Ein Haus renovieren – Renovierungskosten im Überblick

Auch unter dem Gesichtspunkt, dass die 5-jährige Gewährleistungsfrist, die für Neubauten gilt, in den meisten Fällen bereits abgelaufen ist. Daher lohnt es sich beim Kauf eines gebrauchten Hauses immer, etwas genauer hinzuschauen. Denn die Freude über den meist niedrigen Preis der Gebrauchtimmobilie kann sich zu einem finanziellen Alptraum entwickeln, wenn versteckte Baumängel erst nach dem Kauf sichtbar werden. 
 

Renovierungskosten - Die häufigsten Fallgruben

Eine veraltete Elektroinstallation

Ein neues Haus besitzt ein Leitungsnetz, dass vor der Installation in der Regel auf die Hausgröße abgestimmt wurde. Auch die Anzahl der Steckdosen wurde im Vorfeld festgelegt. Bei einem älteren Haus ist es jedoch oft so, dass die Leitungen nicht ausreichend dimensioniert sind. Das betrifft nicht nur die Kabeldicke. Während zehn bis zwanzig Schaltkreise heutzutage Standard sind, begnügte man sich früher meistens mit dreien. Wenn nun zu viele Geräte an einen Kreis angeschlossen werden, ist dieser schnell überlastet.

Wichtigste Indizien für ein veraltetes Stromnetz: Es gibt nur wenige Steckdosen. Im Keller gibt es zudem keinen FI-Schalter und es sind nur Schraubsicherungen vorhanden. Zu erwartende Kosten: Etwa 50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Eine veraltete Heizung

Eine alte Heizung verursacht nicht nur erhöhte Betriebskosten, auch kann es teuer werden, wenn der Vorbesitzer seiner Pflicht nicht nachgekommen ist, eine veraltete Heizung gemäß EnEV (Energieeinsparverordnung) auszutauschen. Betreffen tut diese Vorschrift Anlagen ab Baujahr 1985. Fällt dieses erst nach dem Kauf auf, kann der neue Besitzer dazu gezwungen werden. Auffallen wird es jedoch mit Sicherheit dem Schornsteinfeger.

Abhilfe: Man sollte sich die Prüfberichte der Schornsteinfeger zeigen lassen. In diesen sind alle relevanten Informationen enthalten.

Zu erwartende Kosten für den Austausch: 8000 - 10000 Euro. Bei Ölheizungen fallen zusätzlich Entsorgungskosten für den Öltank an. Ein kleiner Batterietank schlägt mit etwa 500 Euro zu Buche, ein kellergeschweißter Stahltank mit 2000 - 3000 Euro.

Verkalkte und korrodierte Wasserleitungen sowie Bleirohre

Kalk verstopft die Rohre. Dadurch fließt mit der Zeit immer weniger Wasser durch sie hindurch. Das erhöht auch den Wasserdruck im Rohr. In Verbindung mit einer möglichen Korrosion kann dies dann sehr schnell zum Wasserrohrbruch führen.
Falls Bleirohre verbaut wurden, sollte man wissen, dass diese seit 2013 nicht mehr als Trinkwasserleitungen zugelassen sind. Laut Gesetz müssen diese dann ebenfalls ausgetauscht werden.

Wie erkennt man diese Falle: Ablaufspuren von Wasser und Kalkablagerungen lassen den schlechten Zustand des Systems erkennen. Bleirohre erkennt man an ihrer graublauen Farbe sowie des kupferfarbenen Farbtons, wenn man die Oberfläche einritzt. Wurden sie überstrichen, erzeugen sie beim Dagegenklopfen ein dumpfes Geräusch.

Zu erwartende Austauschkosten: Pro Etage meistens mehr als 1000 Euro. Denn sämtliche Leitungen müssen freigestemmt werden. Nach der Neuverlegung der Rohre fallen noch Kosten für Putz- und Malerarbeiten an.

Schimmel

Schimmel ist nicht immer sichtbar. Bei älteren Häusern kann es sein, dass seine Wurzeln sich weiterhin in den Wänden befinden. Denn der Schimmelpilz ernährt sich unter anderem von Kleister, Tapeten, Putz, Staub sowie Dispersionsfarben. Schimmel ist in der Regel nicht nur gesundheitsschädlich, er erzeugt in schlimmen Fällen auch eine Geruchsbelästigung und mindert die Wohnqualität damit extrem.

Dem Schimmel auf der Spur: Als erstes erkennt man ihn bei hoher Konzentration an seinem modrigen Geruch. Sichtbar ist er unter anderem in dunklen Ecken, Heizkörpernischen und Fensterstürzen. Suchen kann man ihn ebenso hinter Möbelstücken, die nahe zur Wand stehen, im Bad und hinter Vorhängen. Bei Zustimmung des Verkäufers kann eine sogenannte Abklatschprobe gemacht werden. Bei ihr werden in einem kleinen Döschen Proben gesammelt und zur Kontrolle an das Umweltinstitut geschickt.

