Erbpacht - wie funktioniert das eigentlich?

Das Bauland ist in vielen Gebieten von Deutschland kostenintensiv und rar, sodass so manch ein Traum vom eigenen Hausbau bereits am Grundstück bzw. dessen Finanzierung scheitern. Aus diesem Grund bietet Erbpacht, auch bekannt als Erbbaurecht, die ideale Möglichkeit, um den Hausbau auf einem Grundstück vornehmen zu lassen, welches einem anderen Besitzer angehört.

Die Definition von Erbbaurecht bzw. Erbpacht

Erbpacht tritt ein, wenn ein Erbbaurechtsnehmer, der auch als Erbbauberechtigter oder Bauherr bezeichnet werden kann, ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum, in den meisten Fällen handelt es sich dabei um mehrere Jahrzehnte, pachtet.

Somit steht es dem Bauherrn offen, auf diesem Grundstück ein eigenes Haus zu bauen. Im Gegenzug muss er dem Grundstücksbesitzer (Erbbaurechtsgeber) eine im Vorfeld vereinbarte Pachtgebühr (Erbbauzins) bezahlen.

Die Bezeichnung der Erbpacht ist umgangssprachlich und steht für den sachlichen Begriff des Erbbaurechts.

Dabei ist die Erbpacht aus rechtlicher Perspektive bereits seit 1947 untersagt und verboten, da es sich hierbei um eine Form des landwirtschaftlichen Grundbesitzes handelt.

Der Erhalt des Erbbaugrundstücks

Eigentümer des Grundstücks können neben Privatpersonen auch Kirchen, Gemeinden und Stiftungen sein. Im Falle einer Privatperson ist das Erbbaugrundstück mehr eine Möglichkeit, das Geld sicher anzulegen, beispielsweise für die spätere Altersvorsorge.

Kirchen, d.h. gemeinnützige Grundstückseigentümer, können angesichts sozialer Aspekte, unter anderem zählen dazu kinderreiche Familien, auch vergünstigte Erbbauzinsen anbieten.

Eine Kommune steht hingegen in der Pflicht, Einkünfte nach dem Marktwert einzunehmen.

Die Höhe der Erbbauzinsen

Erbbauzinsen sind vergleichbar mit den Zinsen eines Kredites, die ebenfalls monatlich abbezahlt werden müssen. Der Erbbaurechtsnehmer muss dabei einen bestimmten Erbbauzins dem Eigentümer des Grundstücks zahlen.

Dieser Zins leitet sich vom Grundstückswert ab und kann pro Jahr bei drei bzw. fünf Prozent des Werts des Grundstückes liegen.

Wie bereits genannt, kann der Zinssatz vom Grundstücksinhaber festgesetzt werden, sodass bei kinderreichen Familien dieser Wert niedriger ausfallen kann.

Wurde im Erbbaurechtsvertrag eine sogenannten Wertsicherungsklausel vereinbart, orientiert sich der Zins an einem vertraglichen Preisindex, welcher vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Dieses Verfahren erfolgt jedes fünfte Jahr.

Im Unterschied zur Zinszahlung im Rahmen eines Hypothekendarlehens ist es daher möglich, dass sich der Erbbauzins im Laufe der Zeit ändert. Infolgedessen kann sich die finanzielle Belastung auf Seiten des Pächters monatlich steigern.

Der im Vertrag festgelegte Erbbauzins wird anschließend in das Erbbaurechtsgrundbuch als Reallast eingeschrieben.

Ist die Erhöhung des Erbbauzinses rechtens?

Die Erhöhung des Erbbauzinsens kann nicht ohne Weiteres vonseiten des Erbpachtrechtsgebers erfolgen. Dank der klaren gesetzlichen Verordnung ist keine Willkür zu befürchten.

Laut Verordnung kann der Grundstücksbesitzer den Erbbauzins nach etwa drei Jahren des Erbpachtvertragsabschlusses rechtlich anheben. Als Grundlage dient hierfür der Verbraucherpreisindex.

Eine erneute Zinserhöhung ist dann erst in den nächsten drei Jahren wieder möglich.

Inhalt des Erbbaurechtsvertrages

Der Vertragsabschluss von Erbbaurechtsnehmer und -geber erfolgt beim Notar über das Pachtverhältnis. Im Rahmen dieses Vertrages werden folgende Aspekte bestimmt:

• Vertragslaufzeit: Es gibt keine gesetzliche Verordnung, die die Vertragslaufzeit festlegt, sodass der Zeitraum bei 75 bis zu 99 Jahren liegen kann.
• Fälligkeit und Höhe der Erbpachtzinsen: Hierbei gibt es drei Möglichkeiten, entweder man führt diese jährlich, quartalsweise oder monatlich aus.
• Anpassung der Erbbauzinsen: Die Zinshöhe bleibt auf Dauer nicht gleich, sodass es während der Vertragslaufzeit zu Anpassungen kommen kann. Die Intervalle und Vorgaben, die bei der Anpassung berücksichtigt werden müssen, sind innerhalb der Wertsicherungsklausel rechtlich gesichert. Hierbei gibt es die Möglichkeit, die Klausel entweder individuell im Hinblick einer Steigerung oder Senkung anzupassen oder den genormten Text zu übernehmen. Im Anschluss führt der Notar die Beglaubigung des Vertrages durch.
• Mitspracherecht vonseiten des Erbbaurechtsgebers: Kommt es zu einer Belastung der Grundstückshypothek oder zu einem An- und Umbau des Gebäudes, ist es dem Erbbaurechtsgeber möglich sich das Mitspracherecht zu sichern.

