Wie verkaufen ich meine Wohnung und welcher Ablauf ist zu beachten?

Welche Faktoren müssen Sie beim Wohnungsverkauf berücksichtigen?

Wer sind Ihre Interessenten bei einem Verkauf der Wohnung?

In der Regel werden Eigentumswohnungen von Personen gekauft, die im Vorfeld noch in einem Mietverhältnis gewohnt haben und zu der Entscheidung gelangt sind, ihr Geld in eine eigene Immobilie zu investieren. Die Interessenten möchten dadurch ihre monatlichen Belastungen reduzieren oder auch für das Alter vorsorgen.

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie den Interessenten auch darlegen können, dass sie zwar für die Verwaltungs-, Finanzierungs- und Instandhaltungskosten aufkommen müssen, jene Beträge aber nicht höher als die im Vorfeld bezahlten Mieten sind.

Vor allem profitieren die heutigen Interessenten von der aktuellen Niedrigzinsphase und den dadurch günstigen Kreditangeboten. Das ist mitunter auch ein Grund, warum sich immer mehr Menschen für ein Eigenheim entscheiden.

Zu welchem Preis können Sie die Eigentumswohnung anbieten?

Zu Beginn werden Sie sich die Frage stellen, zu welchem Preis die Eigentumswohnung angeboten werden kann. Hier ist vor allem der aktuelle Quadratmeterpreis von Bedeutung.

Natürlich sind aber auch andere Aspekte zu berücksichtigen: In welchem Zustand befindet sich die Eigentumswohnung oder wie sieht es mit der Infrastruktur aus?

Welche Aspekte sind bei einem Wohnungsverkauf wichtig?

Persönliche Aspekte, die Ihnen besonders wichtig sind, müssen keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Verkaufspreis haben; in vielen Fällen werden Eigentumswohnungen, aufgrund des persönlichen Bezugs und der verbundenen Erlebnisse, gerne überteuert angeboten.

Überteuerte Immobilien verschrecken jedoch die Interessenten; bieten Sie die Immobilie aber zu günstig an, erleiden Sie einen finanziellen Nachteil. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie ein Mittelmaß finden und folgende Aspekte berücksichtigen: 

Baujahr

Eigentumswohnungen, die zwischen 1950 und 1970 gebaut wurden, werden unter den Preisen von Altbau- und Neubauwohnungen gehandelt.

Etage

Befindet sich die Eigentumswohnung im Erdgeschoss, müssen Sie mit einer Wertminderung von bis zu 30 Prozent ausgehen. Viele Menschen haben Angst vor Einbrechern, sodass Sie Eigentumswohnungen, die im zweiten oder dritten Stock sind, bevorzugen.

Austrittsmöglichkeiten

Gibt es keinen Garten oder nur einen sehr kleinen Balkon? Auch hier kann es schnell zu Preisabschlägen kommen. 

Zimmeranzahl

In den Großstädten sind vor allem Eigentumswohnungen mit vielen Zimmern - also 4 bis 5 Räumen - begehrt. Schlussendlich möchten die neuen Eigentümer auch genügend Platz haben und denken in vielen Fällen auch an den Nachwuchs, sodass ein bis zwei Kinderzimmer den Preis in die Höhe schnellen lassen. In den meisten Fällen haben die Interessenten auch zuvor in kleineren Mietwohnungen gewohnt, sodass sie nun das Bedürfnis haben, eine größere Immobilie zu beziehen.

Wenn Sie unsicher sind, zu welchem Preis Sie die Immobilie anbieten können, sollten Sie im Vorfeld nach vergleichbaren Objekten suchen; so können Sie sich ein Bild machen, um welche Preise ähnliche Immobilie angeboten werden. Mitunter können Sie auch einen Gutachter für eine Wertermittlung bestellen; beachten Sie jedoch, dass derartige Gutachten teuer sind, sodass Sie sich im Vorfeld die Frage stellen müssen, ob sich die dafür notwendigen Ausgaben tatsächlich lohnen. Eine Alternative stellt eine Immobilienbewertung durch einen geprüften Immobilienmakler dar.

Sollte die Wohnung vor dem Verkauf renoviert werden?

Sollen Sie die Eigentumswohnung vor dem Verkauf renovieren? Eine Frage, die nicht pauschal beantwortet werden kann. Bieten Sie die Immobilie in anspruchsvollen Käuferkreisen an, kann eine Renovierung durchaus sinnvoll sein. Schlussendlich bezahlen anspruchsvolle Käufer auch höhere Preise, sofern die Wohnung perfekt renoviert oder saniert wurde. In vielen Fällen sind Renovierungen aber nicht erforderlich. Renovierungsarbeiten kosten Geld und Zeit und garantierten nicht, dass der Interessent am Ende über die geleisteten Tätigkeiten erfreut ist. Zudem müssen Sie die Renovierungskosten in den Kaufpreis kalkulieren. Renovieren Sie daher nur jene Bereiche, die tatsächlich auch renovierungsbedürftig sind und den Kaufpreis drücken könnten. 

