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Warum verstößt das Berliner Gesetz zur Begrenzung der Miete
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Mit dem schon im März gefassten Beschluss hat der Senat dieses Berliner Gesetz zu den Begrenzungen der Miete im Wohnungswesen als nicht dem Grundgesetz vereinbar erklärt.
Der Einfluss des Mietendeckels auf die Wohnraummieten
Der Berliner Mietendeckel hatte grundsätzlich die Mieten für Wohnungen, welche vor dem Jahre 2014 erbaut wurden, 2020 auf jenem Stand von Juni 2019 eingefroren.
Seit November 2020 mussten zudem die Vermieter die Mieten, welche mehr als 20 Prozent oberhalb der im Mietendeckel definierten Grenzen lagen, senken. Für eventuelle Verstöße wurden Bußgelder bis zu 500.000 Euro festgelegt.
Zur Begründung dieser Entscheidungsfindung führen die Richter im Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe vor allem aus, dass dem Land Berlin die Kompetenz bei der Gesetzgebung für die Regelungen zur Höhe der Miete fehlt.
Diese Ausführungen fielen als Bestandteil des sozialen Mietrechts in die rivalisierende Zuständigkeit nach Art. 74 Abs. 1 GG. In dem Fall fehlt allen Ländern die Kompetenz zur Gesetzgebung, wenn der Bund schon von seiner Autorität bedeutungsvoll davon Gebrauch gemacht hat. Dieses ist nun mit den Absichten nach §§ 556 bis 561 BGB passiert.
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Der Bund hat mit den neuen Regelungen über die Höhe der Miete im Allgemeinen sowie der Mietpreisbremse vor allem nach §§ 556d BGB für die Mietverhältnisse über autarken Wohnraum von der entgegenwirkenden Gesetzgebungskompetenz bedeutungsvoll Gebrauch gemacht.
Dies gilt auf jeden Fall für die Festlegung der ungeschmälerten Höchstmiete. So hat der Bund in den vergangenen Jahren mit teils besonders umfangreichen Gesetzen auf die sich verschlechternde Wohnungssituation in den Berliner Ballungsgebieten geantwortet und versucht, mit genauen Regelungen eine passende Angleichung zwischen den rechtlich geschützten Interessen aller Mieter und Vermieter zu gewährleisten und dadurch die Entwicklung der Mietpreise auf den angespannten Wohnungsmärkten einzudämmen.
Das ersichtliche Regelungssystem nach dem BGB erklärt, dass der Gesetzgeber des Bundes eine abschließende Regelung wünscht. Die Länder sind aus diesem Grund nicht befugt, Disziplinen zur Festlegung der Miethöhe zu erlassen.
Das Bundesverfassungsgericht stellte außerdem weiter fest, dass die geltende Mietpreisbremse sowie der Mietendeckel in Berlin generell dieselbe Angelegenheit in Form des Schutzes aller Mieter vor zu hohen Wohnraummieten regelten.
Warum verstößt das Berliner Gesetz zur Begrenzung der Miete gegen das Grundgesetz?
Das im Februar 2020 erlassene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Bereich des Wohnungswesens (MietenWoG Bln) kann nach einem heute publizierten einhelligen Beschluss des Senats des Bundesverfassungsgerichts nicht mit dem geltenden Grundgesetz vereinbart werden.
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Der Mietendeckel für das Land Berlin ist verfassungswidrig. Hierbei bezogen sich die Richter nicht auf den Deckel selbst, sondern auf jene Angelegenheit, dass das Land Berlin mit diesem Gesetz die eigenen Zuständigkeiten überschritten hat.
Jenem Beschluss vorausgegangen war ein Kontrollantrag, mit welchem die Bundestagsabgeordnete der FDP und CDU/CSU die Verfassungsmäßigkeit des Erlasses überprüfen lassen wollten.
So hat das BVerfG lediglich festgestellt, dass die Kompetenzen der Gesetzgebung zwischen Ländern und Bund, die im Grundgesetz verankert sind, nicht beachtet wurden. Dies hatte bereits das Landgericht in Berlin 2020 festgestellt.
Mit diesem Gesetz zum Mietendeckel hat das Land Berlin alle Weisungen zur entgegenwirkenden Gesetzgebung nicht beachtet und selbst verschiedene Regelungen geschaffen.
Weil durch den Bund schon vorher abschließende und feststehende rechtliche Bestimmungen zur Höhe der Miete bzw. zu der Mietpreisbremse bestanden haben, sind die Bundesländer generell nicht berechtigt, eigene Vorschriften dafür zu erlassen.
Die möglichen Nachforderungen an die Mieter
Für alle Mieter bedeutet die Erklärung zur Nichtigkeit, dass sie eine eventuelle Differenz zwischen der vereinbarten sowie der begrenzten Miete nachbezahlen müssen.
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Dies beschreibt eine Erklärung des Senats der Landesregierung in Berlin. Zwar wurde von Anfang erklärt, Einsparungen durch die reduzierten Mieten besser zurückzulegen, aber dies haben nicht alle Mieter bedacht.
Einer der größeren Wohnungskonzerne, Vonovia, erklärte den Mietern, dass diese keinerlei Rückzahlungen leisten müssen.
Die Deutsche Wohnen dagegen möchte nicht grundsätzlich auf diese Nachzahlungen verzichten, aber mit größerem sozialen Verantwortungsbewusstsein handeln und verschiedene Möglichkeiten und Verlängerungen oder Ratenzahlungen anbieten.
Niemand wird durch die Entscheidung jedoch die eigene Wohnung verlieren, hatte die Deutsche Wohnen versprochen.
Der Mietendeckel solle trotz der Verfassungswidrigkeit nicht zu Unsicherheit bei den Mietern führen. So versprechen die Mietunternehmen, das etwa 40.000 Wohnungen in der Stadt Berlin bewirtschaftet und durch einen Verzicht auf Nachzahlungen von bis zu zehn Millionen Euro viel Geld verlorengeht.
