Der Immobilienkauf mit Grundstück und dem draufstehenden Gebäude, kurz als Hauskauf bezeichnet, ist eine Ausgabe im sechsstelligen Eurobereich. Im Rahmen einer Bau-/Kauffinanzierung wird der größte Anteil über ein Bau- beziehungsweise Immobiliendarlehen fremdfinanziert. Um die Ausgaben möglichst genau zu kalkulieren, müssen alle Kostenarten in der feststehenden oder zumindest voraussichtlichen Höhe erfasst werden. Der besseren Übersichtlichkeit wegen werden die einzelnen Kosten zu Kostengruppen zusammengefasst. Eine davon sind die Nebenkosten für den Immobilienkauf. So werden diejenigen Kosten bezeichnet, die neben der eigentlichen Hauptlast für das Projekt, in diesem Falle für den Kauf des Hauses, anfallen. Diese einzelnen Kostenarten sind in alphabetischer Reihenfolge
• Finanzierungsnebenkosten
• Grundbucheintragungskosten
• Grunderwerbssteuer
• Maklerprovision
• Notarielle Beurkundungskosten
Sämtliche anfallenden Hauskaufnebenkosten lassen sich von ihrem Anlass her einer dieser Kostengruppen zuordnen. Die werden in den folgenden Ausführungen jede für sich anschaulich erläutert.
Finanzierungsnebenkosten außerhalb des Effektivzinssatzes
In diesem frühen Stadium des Immobilienerwerbs gilt es zu prüfen, welche Kostenarten im Effektivzins enthalten sind. Erfahrungsgemäß sind das keineswegs alle Kostenarten im Zusammenhang mit der Finanzierung. Zusätzliche Ausgaben sind beispielsweise mögliche Wertermittlungsgebühren, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungs- und Teilauszahlungszuschläge.
Der Darlehensgeber lässt sich, etwas lax formuliert, jede Handreichung extra bezahlen. In diesem Finanzierungsbereich lohnt sich ein genaues Vergleichen nicht nur der Höhe des Effektivzinssatzes, sondern auch der verschiedenen Kostenarten, die darin enthalten sind – oder auch nicht. Der Hauskäufer sollte sich bewusst machen, dass die Immobilienfinanzierung, wie es heißt, für das Kreditinstitut ein „knallhartes Geschäft“ ist.
Nach der Preisangabenverordnung, der PAngV aus dem Jahre 1970 sind die Banken und Sparkassen dazu verpflichtet, dem Darlehensnehmer mit einer umfassenden, lückenlosen Verbraucherinformation sowohl Preisklarheit als auch Preiswahrheit zu garantieren. Das Darlehensangebot muss alle relevanten Kosten enthalten. Darüber hinaus muss im Privatkundengeschäft wie bei einem privaten Immobilienkauf zur Vergleichbarkeit von Finanzierungen der Effektivzins angegeben werden. Doch Kostenarten sind nur die eine Seite der Medaille.Auf der anderen Seite muss auch deren Höhe ausgewiesen sein. Erst dann lässt sich erkennen, in welcher Höhe innerhalb der Hauskaufnebenkosten mit Finanzierungsnebenkosten gerechnet werden muss. Da der Hauskäufer ein Letzt-/Endverbraucher ist, muss immer auch die jeweils gültige gesetzliche Mehrwertsteuer ausgewiesen werden.
Grundbucheintragung – Letzter Schritt zum Eigentumserwerb
In das Grundbuch als ein öffentliches Register werden unter anderem die jeweiligen Eigentumsverhältnisse zu der bestehenden Immobilie mit Grundstück und Haus eingetragen. Jedes Grundbuch für das einzelne Grundstück besteht aus einem Register, dem Bestandsverzeichnis sowie aus drei Abteilungen. In die erste Abteilung werden die Eigentümer respektive Erbbauberechtigten eingetragen.
Die Grundbucheintragung selbst wird von demjenigen Notar veranlasst, der den Hauskaufvertrag notariell beurkundet hat. Die Eintragungskosten sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, und oftmals auch noch innerhalb der jeweiligen Amtsgerichtsbezirke. Dort werden die Grundbuchämter geführt. Sie sind für die Eintragungen derjenigen Grundstücke zuständig, die in dem Bezirk des betreffenden Amtsgerichts liegen.
Die Kosten zur Grundbucheintragung orientieren sich an dem Hauskaufpreis, der in dem Kaufvertrag aufgeführt ist. Der Hauskäufer kann grundsätzlich von Grundbucheintragungskosten in Höhe von 0,5% Plusminus vom Kaufpreis ausgehen. Bei einem im Kaufvertrag ausgewiesenen Hauskaufpreis in Höhe von 200.000 EUR würden nach dieser Rechnung die Grundbucheintragungskosten 1.000 EUR betragen.
Rechtsgrundlage ist das GNotKG, das Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare, kurz Gerichts- und Notarkostengesetz. Eine Mehrwertsteuer fällt nicht an, da es sich nicht einen Leistungsaustausch im wirtschaftlichen Sinne handelt. Das Grundbuchamt erbringt vielmehr eine hoheitliche Leistung, ohne mit der Privatwirtschaft zu konkurrieren.
Grunderwerbssteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich
Rechtsgrundlage ist das GrEStG, das Grunderwerbsteuergesetz aus Anfang der 1980er Jahre. Jeder Grunderwerb, also jeder Eigentumswechsel von Grund & Boden ist steuerpflichtig. Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer ist der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis mit Grundstück und dem aufstehenden Gebäude. Mit dem Eigentumswechsel anlässlich des Immobilienkaufs wird die Grunderwerbssteuer fällig. Sie ist eine Landessteuer mit der Folge, dass jedes Bundesland eigenständig über die Höhe entscheidet und die Steuer auch vereinnahmt. Im Bundesdurchschnitt beträgt die Grunderwerbssteuer zwischen 4,5% und 6,5% des Kaufpreises. Sie wird, ebenso wie die Kosten zur Grundbucheintragung, ohne Mehrwertsteuer erhoben.
Bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR muss mit einer Grunderwerbssteuer zwischen 9.000 EUR und 13.000 EUR gerechnet werden. Nach § 13 GrEStG sind alle an dem Grunderwerbsgeschäft Beteiligten steuerpflichtig, also sowohl die Verkäufer- als auch die Käuferseite. In dem Hauskaufvertrag wird vereinbart, wer von beiden die Grunderwerbssteuer bezahlt. An den adressiert das Finanzamt den Steuerbescheid. Sollte der Betroffene, in aller Regel der Hauskäufer, die Grunderwerbssteuer nicht oder nur teilweise bezahlen, dann ist automatisch der Hausverkäufer gegenüber dem Finanzamt steuer- und zahlungspflichtig. Er hat dann einen zivilrechtlichen Regressanspruch an den Hauskäufer, weil der den Kaufvertrag in diesem Punkt nicht eingehalten hat.
Maklerprovision immer zuzüglich Mehrwertsteuer?
In vielen Fällen eines Immobilienkaufs ist es üblich bis hin zu notwendig, einen Makler mit der Abwicklung zu beauftragen. Hier gilt der Grundsatz: Wer die Musik bestellt muss sie auch bezahlen; sprich wer den Makler beauftragt, der ist zahlungspflichtig. Wenn der Hauskaufvertrag über das vom Makler vermittelte Objekt abgeschlossen wird, dann hat der Makler seinen Auftrag erfolgreich erledigt. Er hat in dem Sinne seine Leistung erbracht, die ihn zum Leistungsaustausch mit einer Berechnung der Maklergebühr, der Courtage berechtigt.
Sie ist eine Verhandlungssache zwischen Makler und Auftraggeber. Bei Abschluss des Maklervertrages wird unter anderem die Gebührenhöhe festgelegt. Wenngleich sie frei verhandelbar ist, so muss der Maklerkunde mit Kosten von durchschnittlich 3% bis 6% des vertraglichen Kaufpreises rechnen; im Einzelfall auch mehr, selten jedoch weniger. Hinzukommt die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von 19%. Bei einem Hauskaufpreis von 200.000 EUR beträgt die Courtage zwischen 6.000 EUR und 12.000 EUR, zuzüglich einer 19%igen Mehrwertsteuer von 1.140 EUR bis 2.280 EUR. Der Makler stellt seine Kostenrechnung üblicherweise nach Abschluss des Hauskaufvertrages, also direkt nach der Beurkundung beim Notar aus. Die Vereinbarung von vorherigen Abschlagszahlungen ist eher unüblich. Doch wie gesagt: Im privatrechtlichen Miteinander ist bei einem gegenseitigen Einvernehmen alles erlaubt und möglich.
Welche Arbeiten bis zur notariellen Beurkundung
Der Hauskaufvertrag wird notariell beurkundet. Dazu müssen alle Vertragsparteien persönlich beim Notar erscheinen. Das kann gemeinsam bei demjenigen Notar der Fall sein, der anschließend die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt, oder aber getrennt für jede Vertragspartei bei ihrem eigenen Notar. Doch bis es soweit ist, hat der „federführende“ Notar eine Vielfalt an Vorarbeiten zu leisten. Zu denen gehören das Einholen von notwendigen amtlichen Bestätigungen und Bescheinigungen, die Beantragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, oder im Einzelfall das Einholen einer Erklärung auf den Verzicht des Vorverkaufs durch die Gemeinde.
Jeder einzelne Grundstücks-/Immobilienkaufvertrag ist ein individueller Einzelfall, der als solcher vom Notar bis hin zur Vertragsreife bearbeitet wird. Unüblich ist es, mit dem Notar vorab den Prozentsatz der Beurkundungsgebühr auszuhandeln, oder den Notar danach auszuwählen. Der Hauskäufer muss mit durchschnittlichen notariellen Beurkundungskosten von 1,5% bis 2% des Hauskaufpreises rechnen, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Bei dem Hauskaufpreispreis von 200.000 EUR beträgt die notarielle Beurkundungsgebühr 4.165 EUR bis 4.760 EUR brutto, also inklusive der 19%igen Mehrwertsteuer. Zu den damit abgedeckten, in dem Sinne finanzierten Ausgaben gehören neben der Beurkundungsgebühr die Abwicklungskosten, die Gebühren für das Notaranderkonto, sowie die Vollzugsgebühren für den Kauf und für die Eintragung.
Als Fazit bleibt festzuhalten:
dass für den Hauskauf bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR mit Nebenkosten von etwa 20.000 EUR gerechnet werden muss. Der Betrag kann zwar niedriger, durchaus aber auch höher sein. Gerade diese Situation macht es notwendig, sowohl die einzelnen Kostenarten als auch die Kostenhöhen so frühzeitig im Detail zu kennen, dass eine Einbeziehung in die Hauskauffinanzierung problemlos möglich ist.
