Ein Immobilienverwalter ist sowohl Organisator als auch Kümmerer einer Immobilie, dessen Zuständigkeit die technische und kaufmännische Verwaltung betrifft. Für die Aufgaben, welche ein Hausmeister normalerweise eingesetzt wird, ist er nicht zuständig, jedoch für die Überwachung dieser Arbeiten.
Allerdings existiert kein gesetzlich festgehaltener Leistungskatalog, welcher die Aufgaben eines Hausverwalters aufführt. Seine Aufgaben werden stattdessen individuell je nach Verwaltervertrag geregelt. Ein solcher Vertrag entspricht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Verschiedene Verwaltertätigkeiten
Die Aufgabengebiete eines Immobilienverwalters können sehr verschieden ausfallen. Diese sind stets abhängig von dem betroffenen Objekt bzw. dem Auftraggeber (hierbei ist die Rede beispielsweise von einer WEG d. h. Wohnungseigentümergemeinschaft).
So gibt es ebenso Verwalter, welche ausschließlich in den Mietverwaltungen beschäftigt sind. Einige WEG-Verwaltungen machen mittlerweile ebensolche Angebote bzgl. professioneller Mietverwaltungen.
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Der WEG-Verwalter (mehrere Wohnungen bzw. mehrere Eigentümer)
Ein Verwalter von einem Mehrfamilienhaus, welches in einzelne Einheiten von Sondereigentum abgeteilt wurde, ist für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentumes zuständig, jedoch nicht für die einzelnen Wohneinheiten.
Das heißt beispielsweise auch, dass ein Verwalter Angebote von Handwerkern einholen muss, sollte eine Sanierung im Treppenhaus vorgenommen werden müssen.
Möchte allerdings ein Eigentümer das Bad seiner Wohnung neu fliesen lassen, gehört dies nicht in das Tätigkeitsfeld eines WEG-Verwalters.
Ein WEG-Verwalter ist darüber hinaus für die kaufmännischen Aspekte der Eigentümergemeinschaft zuständig. Er erstellt als Beispiel sowohl die Wirtschaftspläne, ist für die Erledigung der Buchhaltung verantwortlich und kümmert sich außerdem um ordnungsgemäße Überprüfung sämtlicher Zahlungseingänge als auch -ausgänge.
Des Weiteren kommt die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen hinzu, welche alle Eigentümer der Wohneinheiten betreffen.
Aufgabe des WEG-Verwalters ist außerdem die Organisation sowie Durchführung der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung. In diesen Versammlungen werden anstehende Sanierungs- sowie Reparaturarbeiten erläutert und besprochen als auch Beschlüsse der jeweiligen Eigentümer zu Protokoll gebracht.
Sämtliche Beschlüsse die getroffen werden müssen vom Verwalter in einer sogenannten Beschlusssammlung aufgenommen werden, damit nach einigen Jahren weiterhin festgestellt werden kann, was einst in einer dieser Eigentümerversammlungen beschlossen wurde.
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Der Mietverwalter (mehrere Wohnungen mit einem Hauseigentümer)
Der Unterschied zu einem WEG-Verwalter zeigt sich darin, dass der Mietverwalter nicht die Interessen der Gemeinschaft vertritt, stattdessen nur die eines Hauseigentümers von einem Mehrparteienhaus.
Ein Mietverwalter verwaltet das gesamte Objekt, das bedeutet er verwaltet nicht nur die einzelnen Einheiten, sondern ist darüber hinaus auch der Ansprechpartner für sämtliche Mieter.
Häufig ist per Vertrag zwischen Eigentümer und Verwalter vereinbart, dass sich dieser um die Vermietung, Ausstellung der Mietverträge als auch Mieterhöhung kümmert. Da er jedoch als Verwalter tätig ist, ist es ihm nicht gestattet eine Vermittlungsprovision zu verlangen.
Sondereigentumsverwaltung (eine Wohnung)
Der WEG-Verwalter verwaltet ausschließlich das Gemeinschaftseigentum, allerdings nicht die jeweiligen Wohneinheiten. Für diese ist der Eigentümer selbst verantwortlich, daher übernimmt er entweder selbst die Verwaltung oder beauftragt selbst noch einen Verwalter.
