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Jetzt Afa nutzen und beim Altbau Steuern sparen

Immer wieder hört man, dass der Kauf von Immobilien die beste Möglichkeit ist, um sein Kapital langfristig und sicher anzulegen.


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Gerade in den letzten Jahren entscheiden sich daher auch sehr viele Menschen dazu, diese Chance zu nutzen und ein Wohnobjekt als Wertanlage zu erwerben. Dank der sehr niedrigen Zinsen und der stetig steigenden Mietpreise erfreuen sich Neubauten, aber vor allem auch alte Gebäude immer größer werdender Beliebtheit. So werden diese bei weitem häufiger als Investitionsmöglichkeit genutzt, als Aktien oder auch andere unsichere Varianten. Aber das sind noch nicht die einzigen Gründe, die für die Investierung in das sogenannte Betongold sprechen, denn neben den Miteinnahmen kann man als Investor auch noch auf beeindruckende Steuervergünstigungen zählen. Diese bekommt man vom Staat unter anderem dank der sogenannten Afa und darunter wird die Absetzung für Abnutzung verstanden. Falls auch Sie darüber nachdenken, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, dann erfahren Sie hier worauf Sie achten sollten und wie Sie die Steuervergünstigung vor allem beim Kauf eines alten Gebäudes geltend machen können. 

Die Absetzung für Abnützung – was versteht man darunter genau?

Es ist kein Geheimnis, dass Gebäude mit den Jahren immer mehr an Wert verlieren, schließlich wohnt man darin und das Wohnobjekt weist dadurch mehr und mehr Gebrauchsspuren auf. Aufgrund dessen bietet uns der Staat die Möglichkeit, die Anschaffungs- sowie auch die Herstellungskosten nach einiger Zeit von der Steuer abzuschreiben. Zunächst wird hier zwischen Alt- und Neubau kaum unterschieden: Wohnhäuser können linear abgeschrieben werden, das heißt dass der Abschreibungsbetrag über den ganzen Zeitraum gleich bleibt. 

Eine Ausnahme stellen hier nur Objekte da, die denkmalgeschützt sind.

Darauf sollten Sie beim Versteuern der Immobilie achten

Um Ihre Immobilie auch zum Sparen nutzen zu können, geben Sie die Einnahmen und Ausgaben, die Sie mit dieser gemacht haben, in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in Ihrer Einkommensteuererklärung an. Falls Sie mehr ausgegeben haben und die berechnete Abnützung höher ist als Ihre Mieteinnahmen, kommt dieser scheinbare finanzielle Verlust zu tragen und Sie müssen weniger Steuern zahlen.
Dennoch sollte man keinesfalls des Fehler machen und ein viel zu teures Objekt erwerben, nur weil man glaubt, damit unheimlich viele Steuern sparen zu können. Diese sind nämlich niemals so hoch, dass sich der Kauf einer sehr heruntergekommenen oder aus einem anderen Grund nicht zu vermietenden Immobilie rentiert. 

Hier tritt die AfA tritt leider nicht in Kraft

Leider kann man Absetzung für Abnutzung nicht immer in Anspruch nehmen. Wenn Sie zum Beispiel selbst in Ihrem erworbenen Kaufobjekt wohnhaft sind, ist keine lineare Abschreibung möglich. Nur wenn man in ein Objekt investiert, das man anschließend vermietet, gibt es diese Möglichkeit. Ein weiterer ganz wichtiger Hinweis an dieser Stelle ist, dass Sie nur das Gebäude selbst von der Steuer abschreiben können, jedoch niemals das Grundstück, auf dem sich dieses befindet. Wenn man kurz darüber nachdenkt, erscheint einem diese Regelung ganz logisch, denn das Grundstück nutzt sich nicht ab und verliert somit auch nicht an Wert. Sollte man zum Beispiel darüber nachdenken, eine Immobilie nach der Nutzungsdauer abzureißen, hat man immer noch das Grundstück und kann dieses erneut bebauen. Was allerdings sehr wohl von der Steuer abgeschrieben werden kann, sind die Anschaffungs- und die Herstellungskosten. Doch was versteht man darunter genau? 

Welche Anschaffungs- und Herstellungskosten können von der Steuer abgesetzt werden?

Viele Kapitalanleger stellen sich die Frage, was eigentlich zu diesen sogenannten Anschaffungs- und Herstellungskosten zählt, die man bei dem Erwerb einer Immobilie als Wertanlage abschreiben kann. Dazu gehören nicht nur die verschiedensten Renovierungsarbeiten, auch Kaufnebenkosten wie zum Beispiel die Kosten für den Makler und den Notar und auch die Grunderwerbsteuerkann können von der Steuer abgesetzt werden. Eine Ausnahme stellt hierbei der Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch dar, denn diese können Sie als Werbungskosten abschreiben.

