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Welche Kündigungsfristen müssen Mieter und Vermieter einhalten?

Ob Mieter oder Vermieter - wer den Mietvertrag kündigen möchte, muss sich an Fristen halten.


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Zu beachten ist aber, dass es unterschiedliche Fristen gibt bzw. der Mieter immer nur in Verbindung einer Dreimonatsfrist seinen Vertrag kündigen kann.

Die Kündigung im Detail - ein Überblick
 

  • Besteht ein unbefristetes Mietverhältnis, welches von Seiten des Mieters gekündigt werden soll, ist eine dreimonatige Kündigungsfrist (gesetzlich!) einzuhalten. Es spielt dabei keine Rolle, wie lange der Mieter bereits in dem Haus bzw. der Wohnung gelebt hat
  • Der Mieter muss seine Kündigung keinesfalls begründen
  • Die Kündigung muss am dritten Werktag des laufenden Monats eingebracht bzw. beim Vermieter eingelangt sein; nur dann zählt das eingelangte Monat zur dreimonatigen Frist



Jedoch ist es möglich, dass günstigere Kündigungsfristen vereinbart werden können. Der Deutsche Mieterbund verweist immer wieder darauf, dass - sofern in den Verträgen die Kündigungsfrist geregelt wurde - durchaus Fristen von einem Monat bzw. auch 14 Tagen möglich sind. Ein umgekehrter Fall ist aber nicht möglich. Der Vermieter darf die dreimonatige Kündigungsfrist nicht ausweiten.

Die Kündigung von Seiten des Vermieters

Besteht ein unbefristetes Mietverhältnis und möchte der Vermieter dieses auflösen, muss er zwei Aspekte berücksichtigen:

Der Vermieter darf keinesfalls eine grundlose Kündigung aussprechen!

Möchte der Vermieter den unbefristeten Mietvertrag auflösen, muss er einen Kündigungsgrund angeben. Die Kündigung ist nur dann zulässig, wenn von Seiten des Mieters grobe Vertragsverletzungen ausgegangen sind. Etwa dann, wenn mehrfach gegen die bestehende Hausordnung verstoßen wurde oder der Mieter seine Mietvorschreibungen nicht bezahlt hat. Unter derartigen Umständen ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. 
Handelt es sich um einen vertragstreuen Mieter, kann der Vermieter nur in Sonderfällen den Vertrag kündigen. Dazu zählen der Eigenbedarf oder auch die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Im Rahmen des Eigenbedarfs kann der Vermieter dann eine Kündigung aussprechen, wenn der vermietete Wohnraum etwa für sich oder auch für ein weiteres (enges) Familienmitglied benötigt wird. Im Rahmen der wirtschaftlichen Verwertung kann der Vermieter nur dann das Mietverhältnis kündigen, wenn er durch die Vermietung tatsächlich wirtschaftliche Nachteile erleidet. Etwa dann, wenn ein Abriss bzw. ein Neubau des Objektes in Planung ist. 

Der Vermieter muss die Mietdauer berücksichtigen!

Vermieter müssen sich an gestaffelte Kündigungsfristen halten, welche sich an die Mietdauer des Objektes orientieren.
 

  • Drei Monate, sofern das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre aufrecht ist
  • Sechs Monate, sofern das Mietverhältnis länger als fünf Jahre aufrecht ist
  • Neun Monate, sofern das Mietverhältnis bereits länger als acht Jahre aufrecht ist

Das Bestehen anderer Fristen

Derartige gesetzliche Fristen gelten oftmals nicht für Zwei-Familienhäusern (in denen oftmals auch der Vermieter wohnt) oder sogenannten Einliegerwohnungen. Der Vermieter kann im Rahmen derartiger Mietverhältnisse jederzeit eine Kündigung aussprechen. Jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist aber um drei Monate. Andere Regeln gelten auch bei Untermietverhältnissen sowie in Jugend- oder auch Studentenwohnheimen sowie möblierten Zimmern. Es ist daher ratsam, wenn sich die Mieter im Vorfeld über etwaige Kündigungsfristen informieren und darauf achten, dass jene auch in dem Mietvertrag angeführt sind. 
Besteht ein Zweitmietvertrag, muss die getroffene Mietlaufzeit von Mieter sowie Vermieter eingehalten werden. Jedoch nur, wenn im Mietvertrag von einem gesetzlich anerkannten Befristungsgrund die Rede ist. Ist das nicht der Fall, gelten die Kündigungsfristen im Rahmen unbefristeter Mietverhältnisse. 

