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  • 05. August 2020

Schadensersatz wegen beschönigendem Maklerexposé?

Das Oberlandesgericht Dresden beschäftigte sich in diesem Fall mit der Frage, ob eine beschönigende Beschreibung in einem Maklerexposé automatisch zu einer vertraglichen Abrede wird, auf die sich der Käufer der Immobilie im Nachgang berufen kann.


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Der Beschluss vom 17.03.2020 hat für Makler somit hohe Praxisrelevanz, auch wenn es sich weder bei der Beklagten, noch bei der Klägerin um einen Immobilienvermittler handelte.

Der Sachverhalt

Vorliegend war eine Beschreibung in einem Maklerexposé Auslöser eines Rechtsstreits zwischen Verkäufer und Erwerber einer Immobilie. Der Makler traf in seinem Exposé die Aussage, dass das zu verkaufende Einfamilienhaus „mit wenigen Handgriffen“ bereit sei „neue Besitzer zu beherbergen“.

Darüber hinaus enthielt das Exposé den Hinweis darauf, dass es sich bei dem Gebäude um ein renovierungsbedürftiges handelt. Zwischen dem Makler und Käufer kam es zum Vertragsabschluss. In dem notariell beurkundeten Kaufvertrag über die Immobilie, haben die Parteien keinerlei Hinweise zum Zustand des Gebäudes aufgenommen.

Darüber hinaus wurde im Vertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Einige Zeit darauf verklagten die Erwerber des Objekts die Verkäufer. Hintergrund war, dass sie feststellten, dass die Immobilie nicht, wie beschrieben, „Mit wenigen Handgriffen“ bereit dazu war „neue Besitzer zu beherbergen“.

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Die Käufer stellen die Behauptung auf, dass die Elektroanlage in einem sehr schlechten Zustand war und somit eine Gefahr für Leib und Leben von ihr ausging. Darüber hinaus waren unter den Paneelen Feuchtigkeits- sowie Schimmelschäden zu finden.

Die Erwerber waren der Meinung, dass die Verkäufer sie darüber hätten informieren müssen und forderten entsprechend Schadensersatz.

Das Urteil

Das Oberlandesgericht Dresden vertritt die Meinung, dass es sich bei den im Maklerexposé zu findenden Angaben nicht um eine Beschaffenheitsgarantie handelte.

Die Richter stellten fest, dass die Parteien im Verlauf der Vertragsverhandlungen, in Bezug auf die im Gebäude vorhandene Feuchtigkeit und im Bezug auf die elektrischen Leitungen,  keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB getroffen hatten. Begründet wird dies mit den unergiebigen Regelungen des notariellen Kaufvertrages.

Denn der Käufer kann nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine konkrete Beschaffenheit des Gebäudes oder aber des Grundstücks und somit eine nicht ausschließbare Haftung vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit nicht im notariellen Kaufvertrag erwähnt wird.

Verwiesen wird dabei auf das BGH Urteil vom 19.01.2019, Az. V ZR 256/16, sowie auf das Urteil vom 06.11.2016, Az. V ZR 78/14. Darüber hinaus vertreten die Richter die Ansicht, dass die Veräußerer die Erwerber über die vorhandenen Mängel nicht arglistig täuschen wollten.

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Den Erwerbern waren die Feuchtigkeitserscheinungen, die mit bloßem Auge an den Außenwänden und in zwei Innenräumen erkennbar waren, auf Grund von zwei Besichtigungsterminen, bereits bekannt. Ferner ist zudem über eine Horizontalsperre gesprochen worden, die ein Aufsteigen der in den Wänden vorhandenen Feuchtigkeit verhindern sollte.

Somit kann ein arglistiges Verschweigen eines Feuchtigkeitsmangels nicht angenommen werden. In Bezug auf die im Haus vorhandenen elektrischen Leitungen ist nicht deutlich geworden, worüber die Verkäufer die Erwerber getäuscht haben sollten.

Es lagen Fotos vor, die den Zustand der offensichtlich laienhaft angebrachten Stromleitungen sowie einfacher Mehrfachsteckdosen zeigten. Eine arglistige Täuschung wird somit ausgeschlossen.

Folgen für die Praxis

In den vorliegenden Fall war in den Rechtsstreit kein Makler als Beklagter oder Kläger direkt involviert. Dennoch sind die Erkenntnisse, die sich aus dem Urteil ergeben, von großer Bedeutung für Immobilienvermittler.

So ist es keine Seltenheit, dass ein Exposé auch einmal unpräzise Angaben zum Zustand oder der Ausstattung der Immobilie beinhaltet. Im schlimmsten Fall kann ein solches Vorgehen dazu führen, dass ein Makler seine Provision verliert oder schadensersatzpflichtig wird.

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Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Käufer nachweisen kann, dass die vom Makler versprochene Eigenschaft der Immobilie ein ausschlaggebendes Kriterium für den Erwerb gewesen ist.

Der oben beschriebene Sachverhalt macht deutlich, dass es schwierig sein kann zwischen einer Beschaffenheitsgarantie gem. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB und einer anpreisenden Sprache zu unterscheiden. 

Wichtig zu beachten ist, dass Makler stets ihren Aufklärungs- und Informationspflichten gegenüber den Kaufinteressenten nachkommen sollten. Dabei sollten sie Bereiche, die unter deren Fachkunde fallen, stets überprüfen, wenn die Angaben des Verkäufers von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen.

Makler sollten also davon Abstand nehmen Angaben zu machen, die nicht gewissenhaft sind, denn wenn sich diese als falsch erweisen, ist es möglich, dass sie dafür haften müssen.

Dies kann auch dann der Fall sein, wenn ein Haftungsausschluss vertraglich vereinbart wurde. Die Tendenz geht innerhalb der Rechtsprechung dahin, dem Vermittler Prüfpflichten aufzuerlegen.

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