Die Einstellung eines Verwalters stellt insbesondere im Falle einer Vermietung der Wohnung als profitabel dar, d. h. wenn der Eigentümer der Wohnung nicht in direkter Nähe wohnt.
Der Sondereigentumsverwalter kann als Ansprechpartner dem Mieter zur Seite stehen und erstellt darüber hinaus beispielsweise die jährlich anfallende Nebenkostenabrechnung.
Entschließt man sich als Wohnungseigentümer für die Einstellung eines Sondereigentumsverwalters, kann man ebenso den WEG-Verwalter in Betracht ziehen, anstelle der Einstellung eines Dritten. Somit erhält der WEG-Verwalter ein All-Inclusive-Paket.
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Die Verwaltertätigkeit
Wie bereits erwähnt existiert kein festgelegter Tätigkeitskatalog für Verwalter. Aus diesem Grund gilt für Auftraggeber stets die Vertragsdetails im Auge zu behalten und auch bei Zweifel nachzufragen. Ebenso gibt es die Möglichkeit eine Vereinbarung zwischen Verwalter und Auftraggeber zu treffen, welche besagt, dass der einzustellende Verwalter ausschließlich Teilleistungen erbringen muss.
Den anderen Teil übernimmt wiederum der Eigentümer selbst. So kann zum Beispiel im Falle einer Mietshausverwaltung die Vereinbarung getroffen werden, dass der Verwalter sich um die Neuvermietungen kümmern sollte.
Diese Maßnahme kann ebenso per Vertrag ausgeschlossen werden, sodass der Eigentümer sich selbst nach einem neuen Mieter oder einer neuen Mieterin erkundigt.
Das Finden des passenden Hausverwalters
Eigentümer, welche einen neuen Verwalter suchen, können sich auf unterschiedlichen Webseiten erkundigen. So beispielsweise auch beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter oder dem Bundesfachverband der Immobilienverwalter, diese bieten umfangreiche Datenbanken.
Die Ausbildung des Hausverwalters
Im Moment gibt es gesetzlich kein festgelegtes Berufsbild, dass ein Immobilienverwalter mitbringen muss. Weder existieren einheitliche Kritikern hinsichtlich der Ausbildung von Verwaltern, noch Hinweise auf notwendige Kenntnisse oder Qualifikationen als Mindestvoraussetzung für die angehenden Verwalter. Prinzipiell ist es jedem möglich ein Gewerbe zur Hausverwaltung anzumelden.
Demzufolge sollte man als Auftraggeber bzw. Suchender erst einmal herausfinden, ob der angehende Verwalter überhaupt ausreichende Qualifikationen vorweisen kann. Die meisten Immobilienverwalter besitzen eine Ausbildung als Immobilienkaufmann, sodass ein gutes Fundament zur Verwaltertätigkeit geboten wird. Weiterführend ist ein kaufmännisches oder immobilienwirtschaftliches Studium möglich.
Natürlich gibt es auch unzählige Quereinsteiger, welche in der Verwaltungsbranche tätig sind. Diese konnten sich mittels Zusatzqualifikationen und/ oder Fortbildungen das nötige Know-how und Fachwissen ohne Weiteres aneignen.
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Die Position des Verwalters auf dem Markt
Zur Überprüfung der Kriterien hinsichtlich der Professionalität eines Verwalters kann man sich als Auftraggeber am Markt erkundigen. Wie lange konnte sich beispielsweise seine Hausverwaltung auf dem Markt etablieren? Oder die Anzahl seiner zuvor verwalteten Wohnungseinheiten, können einen guten Hinweiseauf seine Professionalität bieten.
Ein Verwalter mit etwas größerer Zahl an Wohnungseinheiten hat sich möglicherweise auf größere Hausobjekte spezialisiert. Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine geringe Anzahl verwalteter Einheiten auf eine schlechtere Qualität hindeutet.
Arbeit der Hausverwaltung nahe des Objekts?
Von Vorteil ist tatsächlich, wenn die Verwaltung ihren Sitz nahe des Objekts hat. Ein Verwalter kann noch so spitze in seinem Beruf sein, im Falle einer größeren Distanz zum Objekt kann es schnell schwierig für den Verwalter werden, in regelmäßigen Abständen vor Ort beim Objekt direkt zu agieren.
