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  • 14. Oktober 2021

Kommt 2021 noch eine Immobilienkrise?

Die Immobilienpreise kennen in den Großstädten schon lange nur eine steile Richtung nach oben. Mittlerweile zieht es die Bundesbürger verstärkt in die kleineren Städte und auf Land. Genau diese Regionen vermelden im September ebenso steigende Immobilienpreise. Es stellt sich immer mehr die Frage, ob sich hier eine Immobilienblase entwickelt?


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Experten und die Medien sprechen von der Immobilienblase

Was ist eigentlich eine Immobilienblase? In der Finanzwelt wird oftmals von der Spekulationsblase gesprochen. Von einer solchen Blase wird ebenso in Immobilienkreisen gesprochen. Vor allem dann, wenn die Immobilienkäufer bereit sind, jeden noch so hohen Preis zu akzeptieren, Hauptsache sie bekommen den Zuschlag für den Kauf.

Bei der Immobilienblase übertrifft klar die Nachfrage das tatsächliche Angebot auf dem Immobilienmarkt. Die Käufer zahlen Preise, welche in keinem Verhältnis mehr zur Immobilie stehen.

Der tatsächliche Wert von Grund, Boden sowie Haus oder Wohnung wird deutlich überstiegen. Der gesamte Markt der Immobilien schwillt zu einer großen Blase. Viel Luft und nichts dahinter. Irgendwann platzt diese Blase und die Immobilienpreise sacken schlagartig in den Keller.

Die Entstehung der Blase

Am Anfang stehen die niedrigen Zinsen und die damit verbundenen geringen Kosten für Immobilienkredite. Die Einkommen steigen und durch das niedrige Zinsniveau sind die Menschen bereit, eine Immobilie zu erwerben.

Durch die hohe Nachfrage auf dem Markt werden bestehende Immobilien zu einem höheren Preis verkauft. Der Preis für Grund und Boden steigt, da genügend Mitbewerber auf dem Markt vorhanden sind. Die Wirtschaft läuft gut und die Menschen sind in Lohn und Brot. Die Immobilienpreise steigen und ebenso die Inflation.

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Es entsteht irgendwann eine Kluft zwischen den Angeboten auf dem Markt sowie der kontinuierlich steigenden Nachfrage. Der Zuzug fand in der Vergangenheit überwiegenden in die Metropolen Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt, München usw. sowie Stuttgart statt. Der Wohnungsbau kam nicht mehr nach.

Es fand und findet sozusagen eine Übersteigerung der Nachfrage statt. Die Preise steigen und steigen. Die Faustregel besagt: ist der Immobilienkaufpreis so hoch wie ungefähr dreißig Jahreskaltmieten oder gar noch höher, bedeutet dies eine klar überzogene Entwicklung des Kaufpreises. Der Markt fängt an sich zu überhitzen.

Wann platzt die Blase? 2021 oder später?

Der Blick in die Glaskugel für 2021 ist noch verschwommen. Die Frage des "Ob" stellt sich weniger als die Frage des "Wann". In dem Moment wenn die Nachfrage nach den Immobilien sinkt, fallen die Immobilienpreise.

Und dies kann in kurzer Zeit rasante Züge annehmen. In dem Moment, wenn die Käufer nicht mehr bereit sind, geht es kontinuierlich in eine andere Richtung. Wird mehr gebaut und es steht mehr Wohnraum zur Verfügung, kommt der Markt förmlich zum Erliegen. Ebenso wenn die Zinsen wieder steigen und die bisherigen Eigentümer die Raten nicht mehr bedienen können.

Dann kommt es über kurz oder lang zu Zwangsversteigerungen. Ein weiteres Kriterium besteht, wenn die Banken weniger Kredite vergeben bzw. nicht in der gewünschten Höhe werden weniger Immobilien gekauft. Es entsteht ein höheres Angebot und der Preisverfall beginnt.

