Bei Vertragsverstößen des Mieters sollten Vermieter zunächst überlegen, ob sie den Mieter behalten oder das Mietverhältnis beenden wollen. Eine Beendigung ist immer dann sinnvoll, wenn eine Besserung nicht in Sicht ist oder wenn man die Wohnung vorteilhafter neu vermieten kann. Wer den Mieter gern behalten will, sollte zunächst das Gespräch suchen.
In allen anderen Fällen empfiehlt sich von Anfang an ein professionelles Vorgehen. Hierbei sollten die Vertragsverstöße zunächst genau dokumentiert werden. Kommt es auf Zeugenaussagen an, sollte man sich diese schriftlich besorgen. Alsdann sollte der Mieter schriftlich und nachweisbar unter Fristsetzung (regelmäßig reichen zwei Wochen) zur Einhaltung seiner vertraglichen Pflichten aufgefordert werden. Gegebenenfalls ist in diesem Schreiben bereits eine Abmahnung zu erteilen und eine Kündigung für den Fall der Wiederholung, bzw. Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens anzudrohen.
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Setzt der Mieter sein vertragswidriges Verhalten ungeachtet der Abmahnung fort, kommt eine Kündigung in Betracht. Hier sollte immer fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt werden. Die Kündigungsgründe sind in dem Schreiben detailliert aufzuführen. Spätestens wenn der Mieter die Mietsache nicht fristgerecht räumt, sollte anwaltliche Hilfe aufgesucht werden. Der Anwalt wird dann zunächst prüfen, mit welcher Wahrscheinlichkeit die Kündigung des Mietverhältnisses beendet hat. Gegebenenfalls wird er vorsorglich eine erneute Kündigung aussprechen und Räumungsklage erheben.
Bei Zahlungsverzug des Mieters ist besondere Eile geboten. Die Kaution deckt maximal drei Monatskaltmieten ab. Die Räumungsklage dauert aber regelmäßig wesentlich länger. Hier kostet jede zusätzliche Zeitverzögerung durch unprofessionelles Verhalten viel Geld. Wenn die Ansprüche gegen den Mieter später wegen dessen Zahlungsunfähigkeit nicht realisiert werden können, bleibt der Vermieter auf seinen Forderungen sitzen.
Zum Autor:
Rechtsanwalt Alexander Bredereck ist eine maßgebliche Stimme in der juristischen Landschaft und mit über 25 Jahren Erfahrung ein gefragter Experte in seinem Fach (Kündigungsschutz und Vertragsrecht). Bekannt durch TV-Präsenz und einen der größten Rechtskanäle für Arbeitnehmer auf YouTube, bringt der Fachanwalt für Arbeitsrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht seine Expertise in vielfältigen Formaten einem breiten Publikum näher. Ein Studium der Theaterwissenschaften und Publizistik runden das Profil vom „Fernsehanwalt“ stimmig ab.
Das Team in seiner Kanzlei Bredereck Willkomm Rechtsanwälte besteht aus hochspezialisierten Anwälten, darunter Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Spezialisten für Insolvenzangelegenheiten.
Diese breite Palette an Fachkompetenzen ermöglicht es, Mandanten in allen Facetten des Arbeits- und Mietrechts umfassend zu unterstützen und professionell zu begleiten. Zur Sicherstellung höchster Qualität werden kontinuierlich Fortbildungen der Bundesrechtsanwaltskammer wahrgenommen.
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