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Flächennutzungs- und Bebauungspläne

Wer ein Grundstück erwerben möchte, sollte zuvor prüfen, ob dieses auch für das eigene Vorhaben geeignet ist. Denn nicht jedes Grundstück darf überhaupt bebaut werden. Die wichtigsten Erläuterungen zur Bebauung gibt es hier.


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Das unterscheidet einen Bebauungs- von einem Flächennutzungsplan

Ein Flächennutzungsplan (FNP) basiert immer auf einer Vorgabe des Landes oder der Kommune. Diese sieht eine Entwicklung für ein bestimmtes Gebiet oder ein Stadtviertel vor, dem sie die Gemeinde in ihrer Gestaltung anpassen muss. Zugrunde liegen immer Bedürfnisse: Also beispielsweise Wohnraum für junge Familien schaffen oder eine Unterbringung für Senioren. Zur Ausgestaltung der FNPs gehört immer eine vorherige Erhebung darüber, was eine Gemeinde überhaupt benötigt und wem sie gerecht werde möchte. Darauf basiert auch die Erschließung das Gebietes, die die Größe einzelner Grundstück und die Verteilung von privaten und gewerblichen Einheiten vornimmt.

Der Bebauungsplan wiederum ist ein Ergebnis der Flächennutzung, denn er schreibt anschließend vor, wie einzelne Grundstücke bebaut werden dürfen und ist für die Eigentümer von Relevanz. 

Die Regelungen über die Nutzung der Fläche und der zulässigen Bebauung sind im Bauleitplan zusammen gefasst und wird von der Gemeinde erstellt bzw. verwaltet. Heute entstehen viele so genannte Neubaugebiete, die eine städtebauliche Entwicklung vorsehen. Meist werden Mischgebiete zulassen, also Gebiete, die Wohnraum möglich machen, aber auch Gewerbeobjekte zulassen. Ebenso gibt es reine Gewerbegebiete.

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Der Bebauungsplan als Leitfaden

Wer einen Bauplatz besitzt, kann dort nicht einfach jedes Haus darauf bauen, das er sich vorstellt. Es ist zwingend nötig, sich an den Plan zur Bebauung zu halten; ansonsten kann es Ärger geben bzw. es wird gar nicht erst eine Baufreigabe durch die Gemeinde erteilt. Die wichtigsten Punkte zu halten. Diese sind meist:

  • GRZ (Grundflächenzahl)
  • GFZ (Geschossflächenzahl)
  • Grenzabstände
  • Dachformen
  • Fassadengestaltung und
  • Begrünung

 

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Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel des Grundes bebaut werden darf. Sie liegt oft bei 0,3 oder 0,4 und kann einfach in Prozent umgewandelt werden. Eine GRZ von 0,4 entspricht also 40 Prozent des Grundstücks, das bebaut werden darf.

Die Geschossflächenzahl wiederum gibt Auskunft darauf, wie viele qm ein Gebäude insgesamt haben darf. Ein Rechenbeispiel Beispiel: Hat ein Grundstück eine Größe von 400 qm und es steht eine GFZ von 0,8 im Bebauungsplan, so dürfen alle Geschosse zusammen eine Fläche von (400 qm * 0,8) 320 qm aufweisen. Bei einer GFZ von 0,5 wäre die zulässige Gesamtwohnfläche maximal 200 qm.

Der Grenzabstand ist wichtig, damit Häuslebauer wissen, wie viel Abstand sie zu ihrem Nachbarn aufweisen müssen. Oft beträgt er zwischen 2 und 3 Metern, die für die Bebauung gelten. Ausnahmen bilden Garagen und der Garten - sie dürfen häufig direkt an die Straße bzw. an die Grenze gebaut werden. 

