Was ist die Spekulationssteuer?

Im Falle eines Verkaufs von Immobilien beträgt diese Frist zum Beispiel 10 Jahre. Weitere Wirtschaftsgüter wie Schmuck, Edelmetalle oder Autos wie Oldtimer können schon nach einem Jahr verkauft werden, ohne, dass die Steuer fällig wird.

Eine Spekulationssteuer wird dann fällig, wenn eine Immobilie innerhalb der Frist von 10 Jahren wieder verkauft wird.

Die privaten Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken, Immobilien oder Wertpapieren führen in aller Regel zu ener Steuerveranlagung, da die erzielten Gewinne aus jenen Geschäften gemäß § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz generell steuerpflichtig werden.

Dies bedeutet für private Besitzer von Immobilien, dass die Staatskasse in der Lage ist, bei einem Verkauf von Immobilien oder Grundstücken bzw. Eigentumswohnungen oder Häuser, die Einkommensteuer zu verlangen.

Eine wichtige Voraussetzung dabei ist, dass das eigene Grundstück oder Haus innerhalb eines bestimmten Zeitraums von zehn Jahren verkauft und daher auf eine kurzfristige Steigerung des Wertes spekuliert wird.

Bei derartigen Geschäften der Veräußerung fällt unter verschiedenen Voraussetzungen die Einkommensteuer auf den erzielten Gewinn an. Dies ist die Spekulationssteuer.

Die Berechnung der Spekulationssteuer

Wenn jemand plant, eine Kalkulation über eine mögliche Höhe der Spekulationssteuer zu ermitteln, stellt dieser die Kaufkosten dem Verkaufspreis gegenüber.

Jenem sich aus der Rechnung resultierenden Gewinn erhöhen die Abschreibungen in der sogenannten Haltedauer.

Ein Grund dafür ist, dass für die Bestimmung der Steuer eine Gegenüberstellung erfolgen muss. Dies sind die Anschaffungskosten anzüglich der Abschreibungen im Vergleich zum Verkaufspreis.

Notar- und Renovierungskosten, Entgelte für Makler und weitere Kosten, welche im Zusammenhang mit einem Verkauf stehen, können von dem Ergebnis aus dieser Rechnung abgezogen werden. Diese verringern jenen zu versteuernden Gewinn.

Der Gewinn findet in der Einkommenssteuererklärung als separates Einkommen in der Anlage V ebenfalls Beachtung. Dies führt zu einem höher zu versteuerndem Einkommen.

Dies bedeutet, dass die eigentliche Steuerlast von dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers der Immobilie abhängt. Wichtig ist, dass der Wertgewinn sich mit den Verlusten verrechnen lässt.

Die Bedeutung der Spekulationsfrist

Die Spekulationsfrist definiert den Zeitraum an, in dem die Betroffenen die Spekulationssteuer für den Verkauf der Immobilie bezahlen müssen.

Dieser wird ab dem Ankauf des Objektes bis zu dem Verkauf ermittelt. Bedeutend dabei ist, ob die Eigentümer die Wohnung oder das Haus selber nutzen oder vermieten:

Bei vermieteten Immobilien, die die Besitzer nicht allein nutzen, gilt die Spekulationsfrist über insgesamt zehn Jahren. Wenn der Ankauf des Hauses mehr als zehn Jahre zurückliegt, müssen die Besitzer keine Spekulationssteuer zahlen.

Wann fällt keine Spekulationssteuer an?

Wer als privater Besitzer ein Objekt innerhalb einer zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert und so einen Gewinn erzielt, den verpflichtet der Staat zur Zahlung der Spekulationssteuer.

Eine Ausnahme gibt es dann, wenn der Besitzer innerhalb der vergangenen drei Jahre das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt. In einem solchen Fall gilt eine Steuerbefreiung.

Wer zugleich plant, die Steuer zu vermeiden, beachtet dabei am besten die Spekulationsfrist in Höhe von zehn Jahren. Diese Freiheit hat der Gesetzgeber geschaffen, um Privatpersonen bei einer Veräußerung von Immobilien finanziell zu entlasten.

Dies bedeutet, der Besitzer einer Immobilie wartet im besten Fall die Spekulationsfrist von zehn Jahren ab, ehe er verkauft, weil der Gesetzgeber erklärt, dass eine Privatperson ein Objekt, welches sich zehn Jahre und länger in dessen Besitz befanden hat, verkauft.

Dann fällt keinerlei Steuer auf den Gewinn an. Zur Berechnung dieser Spekulationsfrist wird das Datum der Beurkundung des Kaufvertrages berücksichtigt.

Grundsätzlich gilt, dass eine Immobilie steuerfrei ist, wenn der Besitzer diese selber nutzt.

Wenn sich zudem Gründe für eine vorzeitige Veräußerung einer vermieteten Immobilie vor dem Ablauf der Spekulationsfrist ergeben, so lässt sich eine Besteuerung des Gewinns vermeiden, was durch eine vorherige Eigennutzung geschieht.

Die Voraussetzung ist die eigenständige Nutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorherigen Jahren.

Wenn die Besitzer ein bebautes Grundstück zwischen der Erwerbung und dem Verkauf für sich als privates Heim genutzt haben, dann bleibt der Erlös auf dem Verkauf steuerfrei.

Dies gilt ebenfalls, wenn diese es im Jahr des Verkaufs und in den vorherigen 2 Jahren selbst genutzt haben.

Wird die Immobilie im Jahr des Verkaufs nur kurzzeitig vermietet, ist dies unverfänglich, da eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im gleichen Jahr der Veräußerung sowie im zweiten Jahr vor dem Verkauf nicht im gesamten Kalenderjahr bestehen haben muss. Daher reicht eine zusammenhängende Verwendung über ein Jahr und zwei Tage aus.

Wenn die Besitzer die Wohnung oder das Haus geschenkt bekommen haben, dann wird die Zeit, in welcher der frühere Eigentümer das Objekt selbst bewohnt hat, diesen zugerechnet. Dies gilt ebenso für den Fall einer Erbschaft.

Eine Steuerfreiheit gilt jedoch nicht für Ferienwohnungen. Wenn dabei das Inventar ebenfalls verkauft wird, ist der Gewinn hieraus nicht steuerpflichtig.

Bei Immobilien, die die Besitzer selbst verwenden, beträgt die Spekulationsfrist nur drei Jahre. Dies bedeutet, dass diese im Jahr eines Verkaufs und den beiden Jahren vorher in dem Haus gewohnt haben müssen.

Hierbei ist es ausreichend, wenn diese die Immobilie als Zweitwohnung nutzen. Hierzu zählen die Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung vorgesehen sind sowie und eine Zweitwohnung, welche zur doppelten Haushaltsführung verwendet wird.

Die private Nutzung liegt zugleich dann vor, wenn die Besitzer die Immobilie dem eigenen Kind, das Anspruch auf einen Freibetrag oder Kindergeld nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu eigenen Zwecken des Wohnens überlassen haben.

Im Vergleich dazu zählt die Überlassung der Wohnung oder des Hauses oder an andere Angehörige der Familie nicht unter die Verwendung zu eigenen Wohnzwecken gemäß § 23 EStG.