Wichtige Infos zur Untermiete

Extrem dankbar für so eine Möglichkeit sind beispielsweise Studenten oder gar Touristen aus der ganzen Welt. Selbst Praktikanten können damit etwas anfangen. Jedoch müssen bei der Untermiete auf verschiedene Dinge geachtet werden.

Welche das sind und worauf Vermieter unbedingt schauen sollten, verrät der folgende Artikel. Zudem gibt es Tipps & Tricks, um das maximale aus seiner Lage herauszuholen.

Was ist eine Untervermietung?

Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema "Untervermietung" beschäftigt, der sollte zuvor ein paar Informationen darüber gelesen haben.

Grundsätzlich liegt diese Art von Miete vor, sofern der Mieter die Wohnung komplett oder nur zu Teilen an einen Dritten weitervermietet. Generell werden dabei zwischen den folgenden Personen unterschieden:

-> Vermieter
-> (Haupt-)Mieter
-> Untermieter

Im Grunde genommen ist der Untermieter vom (Haupt-)Mieter dessen Vermieter. Etwas anders sieht es zwischen Untermieter und Vermieter aus. Dort besteht kein vertragliches Verhältnis. Allerdings kann nicht jeder einfach seine Wohnung vermieten.

Wie bereits erwähnt hat auch der Vermieter noch etwas zu sagen. Worauf es ankommt, zeigt der nächste Abschnitt.

Worauf muss geachtet werden?

Bei der Vermietung seiner Wohnung an andere, egal in welchen Teilen, müssen zunächst bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Das betrifft vor allem das Einverständnis des Vermieters. Weitere Faktoren können sein:

- Mietzuschlag
- Betriebskosten

Untermieter für seine Wohnung sind in der Regel relativ schnell gefunden. Doch diesen einfach einziehen zu lassen ist ein ganz anderes Thema. Laut Paragraf 540 Abs. 1 S. 1 BGB braucht es bei der Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters. Genauer gesagt steht dort drinnen:

"Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten."

Der Haken an der Sache: Für die Form der Erlaubnis gibt es keine speziellen gesetzlichen Vorgaben. Aus Gründen des Nachweises braucht man allerdings mindestens eine schriftliche Bestätigung.

Je nach Fall kann die Erlaubnis gar im ursprünglichen Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter geregelt worden sein. Separate, selbst späteres Erlauben ist ebenfalls möglich. Die Erlaubnis an sich findet entweder mit oder ohne Personenbezug statt. Meistens aber mit. Eine zeitliche Befristung kann auch gelten.

Das Recht für die Aufnahme von Besuch gilt etwa 4 bis 6 Wochen. Nach dem Ablauf wird dann von einer dauerhaften Aufnahme gesprochen, die nichts mehr mit Untervermietung zu tun hat.

Mietzuschlag und Betriebskosten

Ebenfalls besteht die Möglichkeit auf einen Mietzuschlag durch den Vermieter, wenn es zur Untermiete kommen sollte. Der Grund liegt im Gebrauchsrecht des Mieters. Aufgrund der gegenseitigen Vereinbarung finden Vorschriften über Anpassung jedoch keine Anwendung.

Somit sind Zuschläge in den meisten Fällen ausgeschlossen. Je nach Fall kann es allerdings zu Abweichungen kommen.

Nicht vergessen werden dürfen die Betriebskosten bei einem Untervermietverhältnis. Auch wenn der Untervermieter weg sein sollte, so entstehen zu deckende Kosten. Hier kann es sein, dass zwischen Hauptmieter und Untermieter zuvor Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart wurden.

Wie erfolgt die Kündigung, Ausnahmen?

Im besten Falle ist der Untermietvertrag immer an das Bestehen des Hauptmietvertrags geknüpft. Laut Literatur und Rechtsprechung kann es Meinungsverschiedenheiten geben, ob die Kündigung für den Hauptmieter auch Einfluss auf die des Untermieters hat.

Diese Regel wurde im Paragraf 573 Abs. 1 BGB geregelt. Natürlich gibt es genauso Ausnahmen, sofern wirtschaftliche oder andere Nachteile damit verbunden wären. Je mehr bereits zuvor vertraglich geregelt wurde, umso einfacher fällt die Entscheidung.

Dessen ungeachtet gibt es noch andere Kündigungserleichterungen. In bestimmten Fällen kann der Hauptmieter spezielle Kündigungen erteilen. Geregelt sind diese in folgenden Paragrafen:

• Paragraf 549 Abs. 2 Ziffer 2 BGB
• Paragraf 573c Abs. 3 BGB
• Paragraf 549 Abs. 2 Ziffer 1 BGB
• Paragraf 573a Abs. 2 BGB
• Paragraf 546 Abs. 2 BGB

Im Paragraf 549 Abs. 2 Ziffer 2 BGB steht, dass stets ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden kann, wenn es sich um Wohnraum beziehungsweise um einen Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung handelt.

Entsprechend darf die Untervermietung nicht an einen Mehrpersonenhaushalt wie eine Familie oder anderen mehrteiligen Haushalten erfolgen, welche einen dauerhaften Aufenthalt planen. Beim Paragraf 573c Abs. 3 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats realisierbar.

Beim Paragraf Paragraf 549 Abs. 2 Ziffer 1 BGB kann wie beim bereits erwähnten Paragraf ohne berechtigtes Interesse der Vertrag gekündigt werden. Allerdings nur, wenn die Mietsache zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde.

Übrigens lässt sich die Kündigungsfrist durch beide Seiten verkürzen. Ansonsten gilt nach wie vor die Frist von 3 Monaten.

Etwas anders sieht es bei Paragraf 573a Abs. 2 BGB aus. Hier verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist nach der Vorschrift um 3 weitere Monate. Dabei muss es sich entweder um Wohnraum innerhalb der Vermieter selbst bewohnten Wohnung handeln.

Der letzte Paragraf greift dann ein, wenn der Hauptmietvertrag endet. Dort kann der Vermieter einen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter erlassen.

Das hat zur Folge, dass der Untermieter die Wohnung räumen muss. Jedoch gibt es einen Schadensersatzanspruch, da der Hauptmieter seinen Pflichten nicht nachkommen kann.

Gibt es Mietbremsen?

Die Mietpreise steigen in ganz Deutschland. Deswegen ist immer wieder die Rede von sogenannten "Mietbremsen". Diese gelten jedoch nicht ausnahmslos. Es gibt zudem unterschiedliche Städte, für die generell die Bremse gilt.

Hier macht es definitiv Sinn sich vor Abschluss des Mietvertrags nochmal genauer zu informieren. Anbei ein kleiner Auszug:

- Backnang
- Ditzingen
- Fellbach
- Gundelfingen
- Konstanz
- Ludwigsburg
- Mannheim
- Sindelfingen
- etc.

Fazit:

Die Untervermietung seiner eigenen Wohnung kann mehrere Vorteile bringen. Zum einen wird ein Teil bzw. komplette Ertrag der Miete gezahlt, ohne darauf sitzen zu bleiben. Zum anderen können Gruppen wie Studenten und co. von dem kurzzeitigen Angebot profitieren.

Letztendlich müssen die genauen Details mit dem Hauptmieter nochmal besprochen werden, falls diese nicht schon zuvor im Vertrag geregelt wurden.