Auch ist nicht jede Dachform in jedem Baugebiet zulässig. Manchmal werden nur Satteldächer geduldet, während anderswo alles vom Flach- über das Walmdach gebaut werden darf. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Geschossanzahl beachtet wird: Manchmal sind nur 2 Vollgeschosse zulässig, oft auch 2,5 oder gar 3. Dazu ist eine maximale Haushöhe vorgesehen, die allerdings gilt meist nicht, wenn es sich um ein Wohnraum für mehrere Familien handelt. Das sollte für alle jene Personen aber interessant sein, die ihr Einfamilienhaus vielleicht neben einem Mehrfamilienhaus bauen wollen oder müssen, denn wenn neben einem 8 Meter hohen Objekt ein Bunker mit 15 Metern steht, so ist die Sicht und Sonneneinstrahlung mitunter massiv eingeschränkt.

Die Bepflanzung hingegen ist meist nur deshalb im Plan vorzufinden, um zu verhindern, dass allzu abenteuerlich bepflanzt wird. Es kann beispielsweise möglich sein, dass nur eine geringe Auswahl an Heckenpflanzen vorgesehen ist und die Wohneigentümer keine freie Wahl haben. Das dient oft dem Schutz der Nachbarn, denn manche Pflanzen gelten als giftig oder sehr unsauber und würden ihre Umgebung belästigen. Eiben-Hecken beispielsweise haben giftige Früchte, die meist dort verboten sind, wo viele Kinder leben (z. B. bei der Errichtung eines Kindergartens oder einer Grundschule). Oft wird sogar auf Allergiker Rücksicht genommen. 

Für den Otto-Normalverbraucher stellen die Vorgaben aber oft keine groben Einschränkungen dar, da überwiegend viele Pflanzen und Bäume zulässig sind. Es ist aber durchaus üblich, dass den Grundstücksbesitzern vorgeschrieben wird, dass sie auf ihrem Grundstück mindestens 2 oder 3 Bäume pflanzen müssen. Auch dies dient der Optik, um ein Gebiet möglichst grün zu gestalten. Das aber ist auch oft im Interesse der Bewohner, denn auch die legen meist wert darauf, dass es um sie herum gepflegt und begrünt ist. Kaum jemand sehnt sich nach Betonoptik. Verständlich aber, dass für Gewerbegebiete meist völlig andere Richtlinien gelten als für privat genutzte Wohngebiete.

Dennoch ist es recht schwer, die Einhaltung zu überprüfen. Wer was in seinem Garten hat, müsste demnach schon sehr intensiv von der Gemeinde nachverfolgt werden und kann ohne explizite Besichtigung gar nicht beurteilt werden. 

Die Fassadengestaltung wiederum soll dem Auge Schutz sein. Einige Gemeinden mögen keine grellen Farben in ihrem Wohngebieten und legen daher direkt im Vorhinein fest, was gestattet ist und was nicht. Häufig werden knallige Farben allgemein ausgeschlossen. Wer allerdings ein Haus mit einer weißen Fassade plant, der muss nicht fürchten, dass dies nicht zulässig ist.

Woraus müssen Grundstücksbesitzer achten?

Für den Bauleitplan müssen sich Eigentümer in der Regel nicht interessieren. Für sie relevante Informationen gibt es ausschließlich im Plan zur Bebauung. Und dieser wiederum ist für einen Hausbauer auch zur Orientierung nötig - völlig egal, ob ein internationaler Architekt oder ein regionales Hausbauunternehmen beauftragt wird.

Normalerweise gibt es keine Vorschriften zur Bauweise: Das heißt, dass nicht vorgeschrieben ist, ob ein Massivhaus oder ein Fertighaus gebaut werden darf. Das ist höchstens dann von Bedeutung, wenn die Umgebung beispielsweise keine Leichtbauweise zulässt, z. B. bei erhöhter Sturmgefahr. Normalerweise kann aber jeder sein Haus so bauen, wie er möchte. Das gilt jedenfalls für die Bauweise, denn die ist optisch für die Umgebung nicht sichtbar und somit auch für die Allgemeinheit nicht von Bedeutung.

Grundstücksbesitzer müssen viel eher darauf achten, was sie so alles nicht dürfen. Ältere und schon lange bestehende Baugebiete, die es seit 50 oder 60 Jahren gibt, haben meist nur wenige Vorschriften. Das liegt einfach daran, dass es damals kaum eine Auswahl an Bauvarianten gab. Heute kann es außerdem sein, dass sogar vorgeschrieben wird, wie die Bewohner heizen müssen bzw. dürfen. 

