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Wann gilt eine Wohnung als „umfassend“ modernisiert?

Im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse treten immer wieder Rechtsstreitigkeiten auf. Viele Einzelheiten sind bislang ungeklärt und insbesondere die Thematik „Modernisierung“ führte in der Vergangenheit häufig zu Unsicherheiten bei Mietern und Vermietern. So schließt eine umfassende Modernisierung die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse aus. Doch was gilt als „umfassend“?


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Diese Frage stellte sich auch der Kläger, der seit 2016 Mieter einer 85,65 m² großen Wohnung der Beklagten in Berlin ist. Die Nettokaltmiete für die Wohnung beträgt 13,99 Euro/m², sodass eine monatliche Kaltmiete von 1.199€ zu entrichten ist.

Der Vormieter musste hingegen nur eine Nettokaltmiete von 485€ zahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter ließ die Vermieterin umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen.

Es wurden die sanitären Anlagen im Badezimmer erneuert, erstmals eine Küche eingebaut, die Elektrik erneuert, die vormals über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt und im Bad und der Küche Fliesen verlegt.

Die übrigen Räume wurden mit einem Parkettboden ausgestattet. Im Mai 2016 rügte der Kläger dann einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Er war der Meinung, es sei lediglich eine Miete in Höhe von 823,44€, also 9,61€ pro Quadratmeter, zulässig.

Somit verlangte der Mieter die Rückzahlung der diesen Beitrag übersteigenden Miete für die Monate Juni bis November 2016 und darüber hinaus die Feststellung, dass keine höhere Miete geschuldet wird.

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Daraufhin entgegnete die Vermieterin, dass die Mietpreisbremse gem. § 556f Satz 2 BGB keine Anwendung findet, weil vor der Vermietung eine umfassende Modernisierung der Wohnung stattgefunden habe.

Das Landgericht vertrat dieselbe Ansicht wie die Vermieterin. Hintergrund sei, dass die für die Modernisierung aufgewandten Gesamtkosten von insgesamt 58.500 Euro ein Drittel der Neubaukosten erreichten.

Daraufhin hebt der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts jedoch auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Begründet wurde dies damit, dass bei der Prüfung, ob umfassende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 556f Abs. 2 BGB vorliegen, nicht ohne Weiteres alle Kosten berücksichtigt werden dürfen.

So zählt ein aufgrund von Instandsetzung oder Instandhaltung entstandener finanzieller Aufwand nicht zu den zu berücksichtigenden Modernisierungskosten. Eine Modernisierung ist dann als umfassend zu werten, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.

Davon ist dann auszugehen, wenn die Modernisierung zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entsprecht und im Hinblick auf die dafür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wann ein Bauaufwand als finanziell wesentlich anzusehen ist. Dies ist dann der Fall, wenn durch ihn mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht wird.

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Der Grundstücksanteil wird dabei nicht berücksichtigt, regionale Unterschiede hingegen schon. Beachtet werden muss jedoch unbedingt, dass in den Kostenvergleich nur die Kosten aufzunehmen sind, die in den im § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen zu finden sind.

Kosten, die keinen Bezug zu einer dort genannten Modernisierungsmaßnahme haben, sondern auf Erhaltungsmaßnahmen entfallen, dürfen demnach nicht berücksichtigt werden. Dasselbe gilt auch für ältere Einrichtungen und Bauteile, die modernisiert werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese mangelhaft oder abgenutzt, aber noch funktionstüchtig sind.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass die Wohnung durch die erfolgten Modernisierungsmaßnahmen in mehreren wesentlichen Bereichen qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

Dabei sind die Maßnahmen zu berücksichtigen, die als Modernisierung zu qualifizieren sind, vorausgesetzt, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neuvermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt.

Fazit:

Soll durch eine umfassende Modernisierung die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausgeschlossen werden, ist ein Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten erforderlich. Kosten für etwaige Erhaltungsmaßnahmen werden dabei nicht berücksichtigt. Die Wohnung muss außerdem in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen.

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