Zu erwartende Kosten:
Wände
Das kann leicht mehrere tausend Euro kosten. Denn zusätzlich zum hohen Arbeitsaufwand, beispielsweise dem Austausch des Wandputzes, schlagen vorgeschriebene Schutzmaßnahmen noch einmal zu Buche.
Fenster
Oft sollen auch die Fenster ausgetauscht werden. Alte Fenster jedoch nicht so luftdicht wie die heutigen Elemente. Daher wurden Altbauten quasi "zwangsbelüftet" und es kam oft zu keiner Schimmelbildung. Moderne Fenster hingegen sind extrem dicht und lassen so gut wie keine Luftzirkulation zu. Eventuell muss daher beim Fenstertausch auch an eine Lüftungsanlage gedacht werden.
Fassadendämmung
Ist eine Dämmung der Außenwände mit Styrodur geplant, ist nicht von der Hand zu weisen, dass die natürliche Atmung der Wände stark behindert wird. Will man dies verhindern, sollte sich vor dem Kauf auch über andere Systeme informieren. Beispielsweise über eine hinterlüftete Fassade. Diese ist jedoch teurer als ein herkömmliches System.
 

Asbest

Dieser Stoff ist extrem gesundheitsschädlich. Die zwei Mikrometer kurzen Fasern lösen sich mit der Zeit ab und setzen sich in der Lunge fest. In den 60er und 70er Jahren wurde Asbest oft verbaut, da er als wetterfest und temperaturbeständig galt. Eingesetzt wurde er nicht nur für Hausdächer und Fassaden, sondern auch als Fußbodenbelag. Auch Asbestzement wurde verbaut. Seit 1993 ist die Verwendung beider Stoffe verboten.

Wie erkennt man Asbest an einer Immobilie?

Im Sommer erkennt man ihn eventuell Bereichen von Fassadenplatten, die ein leichtes Luftflimmern aufweisen. Dieses ist durch abgelöste Fasern bedingt. Auch schwarz-brauner Bitumenkleber deutet auf Asbest hin. Im Zweifelsfalle muss aber ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

Zu erwartende Kosten:
Die können leicht 20000 - 30000 Euro betragen. Zuzüglich eines vorab bestellten Sachverständigen und der sehr aufwändigen Entsorgung.

Substanzschäden

Ein gebrauchtes Haus kann viele Schäden dieser Art aufweisen. und sind am schwersten zu entdecken.

Setzungsrisse
Diese entstehen, wenn sich Haus absenkt. Ursachen können Unterspülungen oder ein nicht ausreichend fester Baugrund. Ein neues Haus kann oft ein Bodengutachten vorweisen, während das bei einer Gebrauchtimmobilie in der Regel nicht der Fall ist.

Erkennungszeichen von Substanzschäden an einer Immobilie

Treppenförmige Risse in der Außenfassade oder an den Innenwänden. Es sollte beim leisesten Verdacht ein Gutachter hinzugezogen werden! Denn die Kosten können ins Unermessliche steigen. In den meisten Fällen wird das Haus als unbewohnbar erklärt, abgerissen und der Käufer steht vor den Trümmern seiner Existenz. Denn in der Regel muss auch noch die Resthypothek abbezahlt werden.

Aufsteigende Feuchtigkeit bei einer Immobilie

Diese Schäden betreffen oft Vorkriegsgebäude. Denn Beton wurde in diesen Jahren selten verbaut.

Erkennungszeichen von aufsteigender Feuchtigkeit

In ein bis zwei Metern Höhe fällt der Außenputz ab oder es zeigen sich Ausblühungen. 

Kostenaufwand: Ab etwa 10000 Euro. Nach oben gibt es kaum Grenzen.

Der Hausschwamm

Dabei handelt es sich um einen Pilz, der vornehmlich Holzteile befällt. Er ist leicht zu erkennen, denn er sieht aus wie ein herkömmlicher Pilz.

Kostenaufwand für die Beseitigung: Das kommt auf den Einzelfall an. Meistens müssen sämtliche Holzteile getauscht werden. Danach folgt eine chemische und thermische Behandlung. In schweren Fällen ist es günstiger, das Haus abzureißen und neu zu bauen.

Der Schwarzbau

Da die Ämter bereits bei Carports ohne Baugenehmigung sehr allergisch reagieren, muss bei einem Hauskauf besonders aufgepasst werden. Denn es kann im abriss des Gebäudes enden. Das Haus zu renovieren, wäre dann eher überflüssig.

Nachfragen kann man bei der zuständigen Baubehörde in der Bauregistratur. Dort liegen alle Unterlagen vor, sofern das Haus legal errichtet wurde.