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Immobilienwertermittlung: wie viel ist die Immobilie eigentlich wert?

Der wichtigste Kauf im Leben ist wohl der Immobilienkauf. Deshalb müssen ganz genaue Überlegungen und Abwägungen getroffen werden, um die perfekte Immobilie zu finden.


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Das finden Sie hier:

   Die Möglichkeiten der Wertermittlung  mehr >>
   Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf  mehr >>
   Video: Wir kann der Sachwert eines Einfamilienhauses ermittelt werden?  mehr >>
Erzielen Immobilienmakler einen höheren Verkaufspreis?  (siehe Studie)   mehr >>

Für die Finanzierung des Kaufs ist meist eine Verschuldung notwendig, weshalb es sich hierbei auch immer um ein finanzielles Risiko handelt. Der Wert der Immobilie ist dabei einer der wichtigsten Faktoren. Für die Ermittlung des Wertes gibt es jedoch unterschiedliche Möglichkeiten. Auch die übrigen Kriterien, die Einfluss auf den Wert haben, sollten bekannt sein.

Für beide Parteien wichtig

Die Immobilienwertermittlung ist bei einem Verkauf für beide Parteien wichtig. Der Verkäufer möchte seine Immobilie natürlich nicht unterhalb des angemessenen Preises verkaufen. Der Käufer möchte hingegen nicht zu viel dafür bezahlen. Von einem angemessenen Preis profitieren somit beide Seiten. Einen absoluten Preis gibt es natürlich nicht. Der Kaufpreis ist vielmehr ein Kompromiss zwischen dem, was der Verkäufer für seine Immobilie haben möchte und der Käufer andererseits bereit ist dafür zu bezahlen. Die Wertermittlung der Immobilie dient jedoch als grobe Orientierung, wo die Verhandlungen um das jeweilige Objekt beginnen sollten.

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Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf

Spätestens, wenn die Immobilie verkauft werden soll, sollte ihr Wert geschätzt werden. Ansonsten kann dies auch erforderlich sein, wenn der Eigentümer eine Hypothek aufnehmen möchte. Auch im Zuge der Vermögensaufteilung bei Erbschaft oder Scheidung, kann die Ermittlung des aktuellen Wertes sinnvoll sein. Ebenfalls muss sie bei einer Zwangsversteigerung durchgeführt werden. 

 

Die Möglichkeiten der Wertermittlung

Wie bereits angesprochen gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Im Folgenden sollen diese kurz vorgestellt werden. 

Das Gutachten

Als erstes besteht die Möglichkeit ein Gutachten anfertigen zu lassen. Dies gilt als die sicherste Methode der Wertermittlung, da hierfür ein speziell geschulter Baugutachter gerufen werden muss. Eine mündliche Schätzung ist dabei ebenso viel wert, wie ein schriftliches Verkehrswertgutachten. Der Gutachter muss für diese Einschätzung vor Ort sein und sich die Immobilie gründlich anschauen. Alles, was den Wert der Immobilie beeinflusst, wird dabei schriftlich festgehalten. Aus dieser Bestandsaufnahme kann der Gutachter nun den aktuellen Wert der Immobilie schätzen. Außerdem kann dadurch auch Aufschluss darüber gegeben werden, wie sich dieser Wert zusammensetzt. Natürlich ist eine solche Leistung nicht kostenlos. Je nach Gutachter muss mit einem Preis zwischen 150 und 200 Euro gerechnet werden. Dies gilt allerdings nur für ein mündliches Gutachten. Dieses kann jedoch einem potenziellen Käufer nicht präsentiert werden. Deshalb empfiehlt es sich, ein schriftliches Gutachten anfertigen zu lassen. Dieses kostet zwischen 1000 und 2000 Euro. Jedoch kann es bei den Kaufpreisverhandlungen mit den Interessenten von großem Vorteil sein. Dadurch kann sich das schriftliche Gutachten im Nachhinein oft finanziell auszahlen. 

Die Immobilienportale

Neben der Suche nach einer passenden Immobilie, bieten die entsprechenden Portale meist auch eine Bewertung des Objekts an. Dafür müssen meist nur die Eckdaten angegeben werden. Ebenso sind das Baujahr und der Standort entscheidend. Nach nur einigen Minuten kann das Ergebnis dann als PDF-Datei eingesehen werden. Ein solches Gutachten ist zwar weniger genau, jedoch kostet es auch nur maximal 30 Euro. 

Die Analyse des Marktes

Diese Methode hat den entscheidenden Vorteil, dass sie ohne die Hilfe von anderen Personen durchgeführt werden kann. Dafür werden einfach die Preise von vergleichbaren Objekten ermittelt. Auch hierfür können die einschlägigen Immobilienportale genutzt werden. Vor allem für eine erste grobe Schätzung kann dies sehr hilfreich sein. 

Kriterien für die Wertermittlung

Für die Ermittlung des Wertes sind bei einer Immobilie mehrere Faktoren entscheidend. Die wichtigsten sollen nun gezeigt werden. 