Die Absetzung für Abnützung bei alten Gebäuden- ein Überblick 

Es kommt ganz darauf an, ob Sie sich für eine neue, alte oder vielleicht doch denkmalgeschützte Immobilie als Investitionsmöglichkeit interessieren, denn dieser Faktor wirkt sich immer etwas unterschiedlich auf Ihre Abschreibungsmöglichkeiten aus. Hier erfahren Sie nun, wie Sie diese bei einem Altbau am besten geltend machen können. 

Generell kommt bei Altbauten, die man erworben hat um sie zu vermieten, die lineare Variante dieser Möglichkeit Steuern zu sparen, zu tragen. Wenn man sich als Käufer für ein Haus entscheidet, dass bereits vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, dann ist es möglich, über einen Zeitraum von 50 Jahren immer zwei Prozent der Erwerbskosten für diese Immobilie von der Steuer abzuschreiben. Anders sieht das ganze bei Objekten aus, die bereits vor 1925 gebaut wurden, denn bei diesen gilt ein Prozentsatz von 2,5 Prozent und das über 40 Jahre hinweg. Wie bereits erwähnt, kann nur das Gebäude und nicht das Grundstück abgeschrieben werden. Hier erfahren Sie nun konkretere Beispiele, wie man mit einer Altbauimmobilie Geld sparen kann. 

Die Anschaffung einer Altbauimmobilie- eine reizvolle Kapitalanlage für viele?

Es gibt kaum jemanden, der nicht schon einmal dem Charme eines Altbaus erlegen ist. Wen wundert es daher, dass viele Menschen sich für einen genau solchen entscheiden, wenn es darum geht, sein Kapital gewinnbringend zu investieren. Meist lassen sich diese aufgrund Ihrer Bauweise sehr leicht vermieten, aber dennoch sollten Sie darauf achten, dass die Immobilie auch von der Lage her überzeugt, Sie etwaige Renovierungsarbeiten finanziell und zeitlich einplanen, um nicht negativ überrascht zu werden. Egal, wie perfekt ein Wohnhaus auf dem ersten Blick auch scheint, eine große Investition wie diese sollte immer gut durchdacht sein. 

Mit der Altbau-Afa weniger zahlen? So kann es gehen

Wenn man sich für das Investieren in eine Altbau-Immobilie entscheidet, ist es möglich, den Kaufpreis für diese von der Steuer abzuschreiben. Dafür muss man allerdings zunächst den Wert des Grundstückes von dem Kaufpreis abziehen, um den reinen Gebäudewert zu erhalten. Beträgt dieser zum Beispiel 500.000 Euro, kann er über 40 Jahre hinweg mit 2,5 Prozent abgeschrieben werden, wenn das Wohnobjekt vor 1925 erbaut worden ist. Falls das Objekt nach 1925 entstanden ist, können hingegen nur 2 Prozent steuerlich abgesetzt werden.

Auch Renovierungskosten können Sie von der Steuer abschreiben, was vor allem bei Altbau-immobilien ein großer Vorteil sein kann. Die Steuerbelastung kann hierbei auf äußerst attraktive Art und Weise gesenkt werden, denn wenn man Renovierungsarbeiten durchführt, kann man diese komplett in verhältnismäßig äußerst kurzer Zeit von der Steuer absetzen. Als Eigentümer der Immobilie können Sie entscheiden, ob Sie die Kosten für die Renovierung bereits nach zwei Jahren komplett von der Steuer absetzen oder bis zu maximal fünf Jahren damit warten möchten. 

Aufpassen müssen Sie hier allerdings unbedingt, wenn Sie sehr große Sanierungsarbeiten durchführen lassen und das kurz nachdem Sie die Immobilie erst erworben haben. Diese könnten dann als anschaffungsnahe Aufwendungen gerechnet werden und das kann äußerst negative steuerliche Folgen haben. Der finanzielle Aufwand wird dann zu den Anschaffungskosten gezählt und das bedeutet, dass Sie diese nur mit 2 oder 2,5 Prozent im Jahr abschreiben können.

Zu diesen anschaffungsnahen Aufwendungen zählen alle Bauarbeiten, die der Instandsetzung und Modernisierung des Bauobjektes dienen und in den ersten drei Jahren durchgeführt werden, nachdem man die Immobilie erworben hat. Es ist also von großem steuerlich Vorteil, mit solchen Arbeiten bis drei Jahre nach der Anschaffung der Immobilie zu warten. 

Wenn Sie all diese Tipps befolgen, dann können auch Sie bald mit einem wunderschönen Altbau als Kapitalanlage mehr Steuern und somit bares Geld sparen, als Sie vielleicht je für möglich gehalten haben. 

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