Das passiert bei Nichteinhaltung

Probleme gibt es für jene Menschen, die sich nicht an den Plan zur Bebauung halten. ein Architekt muss den Bauplan immer vorab bei der Gemeinde einreichen, damit die eine Freigabe erteilt und mit dem Bau begonnen werden kann. Dort muss vorab auch immer die GRZ und die GFZ benannt werden, außerdem wird ein Grundriss abgegeben, so dass auch ersichtlich ist, wie ein Haus von innen gestaltet ist.

Stimmen die dort genannten Zahlen nicht mit dem ein, was die Gemeinde grundsätzlich gestattet - z. B. eine Überschreitung der Grundflächenzahl - so wird die Baufreigabe gar nicht erst erteilt. Es ist dann damit zu rechnen, dass eine Überarbeitung durch den Architekt erfolgen und der Plan erneut eingereicht werden muss. Das sollte allerdings nicht passieren, denn meist ist das Procedere mit erneuter Wartezeit verbunden, die man sich sparen kann. Ohne die Freigabe darf auf einem Grundstück nämlich gar nichts passieren.

Wer bereits los gelegt hat und eine Freigabe durch die Gemeinde bekam, muss sich auch an das halten, was er beantragt hat. Die Dachform kann beispielsweise nicht spontan geändert werden. Auch wer auf einmal beschlossen hat, dass er eine Garage möchte und keinen Carport, muss dies wieder erneut beantragen. Das klingt aufwändig, dient aber dem Schutz aller Nachbarn

Nicht nur ärgerlich, sondern sinnvoll

Viele Grundstücksbesitzer werden sich ärgern, weil der Plan zur Bebauung so viele Richtlinien vorsieht. Vieles scheint verboten, alles bedarf einer Ausnahme. Dabei sind die Pläne alles andere als Schikane, sondern sollen alle Bewohner eines Gebietes schützen. 

Gäbe es keinen Bauleitplan, so könnte und würde sicherlich jeder so bauen, wie er wollte. Gut möglich also, dass manche 4 Geschosse bauen oder auf ihrem Grundstück keinerlei Grünfläche vorsehen würden. Das wäre eine Strafe für das Auge und würde demnach die Allgemeinheit betreffen. In der Regel sind die Gemeinden außerdem so großzügig, dass relativ viel möglich ist. Wer ein neongelbes Haus plant, das 350 qm Wohnfläche bei 300 qm Grundstück vorsieht, wird allerdings eher Pech haben. Für spezielle Wünsche müssen auch meist spezielle Wohngebiete gewählt werden.

Wer vom Standard abweichen möchte oder gar muss, sollte zwingend vorab prüfen, ob das möglich ist. Ausnahmen gibt es nämlich immer und ganz häufig wird einem Antrag auch statt gegeben. Wichtig ist allerdings, dass alles offiziell gemacht wird, denn sonst kann die Gemeinde schlicht verlangen, dass etwas wieder rückgängig (also eben einfach abgerissen werden) gemacht werden muss. Und das kann einen Hausbau ganz schön teuer machen. Wer aber vorher nett fragt und den Gemeinderat entscheiden lässt, muss sich auch nicht vor Ärger mit den Nachbarn fürchten. Ist die Genehmigung da, darf auch gebaut werden - Selbst wenn der Bauleitfaden diese Bauweise überhaupt nicht gestattet.

In einem alten Wohngebiet, das beispielsweise noch gar keine Flachdächer vorsieht, sondern nur Satteldächer bewilligt, kann es trotzdem möglich sein, einen beliebten Cube zu bauen. Vorab allerdings ist bei der Gemeinde um Erlaubnis zu fragen. Es kann nämlich durchaus möglich sein, dass eine städtebauliche Entwicklung vorsieht, den Charakter einer Straße etwas modern zu gestalten und exakt solche Vorhaben gerne gesehen werden.

Am Ende aber entscheidet immer der Einzelfall.

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