Kann man als Mieter fristlos kündigen?

Es gibt mitunter Fälle, in denen Mieter die Möglichkeit haben, das unbefristete Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Da jene Möglichkeiten aber nur in Ausnahmen gültig sind, sollten im Vorfeld Informationen eingeholt werden, ob eine fristlose Kündigung der Wohnung bzw. des Mietverhältnisses überhaupt möglich ist. Mögliche Gründe sind: 
 

  • Eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung ist nicht mehr gegeben, da der Vermieter die Übergabe verzögert hat
  • Es wurden erhebliche Mängel festgestellt (etwa eine defekte Heizungsanlage). Jedoch muss der Vermieter - vor Ausspruch der fristlosen Kündigung - über den Umstand in Kenntnis gesetzt werden
  • Die Wohnung stellt eine Gesundheitsgefährdung dar (Schimmelbefall) bzw. weist eine hohe Schadstoffbelastung auf. Jedoch muss der Mieter, bevor die Kündigung rechtswirksam ist, die Umstände darlegen und von einem Sachverständigen bestätigen lassen
  • Begeht der Vermieter eine Vertragsverletzung oder einen Betrug, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Darunter fallen etwa gefälschte Nebenkostenabrechnungen oder auch das unerlaubte Betreten der Räumlichkeiten



Möchte der Mieter seine Wohnung fristlos kündigen, sollte er im Vorfeld einen Anwalt aufsuchen oder auch Rat bei einem Mieterverein suchen. Wichtig ist, dass die Gründe dargelegt werden, sodass die beratende Stelle eine Auskunft darüber geben kann, ob tatsächliche Gründe vorliegen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Ratsam ist, wenn in der Zwischenzeit ein Ausweichquartier gefunden wurde. 

Was muss der Mieter bei der Kündigung der Wohnung beachten?

Die Kündigung vom Mietverhältnis ist nur dann möglich, wenn sie fristgerecht sowie auch schriftlich erfolgt ist. Kündigungen per Fax oder E-Mail sind nicht gültig. Im Endeffekt reicht ein formloses Schreiben, wobei der Mieter zu berücksichtigen hat, dass folgende Punkte erfüllt werden müssen:
 

  • Es muss aus dem Schreiben klar hervorgehen, dass es sich um eine Kündigung handelt - etwa durch die Betreffzeile "Kündigung vom Mietverhältnis"
  • Gibt es mehrere Vermieter, muss die Kündigung an alle Vermieter ergehen
  • Anzuführen sind der Ort und das Datum
  • Die Mieter müssen das Schreiben unterfertigen
  • Die zu verlassende bzw. aufgekündigte Wohnung muss mit Adresse, Hausnummer sowie der Etage angeführt werden



Im Rahmen der Kündigung besteht die Möglichkeit, dass der Mieter auch die Einzugsermächtigung der Miete widerrufen kann!

Die Wohnungsübergabe - das Ende 

Die Wohnungsübergabe stellt den Abschluss des Mietverhältnisses dar. Hat der Mieter gekündigt, folgt der Auszug aus dem Objekt. Im Regelfall wird die Wohnung dem Vermieter übergeben. Im Rahmen der Übergabe ist es wichtig, dass ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wird. In jenem können Mängel festgehalten werden, welche von beiden Seiten dokumentiert bzw. bestätigt werden. Ist die Wohnungsübergabe abgeschlossen, bedeutet das jedoch nicht, dass die Kautionsfreigabe automatisch erfolgt. Der Vermieter hat die Möglichkeit, dass er die Mietkaution noch sechs Monate einbehalten kann. Wenn in absehbarer Zeit Nebenkosten-Nachzahlungen auftreten können, kann sich die Frist mitunter verlängern. 

Der fristgerechte Auszug

Es spielt keine Rolle, ob die Kündigung vom Mieter oder Vermieter ausgesprochen wurde - am Ende muss der Mieter das Objekt verlassen. Dabei müssen Fristen eingehalten werden. Verstößt der Mieter gegen eine solche Frist und folgt ein verspäteter Auszug aus dem Objekt, wobei es keine Rolle spielt, ob der Grund im Eigen- oder Fremdverschulden zu finden ist, kann der Vermieter die Kosten, die dadurch entstanden sind, dem Mieter in Rechnung stellen. Vor allem dann, wenn durch den verspäteten Auszug die Vermietung an den nachfolgenden Mieter erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen konnte bzw. die Nachvermietung zur Gänze gescheitert ist. In jenen Fällen kann mitunter eine Schadenersatzklage folgen.

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