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Vorsicht bei der Angabe der Mietfläche im Mietvertrag!

Immer wieder kommen sie auf, die Rechtsstreitigkeiten bezüglich der korrekten Angabe der Mietfläche und einer damit einhergehenden Mietminderung. So auch im vorliegenden Fall der vom BGH am 25.11.2020 entschieden wurde.


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bekannt durch:

Der Sachverhalt

Die Klägerin klagte auf Feststellung einer Mietminderung in Höhe von 10 Prozent, weil ihr das Objekt nicht im vertraglich geschuldeten Umfang übergeben worden sei.

Es handelte sich dabei um ein Gewerberaummietverhältnis. Angemietet wurden 2015 Räumlichkeiten für eine Ballettschule zum Bruttomietpreis von 4.900 € monatlich. Im § 1 des Mietvertrages wurde das Objekt entsprechend beschrieben.

Der Mietvertrag nimmt Bezug auf einen als Anlage 1 bezeichneten Grundriss, in dem die vermieteten Flächen gekennzeichnet sind. Demnach beträgt die Gesamtfläche des Mietobjekts ca. 300 m².

Mit einem Schreiben vom August 2016 teilte die ursprüngliche Vermieterin der Klägerin dann mit, dass nach durchgeführten Umbauarbeiten nicht die in der Anlage 1 zum Mietvertrag ausgewiesene Fläche, sondern vielmehr eine um ca. 10 m² kleinere Fläche übergeben worden sei.

Daraufhin verlangt die Klägerin von der Beklagten, welche in der Zwischenzeit Eigentümerin des Mietobjekts geworden war, die Feststellung, dass sie zur Mietminderung in Höhe von 10 Prozent berechtigt sei.

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Begründet wurde dies insbesondere damit, dass die Mieterin wegen der kleineren Fläche vier Schüler weniger unterrichten könne, was wiederum zu deutlich reduzierten Einnahmen führen würde.

Die Vermieterin brachte dieser Aussage das Argument entgegen, dass keine verbindliche Flächengröße vereinbart worden sei, weil der Vertrag lediglich eine unverbindliche Größenangabe enthalte. Darüber hinaus sei die Mietsache nicht mangelhaft, weil die Abweichung der Fläche weniger als 10 Prozent betrage.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

In seiner Entscheidung ging der Bundesgerichtshof zunächst davon aus, dass trotz der „ca. – Angabe“ im Mietvertrag eine Flächengröße von 300m² verbindlich vereinbart wurde.

Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass auch bei Flächenunterschreitungen von weniger als 10 Prozent bereits ein Mangel der Mietsache vorliegt. Dennoch lehnte der Bundesgerichtshof die von der Klägerin geforderte Mietminderung in Höhe von 10 Prozent ab.

Dies wurde damit begründet, dass der Mieter nicht hinreichend nachgewiesen hatte, dass die Flächenabweichung die vereinbarte Nutzung der Flächen beeinträchtigt.

Eine Gebrauchsbeeinträchtigung wird zugunsten des Mieters dann vermutet, wenn die Abweichung der Flächen mindestens 10 Prozent beträgt. Im vorliegenden Fall war die Flächenunterschreitung deutlich geringer.

Sie lag bei ca. 3 Prozent. In einem solchen Fall muss der Mieter die ihm dadurch entstehende Beeinträchtigung konkret darlegen und nachweisen. Die einfache Behauptung der Klägerin, dass er aufgrund der geringeren Fläche vier Schüler weniger unterrichten könne, ist dafür noch nicht ausreichend.

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Folgen für die Praxis

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes verdeutlicht, wie wichtig es ist, bei Flächenangaben in Mietverträgen stets höchste Sorgfalt walten zu lassen.

Bereits kleine Flächenabweichungen stellen einen Sachmangel der Mietsache dar und dieser kann zur Auslösung von Gewährleistungsansprüchen des Mieters führen.

Die 10 Prozent Grenze stellt eine Beweisregelung und keine Bagatellgrenze dar. Das heißt, dass der Mieter bei Flächenunterschreitungen von weniger als 10 Prozent eine Gebrauchsbeeinträchtigung nachweisen muss, bei einer Flächenunterschreitung von 10 Prozent oder mehr wird eine solche wiederum zu seinen Gunsten vermutet.

Somit muss der Vermieter nachweisen, dass diese Vermutung nicht korrekt ist. Wenn der Mieter die Flächenunterschreitung und die Gebrauchsbeeinträchtigung nachgewiesen hat oder diese zu seinen Gunsten vermutet wird, hat der Vermieter die Möglichkeit nachzuweisen, dass die Beeinträchtigung unerheblich ist. Dies führt zu einer Abwendung der Mietminderung.

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