeit ist die Immobilienfinanzierung sehr günstig. Hierbei kommt das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln 2019 zum Schluss, dass die Bauzinsen wesentlich stärker gesunken sind, als die Preise der Immobilien, im speziellen Wohnungen, gestiegen sind.

Dieser Trend dürfte sich aber nun umkehren. Mit der Pandemie sind die Baukosten explodiert, bei vielen Materialien gibt es Lieferengpässe. Gerade Holz und Stahl sind derzeit Rohstoffe, die besonders gefragt sind und deshalb im Preis ansteigen.

Professionelle Immobilienvermittlung hat viele Vorteile

Ein Makler kennt in der Regel die Preise in der Region und kann neben dem Vermitteln auch ein Gutachten, also eine Immobilienbewertung, anfertigen. Daneben bieten Makler Vertragsgestaltungen und Finanzierungen an, ein Umstand, der gerade unerfahrenen Verkäufern und Käufern zugute kommt.

Eine attraktive Finanzierung ist eine ideale Voraussetzung, um einen interessierten Käufer zu finden. Zudem ist der Makler ein neutraler Verhandler und kann zwischen Käufer und Verkäufer vermitteln.

Ein weiterer Servicedienst eines guten Maklers betrifft die komplette Dokumentenbeschaffung. Nicht immer ist rechtlich alles geklärt und einwandfrei. Der Makler hat nicht nur einen Blick für Grundrisse, sondern auch für Dinge wie Servitutsrechte, Zufahrtsfragen, baurechtliche Bewilligungen und Energiezertifikate.

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Da er als Fachmann/Fachfrau sowohl die Region als auch die Gesetze kennt, kann er vor Fehlkäufen schützen und den Käufer auf Mängel aufmerksam machen.

Dies ist ein wichtiger Faktor im Immobilienkauf, denn es ist mehrmals vorgekommen, dass ein wunderschönes Haus zwar einen Garten, aber keine genehmigte Zufahrt hatte oder sich in Bezug auf diesen wichtigen Faktor rechtliche Ungereimtheiten ergaben.

Bei Eigentumswohnungen in Siedlungen gilt es vom Makler die Rechte Dritter auszuloten und wertbeeinflussende Faktoren zu ermitteln, wie Instandhaltungsrücklagen für Reparaturen oder Sanierungen.

Auch energetisch vorgeschriebene Sanierungen fallen in diesen Bereich: So kann eine günstige Wohnung deshalb günstig sein, weil eine anstehende Sanierung einen hohen Selbstkostenbetrag einfordert. Nur der Experte weiß hier schon im Vorhinein, worauf zu achten ist, und kann fachkundig beraten.

Oftmals arbeiten Makler dabei mit Rechtsanwälten oder anderen Fachleuten zusammen. Sie bieten somit ein gutes Gesamtpaket in einem Team für einen Kaufabschluss. Dieses Team ist eingespielt und meist billiger, als wenn der Käufer oder Verkäufer für all die Fachbereiche eigene Experten beauftragen muss.

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