Sollte der Wohnungsverkauf über einen Makler erfolgen?

Sie konnten den Verkaufspreis ermitteln? In weiterer Folge müssen Sie die Immobilie natürlich auch bewerben. Heutzutage werden sogenannte Exposés erstellt, die eine kurze Beschreibung der Immobilie enthalten. Dabei sollten Sie jene Daten angeben, die für die Interessenten von Bedeutung sind. Dazu zählen die Lage, die Größe und auch der Kaufpreis. Fügen Sie Bilder hinzu und stellen Sie sich die Frage, ob Sie das Exposé ansprechen würde. Sie können das Exposé selbstständig verfassen oder einen Makler beauftragen, der in weiterer Folge den Ablauf übernimmt.

Wenn Sie die Eigentumswohnung über einen Makler anbieten, genießen Sie natürlich auch mehrere Vorteile: Der Makler verfügt bereits über Interessenten, denen er das Objekt anbieten kann, bewirbt die Immobilie auf diversen Plattformen und sorgt sich um Kundenbesichtigungen. 

Die ersten Besichtigungstermine mit den Kaufinteressenten

Im Idealfall werden sich Interessenten melden, die zu Beginn natürlich Fragen haben werden. Vielleicht werden Sie zu Beginn genervt sein; pro Tag können - wenn Sie das Objekt gut bewerben - mehrere Interessenten anrufen, die dieselben Fragen stellen. Natürlich sind auch Besichtigungstermine zu vereinbaren - auch hier können Sie immer wieder negative Erfahrungen machen (der Interessent kommt verspätet oder gar nicht). Sie können aber, wenn es mehrere Interessenten gibt, Besichtigungstermine zu bestimmten Zeiten anbieten, sodass Sie nicht für jeden einzelnen Interessenten vor Ort sein müssen. Das kann mitunter auch zum psychologischen Vorteil werden: Treffen mehrere Interessenten ein, so wird das Gefühl vermittelt, dass bereits mehrere Menschen ein Interesse an dem Objekt haben. In weiterer Folge können Sie damit rechnen, dass Sie schnellere Kaufangebote erhalten. 

Was müssen Sie beim Verkaufsabschluss bei Wohnungsverkauf berücksichtigen?

Das Ziel? Der Verkaufsabschluss. Natürlich sind hier ebenfalls ein paar Tipps und Tricks zu berücksichtigen: Es wird wohl keinen Interessenten geben, der tatsächlich den angebotenen Preis bezahlen möchte - Sie werden daher Verhandlungsgespräche beginnen müssen, wobei natürlich das Ziel die Einigung darstellt. Geben Sie dem Interessenten das Gefühl, dass er ein gutes Geschäft gemacht hat und achten Sie darauf, dass Sie das Objekt nicht unter dem Wert verkaufen. In vielen Fällen werden die Objekte eine Spur teurer angeboten, sodass Sie noch einen Verhandlungsspielraum haben. Sie möchten für Ihre Eigentumswohnung 100.000 Euro haben? Dann bieten Sie die Immobilie um 110.000 Euro an. In weiterer Folge haben Sie einen Spielraum von 10.000 Euro; der Interessent ist der Meinung, er konnte den Preis um 10.000 Euro reduzieren, während Sie den gewünschten Preis erhalten haben. Achten Sie beim Ablauf aber darauf, dass Sie die Immobilie nicht zu günstig anbieten und einem Angebot zustimmen, das unter Ihren Vorstellungen liegt. Bietet der Interessent nur 80.000 Euro, sollten Sie das Angebot ablehnen und noch Geduld haben. 

Die Unterfertigung des Kaufvertrages für den Verkauf der Wohnung

Haben Sie sich mit dem Interessenten geeinigt, müssen Sie einen Kaufvertrag erstellen. Der Kaufvertrag muss aber, damit er auch rechtsgültig ist, von Ihnen, von dem Käufer und einem Notar unterfertigt werden. Der Notar veranlasst in weiterer Folge die Auflassung. Das bedeutet, dass es zu einer Eigentumsübertragung kommt, sodass der Käufer die Sicherheit hat, dass Sie die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen dürfen. Des Weiteren kommt es zum Grundbuchseintrag, wo mitunter auch eventuelle Grundschulden - wenn das Objekt mittels einer Fremdfinanzierung bezahlt wird - eingetragen werden. 

Der Abschluss des Wohnungsverkaufs

Hat der Käufer den Preis bezahlt, ist der Immobilienverkauf zur Gänze abgeschlossen. Sofern Sie einen Makler beauftragt haben, müssen Sie diesen nun bezahlen. In weiterer Folge müssen Sie noch etwaige Notargebühren begleichen. 

Durchschnittlich müssen Sie, sofern Sie eine Wohnung zum Verkauf anbieten, mehrere Monate einplanen. In der Regel werden - je nach Lage, Zustand und Größe - Eigentumswohnungen innerhalb von drei bis sechs Monaten verkauft; teure Objekte oder Immobilien, die stark renovierungsbedürftig sind, können mitunter auch länger am Markt bleiben.