Diese Situation kann soweit führen, dass es sogar zu Leerständen auf dem Markt kommt. Die Auswirkungen der Coronakrise sind bisher auf dem Immobilienmarkt noch nicht so angekommen wie erwartet wurde. Es wird jedoch gemunkelt, dass die wirkliche Insolvenzwelle des Mittelstandes noch ansteht.

Unvergessen ist die Blase von 2007 in den USA

Es war ein Schreckensszenario. Im Jahr 2007/2008 kam es zur weltweit größten Immobilienkrise. Über Nacht traf es unzählige Immobilienbesitzer in den USA.

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Ausgelöst wurde es durch die bestehenden Kredite. Die Kredite wurden an Immobilienkäufer vergeben, obwohl die entsprechende Bonität fehlte. Die Zinsen stiegen und die Raten konnten nicht mehr entsprechend getilgt werde.

Die Immobilien mussten verkauft werden. Es am zu regelrechten Panikverkäufen. Die deutschen Banken wurden sogar in den Strudel gezogen. Auslöser war ein Verspekulieren mit amerikanischen Hypothekenkrediten. Die betroffenen Banken benötigten hierzulande staatliche Hilfe.

Wo stehen die Immobilieneigentümer im Jahre 2021?

Viele Eigentümer werden nervöser. Was würde ein Immobiliencrash bedeuten? Eine pauschale Antwort kann nicht gegeben werden. Hierzu bedarf es einer Beleuchtung von mehreren Faktoren. Hat der Immobilienbesitzer keinerlei Kredite für seine Immobilie bzw. Hypotheken offen, dann braucht er in 2021 nichts zu befürchten.

Er ist nicht mehr von seiner Bank bzw. dem Zinsniveau an sich abhängig. Ebenso sind die Immobilienbesitzer nicht von einem Immobiliencrash 2021 betroffen, welche keinen Immobilienverkauf in Erwägung ziehen. Das Risiko eines Wertverlustes wäre somit nicht gegeben.

Negativ wäre es für die Eigentümer, welche nach einer Zinserhöhung eine anschließende Finanzierung benötigen. Sie würden dann ins Straucheln geraten, wenn sie die höheren Tilgungsraten nicht bedienen könnten. Einen wirklichen Schutz vor einer Immobilienblase gibt es nicht.

Wer jetzt noch ein Haus bzw. eine Wohnung kaufen möchte, sollte gut hinschauen. Es sollte auf eine lange Zinsbindung derzeit geachtet werden. Ideal wäre eine Zinsfestschreibung von 15 oder gar mehr Jahren.

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Wer trägt die Verantwortung für eine Immobilienblase?

In der Regel liegt die Verantwortung bei den Banken oder beim Staat. Wäre der Staat der Verursacher, wird von einer fiskalinduzierten Immobilienblase gesprochen.

Dem Fiskus wird sozusagen unterstellt, dass ein Auseinanderlaufen von dem entsprechenden Angebot und der daraus resultierenden Nachfrage verursacht wurde.

Würde die Blase aufgrund der Bankenpolitik platzen, handelt es sich um eine kreditinduzierte Immobilienblase. In diesem Falle wären die Kredite zu leichtfertig vergeben worden.

Gibt es aktuell überhaupt eine Preisblase? Die Immobilienexperten sind sich in der Frage nicht einig. Die Bundesbank hat sich klar positioniert und spricht sich gegen eine Blase aus. Jedoch mit der Einschränkung, dass eine Überhitzung des Immobilienmarktes gesehen wird.

Vor allem findet eine Überbewertung aus ihrer Sicht in den Metropolregionen statt. Der Einschätzung nach findet keine Überschuldung der deutschen Haushalte statt. Dies würde wieder gegen eine Immobilienkrise noch in 2021 sprechen. Die Deutsche Bank geht jedoch davon aus, dass die Häuserpreise in einigen Metropolen die nächsten Jahre fallen werden.

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