Was darf der Mieter? Fragen und Antworten rund um die Mietminderung

Viele Mieter machen vom Recht zur Mietminderung gebrauch. Vermieter stehen im Umkehrschluss häufig vor der Frage: „Darf er das eigentlich?“ In diesem Artikel haben wir Ihnen Tipps und Tricks rund um das Thema Mietminderung zusammengefasst.

Was ist eigentlich ein Mangel und was muss beachtet werden?

Gem. § 535 ff. BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu überlassen und sie darüber hinaus auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Treten Mängel auf, muss der Vermieter diese beseitigen. Zu beachten ist jedoch, dass § 536 c BGB vorschreibt, dass der Mieter den Vermieter unverzüglich über bestehende Mängel informieren muss. Dies geschieht aus Beweisgründen schriftlich. Zunächst wird sich vielen Mietern, aber auch Vermietern die Frage stellen, wann eigentlich ein Mangel vorliegt.

Ein Mangel liegt dann vor, wenn der Ist – Zustand der Mietsache (tatsächlicher Zustand der Wohnung) von dem Soll – Zustand (Zustand, in dem sich die Wohnung nach Vertrag oder Gesetz gewöhnlich befinden sollte), negativ abweicht.

Das heißt, der Mieter kann die Wohnung nicht so nutzen, wie er es normalerweise erwarten darf. Dabei ist zu beachten, dass es sich sowohl um typische Mängel wie zum Beispiel einen verstopften Abfluss, aber auch um Störungen von außen, wie den Lärm einer benachbarten Diskothek handeln kann.

Unterschieden werden muss zwischen einem Mangel und einer unerheblichen Beeinträchtigung. So kommt eine Mietminderung nur dann in Frage, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt ist.

Führt ein Mangel oder ein Fehler hingegen lediglich zu einer unerheblichen Beeinträchtigung für den Mieter, kann dieser zwar Abhilfe, also die Instandsetzung, verlangen, aber er ist nicht dazu berechtigt, die Miete zu kürzen. Ein Beispiel für eine unerhebliche Beeinträchtigung ist eine defekte Glühlampe im Hausflur.

Muss der Vermieter für den Mangel verantwortlich sein?

Es ist irrelevant, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist, wenn es um die Zulässigkeit der Mietminderung geht. Ausschlaggebend ist lediglich das Vorliegen des Mangels und dass der Mieter diesen nicht selbst verschuldet hat.

Wie lange kann der Mieter von einer Mietminderung gebrauch machen?

Zunächst einmal muss der Mieter den Vermieter beim Bemerken des Mangels unverzüglich darüber in Kenntnis setzen. Eine Mietminderung ist im Zuge dessen für den Zeitraum möglich, indem der Mangel auch tatsächlich vorliegt. Eine Beantragung der Mietminderung oder Ähnliches ist vorab nicht notwendig. Schädlich für die Minderung sind auch nicht die Fälle, in denen der Vermieter dem Mieter eine rasche Beseitigung des Mangels zusagt.

Beispiel: Am 01.04 stellt Max Müller fest, dass in seiner Mietwohnung der Abfluss verstopft ist. Der Vermieter beauftragt einen Handwerker, der den Defekt am 15.04 beseitigt. Für den Zeitraum vom 01.04 – 15.04 kann Max Müller die Miete entsprechend kürzen. Mietminderungstabellen ermöglichen es den Mietern, aber auch den Vermietern Richtwerte für die Höhe der Mietminderung einzusehen.

Was gilt, wenn der Mieter den Mangel bereits beim Einzug kannte?

Häufig werden Mieter beim bzw. vor dem Einzug über etwaige Mängel am Objekt informiert. Kennt der Mieter somit bereits beim Abschluss des Mietvertrages einen Mangel, oder hätte er diesen problemlos erkennen müssen, ist das Recht zur Mietminderung ausgeschlossen.

Mietet ein Mieter also zum Beispiel kommentarlos eine Wohnung an, bei der es offensichtlich durch das Dach hineinregnet, kann er diesen Mangel später nicht im Rahmen einer Mietminderung geltend machen.

Anderes gilt für etwaige Mängel, die vom Vermieter arglistig verschwiegen wurden, oder für zugesicherte Eigenschaften der Mietsache, die dann nicht vorhanden sind. Hat der Vermieter dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrages zugesichert, dass das Dach bis zum Einzug repariert werden wird und geschieht dies nicht, kann der Mieter die Miete kürzen.

Im Übrigen gilt das zum Beispiel auch dann, wenn der Vermieter einem neuen Mieter zusichert, vor seinem Einzug die Fliesen im Badezimmer auszutauschen.

Geschieht das nicht, kann der Mieter die Miete dennoch mindern, und zwar auch dann, wenn die alten Fliesen noch vollkommen in Ordnung waren.

Was gilt für Mietminderungen nach Mieterhöhungen?

Besteht das Mietminderungsrecht aufgrund der Kenntnis eines Mangels bei Einzug nicht, kann dies nach einer Mieterhöhung dennoch wieder aufleben. Insbesondere im Altbaubereich ist dies bei altbekannten Mängeln zu beachten. Eine Mietminderung ist dann ausgeschlossen, wenn der Mieter eine mangelhafte Wohnung bei Vertragsschluss akzeptiert hat.

Voraussetzung ist jedoch, dass auch der Vermieter an den ursprünglich getroffenen Vereinbarungen nicht rüttelt. Erhöht er jedoch die Miete, geschieht das.

Die Rechtsprechung geht dann davon aus, dass durch die Mieterhöhung die Grundlage des Mietvertrages, also das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung geändert wird und dem Mieter nach einer Mieterhöhung wieder ein entsprechendes Minderungsrecht zusteht. Jedoch muss der Mieter dafür seine Rechte unverzüglich nach einer zulässigen Mieterhöhung geltend machen.

Ferner ist in solchen Fällen der Minderungsbetrag begrenzt auf höchstens den Mieterhöhungsbetrag. Bei Problematiken dieser Art ist eine individuelle Rechtsberatung unbedingt zu empfehlen.