Danach stellt die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie zu seinen Gunsten eine unangemessene Benachteiligung des Kunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Das gilt jedenfalls soweit:
1. die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist,
2. sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden keine nennenswerte Vorteileergeben und
3. der Immobilienmakler auch keine geldwerte Gegenleistung zu erbringen hat.
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Allein das Versprechen des Maklers die Immobilie in nicht mehr anderweitig anzubietenreicht für ein solchen Vorteil regelmäßig nicht aus. Hierbei ist nämlich nicht ausreichend berücksichtigt, dass der Vertrag aus anderen Gründen, die nicht in der Sphäre des Maklerkunden liegen, scheitern kann.
So kann der Verkäufer zum Beispiel seine Verkaufsabsicht aufgeben oder an Dritte veräußern. Der Bundesgerichtshof bestätigt seine bisherige Rechtsprechung. Im vorliegenden Fall war die Besonderheit, dass der Reservierungsvertrag im Nachgang zum Immobilienmaklervertrag in einer gesonderten Vereinbarung geschlossen wurde.
Der Bundesgerichtshof sah dessen ungeachtet einen einheitlich mit dem Maklervertrag im Zusammenhang zu beurteilenden Vertrag. Dieser wurde eine entsprechenden AGB-rechtlichen Prüfung unterzogen, der er nicht standhielt.
Schlussfolgerung für die Praxis. Reservierungsvereinbarungen halten häufig einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand. Selbst wenn der Kunde zunächst zahlt, muss der Makler mit einer späteren Rückzahlungsforderung rechnen. Vor Gericht wird dann überprüft, ob die oben genannten Voraussetzungen gegeben sind. Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, greift der Rückzahlungsanspruch in der Regel durch.
Vereinfacht kann man sagen, dass die Reservierungsvereinbarung handfeste Vorteile für den Kunden haben muss. Andernfalls ist sie in der Regel unwirksam. Auch eine Trennung der Vereinbarungen in Maklervertrag und Reservierungsvereinbarung und ein Abschluss zu unterschiedlichen Zeitpunkten rettet die Vereinbarung insoweit nicht, da der Bundesgerichtshof eine einheitliche Beurteilung vorgibt.
Inwieweit Vereinbarungen, die den oben genannten Kriterien deutlicher Rechnung tragen, künftig als wirksam angesehen werden, bleibt abzuwarten.
Zum Autor:
Rechtsanwalt Alexander Bredereck ist eine maßgebliche Stimme in der juristischen Landschaft und mit über 25 Jahren Erfahrung ein gefragter Experte in seinem Fach (Kündigungsschutz und Vertragsrecht). Bekannt durch TV-Präsenz und einen der größten Rechtskanäle für Arbeitnehmer auf YouTube, bringt der Fachanwalt für Arbeitsrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht seine Expertise in vielfältigen Formaten einem breiten Publikum näher. Ein Studium der Theaterwissenschaften und Publizistik runden das Profil vom „Fernsehanwalt“ stimmig ab.
Das Team in seiner Kanzlei Bredereck Willkomm Rechtsanwälte besteht aus hochspezialisierten Anwälten, darunter Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Spezialisten für Insolvenzangelegenheiten.
Diese breite Palette an Fachkompetenzen ermöglicht es, Mandanten in allen Facetten des Arbeits- und Mietrechts umfassend zu unterstützen und professionell zu begleiten. Zur Sicherstellung höchster Qualität werden kontinuierlich Fortbildungen der Bundesrechtsanwaltskammer wahrgenommen.
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