Manchmal geraten Mietverhältnisse in Schieflage, ohne dass im Nachgang festgestellt werden kann, wen die Schuld trifft. Die Parteien können einfach nicht mehr miteinander und ergehen sich in wechselseitigen Anschuldigungen, Unverschämtheiten und Provokationen.
Eine Kündigung wird dann schwierig, wenn der Mieter sein Verhalten damit verteidigen kann, dass auch der Vermieter immer wieder gegen den Vertrag verstößt und durch sein Verhalten weitere Verstöße des Mieters provoziert. Hier stellt sich dann die Frage, ob eine offensichtliche Zerrüttung des Mietverhältnisses für sich genommen als Kündigungsgrund herhalten kann.
Tragender Grund für die Beendigung wäre hier die zerstörte Vertrauensgrundlage zwischen Mieter und Vermieter.
In diesem Falle käme es dann nicht mehr darauf an, ob dem Mieter konkrete schuldhafte Vertragsverstöße vorgeworfen werden können.
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Der Bundesgerichtshof hat sich im Rahmen einer aktuellen Entscheidung skeptisch mit dieser Argumentation auseinandergesetzt und eine Kündigung allein auf der Basis einer zerstörten Vertrauensgrundlage im allgemeinen für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 29. November 2023 – VIII ZR 211/22 –, juris).
Der BGH: Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht gerechtfertigt, wenn nach den Feststellungen des Gerichts das Verhältnis der Mietvertragsparteien zueinander bereits seit Jahren von wechselseitigen Anschuldigungen geprägt ist, ohne dass die Ursachen für die hieraus resultierende Zerrüttung des Mietverhältnisses konkret den Mietern zugerechnet werden können.
Tipp: wer sich als Vermieter die Chance auf eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses erhalten will, sollte jedenfalls nicht nachweislich provozieren.
Auch auf Provokationen des Mieters sollte man nicht mit ähnlichen Mitteln reagieren. Stattdessen sollten Vertragsverstöße des Mieters mit klaren Sanktionen (Ermahnung, Abmahnung, Kündigung) beantwortet werden.
Nur so vermeidet man letztlich an ein unzumutbares Miteinander dauerhaft gekoppelt zu sein.
Zum Autor:
Rechtsanwalt Alexander Bredereck ist eine maßgebliche Stimme in der juristischen Landschaft und mit über 25 Jahren Erfahrung ein gefragter Experte in seinem Fach (Kündigungsschutz und Vertragsrecht). Bekannt durch TV-Präsenz und einen der größten Rechtskanäle für Arbeitnehmer auf YouTube, bringt der Fachanwalt für Arbeitsrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht seine Expertise in vielfältigen Formaten einem breiten Publikum näher. Ein Studium der Theaterwissenschaften und Publizistik runden das Profil vom „Fernsehanwalt“ stimmig ab.
Das Team in seiner Kanzlei Bredereck Willkomm Rechtsanwälte besteht aus hochspezialisierten Anwälten, darunter Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Spezialisten für Insolvenzangelegenheiten.
Diese breite Palette an Fachkompetenzen ermöglicht es, Mandanten in allen Facetten des Arbeits- und Mietrechts umfassend zu unterstützen und professionell zu begleiten. Zur Sicherstellung höchster Qualität werden kontinuierlich Fortbildungen der Bundesrechtsanwaltskammer wahrgenommen.
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