Die Lage der Immobilien

Natürlich sind manche Lagen wesentlich gefragter, als andere. Deshalb spielt die Lage bei einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Als einziger Faktor, der sich über die Jahre nicht verändert, darf sie somit nicht unterschätzt werden. Besonders die Nähe zu einer Großstadt, verbunden mit einer ruhigen Lage lassen den Preis meistens in die Höhe steigen. Eine ausgebaute Infrastruktur in unmittelbarer Nähe, eine gute Anbindung und eine ruhige Nachbarschaft spielen eine ebenso wichtige Rolle. Bei einer Immobilie in der Großstadt ist hingegen meist die Zentrumsnähe entscheidender. 

Das Baujahr und die vorhandene Fläche

Nicht nur die Lage, sondern auch die Größe und die Aufteilung der Immobilie sind für ihren Wert entscheidend. Außerdem muss das Alter des Objekts berücksichtigt werden. Besonders, wenn die Räume eher großzügiger und nicht verschachtelt geschnitten sind, steigt der Preis. 

Der Zustand und die Ausstattung der Immobilie 

Die beste Lage und die großzügigste Fläche hilft allerdings nur wenig, wenn der Zustand des Objekts eher schlecht ist. Der Zustand wird vor allem dadurch geprägt, ob in der Vergangenheit regelmäßig Renovierungen durchgeführt wurden. Denn dies wirkt sich, abgesehen von der optischen Erscheinung vor allem auf Faktoren, wie etwa die Dämmung und somit auch auf die Energieeffizienz aus. 
Wenn das Objekt besonders gut ausgestattet ist, beispielsweise mit doppeltverglasten Fenstern steigt ihr Wert deutlich an. Auch eine neue Küche und neue Bäder bewirken einen ähnlichen Effekt. 

Die aktuelle Marktsituation

Bei der Ermittlung des Wertes ist auch die aktuelle Marktsituation ein wichtiges Kriterium. Die Nachfrage bestimmt auch bei einer Immobilie den Preis. Besonders die beliebten Großstädte, wie etwa Frankfurt können hier als Beispiel heran gezogen werden. Dadurch, dass nur wenig neuer Wohnraum geschaffen wird, sind die Preise für Immobilien sehr hoch und steigen stetig an. 

Die Methoden zur Wertermittlung

Wer den Wert einer Immobilie ermitteln lassen möchte, der kann sich zwischen drei Methoden entscheiden. Hier sind das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren voneinander zu unterscheiden. 

Das Sachwertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn der Ertrag der Immobilie nicht das wichtigste Kriterium darstellt. Typisch ist dies bei Einfamilienhäusern. Dabei werden die Kosten, welche bei der Herstellung des Objekts entstehen aufsummiert. Vor allem Baukosten, die Lage und die bisherige Abnutzung sind hierbei entscheidend. Wichtig ist außerdem der Wert des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet. Dieser ist wiederum abhängig von der Größe des Grundstücks. Auch die Form und der Erschließungszustand müssen berücksichtigt werden. Die bauliche Nutzbarkeit wird vor allem bei Grundstücken, die sich an einem Hang befinden oder einen sehr weichen Boden aufweisen entscheidend sein. 

Das Ertragswertverfahren zielt hingegen mehr auf den Ertrag ab, der mit der Immobilie erwirtschaftet werden soll. Besonders bei Immobilien, die zukünftig vermietet werden sollen wird dieses Verfahren häufig angewendet. Die können sowohl Mehrfamilienhäuser, wie auch Bürokomplexe sein. Durch den Wert, der sich hier ergibt kann die zukünftige Miete berechnet werden. Damit wird diese Methode häufiger genutzt, wenn Kapitalanleger eine neue Investitionsmöglichkeit sehen. Durch die Immobilienwertermittlung können sie abschätzen, ob sich die jeweilige Investition für sie lohnen wird. 

Video: Wir kann der Sachwert eines Einfamilienhauses ermittelt werden?



Als letzes soll das Vergleichswertverfahren vorgestellt werden. Dabei wird die Immobile mit einem anderen Objekt verglichen. Von diesem ist der Wert bereits bekannt. So kann schnell ein Rückschluss auf den Wert der ersten Immobilie gezogen werden. Besonders bei Reihenhäusern wird dieses Verfahren häufig angewendet, da alle Häuser der Siedlung meist die gleiche Ausstattung, den gleichen Schnitt und die gleiche Lage aufweisen. Eine Schätzung des Wertes ist dann schnell und einfach möglich, da sich hierbei keine größeren Unterschiede ergeben werden. Der Durchschnittspreis wird dann meist nur noch geringfügig verändert, wenn es sich etwa um ein Reihenendhaus handelt. Ansonsten orientiert sich diese Methode an den üblichen Kenndaten, wie dem Alter und Zustand der Immobilie. Auch hier sind die Ausstattung und die Größe der Nutzfläche entscheidend.

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