Tipps beim Vertragsabschluss für Bauherren

• Vereinbarung einer langen Laufzeit (mindestens 80 Jahre), sodass sich vermeiden lässt, dass der Vertrag zu Lebzeiten ausläuft. Ansonsten muss eventuell ein erneuter Vertrag aufgesetzt werden, der wiederum mit einer Erhöhung der vorherigen Zinszahlungen einhergehen kann.
• Bei Verlängerung des Vertrages sollte die Berechnung des Erbbauzinses auf Grundlage des alten Vertrages abgeschlossen werden.
• Die Wertsicherungsklausel sollte, zugunsten des Bauherren, auf dem oben genannten Verbraucherpreisindex basieren.
• Erwähnung eines Vorkaufsrechts, sodass dem Bauherren zu einem späteren Zeitpunkt die Möglichkeit offen steht, das Grundstück zu kaufen - sollte der Erbbaurechtsgeber verkaufen wollen.
• Keinesfalls eine Ankaufspflicht im Zuge eines Verkaufsfalls eintragen lassen.
• Im Falle eines Verkaufs des Hauses sollte der Erbbaurechtsgeber ein sogenannten Vorkaufsrecht haben.

In welchem Dokument wird die Erbpacht eingetragen?

Die Eintragung der Erbpacht erfolgt in einem Erbbaugrundbuch beim Amtsgericht. Darüber hinaus wird auch eine Eintragung im normalen Grundbuch vorgenommen. Aus diesem Grund muss man auch bei der Erbpacht für den Abschluss des Vertrages zu einem Notar.

Anfallende Kosten

Der Erbbaurechtsnehmer muss einerseits die im Vertrag festgelegten Erbbauzinsen zahlen. Hinzu kommen weitere Kostenfaktoren mit der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer.

Andererseits gibt es noch Erschließungskosten, sollte die Entscheidung für einen Neubau fallen, und Kosten aufgrund der Instandhaltung. Zuletzt können auch Versicherungskosten anfallen, da beispielsweise eine Gebäudeversicherung abgeschlossen werden muss.

Ab wann endet die Erbpacht?

Mit dem Vertragsablauf endet auch die Erbpacht, sodass das Gebäude an den Grundstückseigentümer übergeht. Im Gegenzug erhält der Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung, welche, nach dem allgemeinen Grundstückswert, mindestens zwei Drittel betragen muss.

Diese Bedingung ist ebenso im Gesetz verankert. Sollte allerdings ein höherer Entschädigungswert gefordert werden, ist dies nur möglich, wenn es im Rahmen des Vertrages abgeschlossen wurde.

Ein Neuvertrag oder eine Verlängerung der Erbpacht ist zwar möglich, doch kann der Erbbaurechtsgeber dies auch ablehnen.

Wird jedoch das betroffene Grundstück nach Vertragende in Erbpacht eingesetzt, kann der Erbbaurechtsnehmer sein Vorrecht geltend machen.

Vorzeitige Kündigung des Erbbaurechtsvertrages

Eine vorzeitige Auflösung des Vertrages kann ausschließlich mit der Zustimmung beider Seiten, d.h. vonseiten des Erbbaurechtsnehmers und -gebers erfolgen.

Zu berücksichtigen ist dabei, dass dem Erbbaurechtsgeber ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Dieser „Heimfall“, wie es im Fachjargon bezeichnet wird, tritt ein, sollte der Erbbaurechtsnehmer entweder die geforderten Erbbauzinsen nicht mehr bezahlen können, seine Vertragspflichten verletzen oder das Grundstück des Erbbaurechtsgebers verwahrlosen lassen.

Außerdem steht dem Erbpachtgeber die Möglichkeit offen, das Grundstück einzufordern, sollte Eigenbedarf bestehen. Der Erbbaurechtsnehmer erhält wiederum beim „Heimfall“ zwei Drittel des errechneten Wertes.

Verkauf des Erbbaurechts

In der Laufzeit des Vertrages kann der Erbbaurechtnehmer das Erbbaurecht nicht kündigen, allerdings steht ihm die Verkaufsmöglichkeit offen. Zu beachten ist dabei, dass der Eigentümer seine Zustimmung geben muss, da diesem das Vorkaufsrecht zusteht.

Der Gründstücksgeber kann die Zustimmung zwar verweigern, doch müssen dafür tiefgreifende Gründe angeführt werden. Einer dieser Gründe könnte sein, dass der Käufer des Hauses das Gebäude nicht als Wohnort nutzen möchte, sondern als Gewerbegebiet.