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Grunderwerbsteuer - Wer einige Tricks kennt, kann die Steuerlast senken.

Die Grunderwerbsteuer freut die eine Seite, während die Betroffenen nicht sehr erfreut darüber sind. Gemeint sind hier vor allem die Immobilienkäufer, die diese Steuer ans Finanzamt ihres Bundeslandes zahlen müssen, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben.


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Dabei ist es von entscheidender Bedeutung, in welchem Bundesland der Käufer wohnt, denn die Bundesländer erheben unterschiedliche Steuersätze. Natürlich wirkt sich auch der Kaufpreis der Immobilie auf die zu entrichtende Höher der Steuer aus. Während aber in Bayern und Sachsen lediglich 3,5% angesetzt werden, muss der Käufer in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland 6,5% aufbringen. Mit der Steuer verdient der Bund eine ganze Menge Geld. Im Jahr 2013 machten diese Einnahmen rund 4% am gesamten Steueraufkommen aus und betrugen mehr als 8 Milliarden Euro. 

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Checkliste: Wie kann ich die Steuerbelastung bei der Grunderwerbsteuer senken?

Natürlich ist jeder Immobilienkäufer daran interessiert, diese Steuerlast zu senken. Doch wie kann er das anstellen?

1. Bewegliches Mobiliar auflisten

Oft wird vergessen, das erworbene Mobiliar mit in den Notarvertrag aufzunehmen. Denn die Höhe der Steuer richtet sich an allem, was untrennbar mit dem Grundstück oder dem Gebäude verbunden ist. Die Berechnungsgrundlage beinhaltet also alle beweglichen Sachen ausdrücklich nicht! Damit gemeint sind zum Beispiel Möbel, Lampen, Markisen, die eingebaute Sauna, der Whirlpool oder die Einbauküche. Die Mühe, diese Dinge aufzulisten lohnt sich am Ende jedoch immer. Mehrere Tausend Euro können so zusammenkommen und die Steuerlast nicht unerheblich senken. Aber übertreiben sollte man es damit nicht, denn bei zu hohen Summen lässt sich die Behörde auch gerne die Belege dazu zeigen.

2. Instandhaltungsrücklage abziehen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird die Instandhaltungsrücklage an den Käufer übertragen. Diese kann abgezogen werden vom Kaufpreis und ist damit nicht steuerpflichtig. Sie muss allerdings im Notarvertrag ausdrücklich beziffert werden. 

3. Haus und Grundstück trennen

Zukünftige Eigenheimbesitzer können die Möglichkeit zum Steuern sparen nutzen, indem Sie das unbebaute Baugrundstück und das zu bauende Haus nicht von der gleichen Firma erwerben und zwei Kaufverträge in der Hand halten. Wenn eine Verbindung besteht, ist das Amt hier leider nicht gnädig. Beide Vorgänge müssen sauber voneinander trennbar sein, denn nur dann fällt die Steuer lediglich für den unbebauten Bauplatz an. 

4. Schenkung und Erbschaft

Im Falle der Schenkung oder des Erwerbes einer Immobilie durch Erbschaft gibt es auch eine Möglichkeit, die Steuerlast zu senken. Allerdings ist hierbei zu beachten, dass zwar die Grunderwerbsteuer weg fällt, dafür aber die Erbschafts- oder Schenkungssteuer zum Tragen kommt. Hier empfiehlt es sich auf jeden Fall, den Rat eines Steuerberaters einzuholen. Denn die Steuer für Erbschaft oder Schenkung fällt meist höher aus, als die dafür fiktiv berechnete Grunderwerbsteuer. Der Steuerberater verfügt aber in aller Regel über ausreichend Fachwissen, wie die Steuer gesenkt werden kann oder gar ganz weg fällt. Der Zeitpunkt der Schenkung und der Familienstand der Beschenkten sind dabei wesentliche Faktoren. 

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Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Käufer oder Verkäufer?

Die fällige Steuer beim Immobilienkauf wird zunächst von der Partei eingezogen, bei der laut Vertrag die Pflicht zur Zahlung besteht. In der Regel wird der Verkäufer dafür vertraglich ernannt. Allerdings müssen Immobilienverkäufer darauf achten, dass Sie im Falle einer Nichtheranziehung des Verkäufers, - zum Beispiel bei Insolvenz oder Tod, direkt als nächster vom Steueramt angeschrieben werden. Selbst dann, wenn vorher vertraglich vereinbart wurde, dass der Verkäufer von der Zahlung befreit ist. Denn hier spricht der Gesetzgeber von einem „Innenverhältnis“, dass nur zwischen Veräußerer und Erwerber Gültigkeit hat und nicht für steuerliche Belange des Bundes herangezogen werden kann. 

VIDEO: Grunderwerbsteuer

 

Auch nachträgliche Senkung möglich

Es gibt zwei Möglichkeiten, dass die vorher bemessene Steuerschuld sich nachträglich noch verringern kann. Dies ist der Fall wenn, 
a) Der Kaufpreis gemindert wurde durch eine Einigung zwischen den beiden beteiligten Parteien
b) Der Kaufpreis wegen sogenannter Sachmängel gemindert wird. Dazu zählen unter anderem: Feuchtigkeitsschäden, Mangel an den Elektroinstallationen, ein undichtes Dach oder dem Befall mit Hausschwamm. 

Muss die Grunderwerbsteuer auch auf die Kosten für den Immobilienmakler gezahlt werden?

Das deutsche Steuerrecht ist nicht nur komplex, sondern auch auf alle Eventualitäten und Schlupflöcher in der Regel gut vorbereitet. In diesem Fall bedeutet dass, das sich jedes Finanzamt die einzelnen Kaufverträge sehr gut durchliest und dabei genauestens darauf achtet, dass die Maklerkosten im Kaufvertrag enthalten sind und somit für die Bemessungsgrundlage herangezogen werden können. Ohnehin ist die Maklercourtage gesetzlich fällig, sobald der Kaufvertrag wirksam geschlossen wird. 

Es gibt allerdings die Möglichkeit, die Courtage nicht in den Vertrag zu nehmen, unabhängig von deren Höhe. Die Angabe, dass ein Immobilienmakler genutzt wurde oder der Makler mit Namen erwähnt wird, hat keine Auswirkung auf die Steuerberechnung. Solche kurzen Sätze sind für das Finanzamt nicht greifbar, beziehungsweise wirkungslos. Sobald aber die Maklergebühr in Prozent vom Kaufpreis oder in Summe tatsächlich im Kaufvertrag angegeben wird, zahlt der Käufer der Immobilie mehr Steuern. Daher ist es ratsam mit dem Makler eine andere Lösung, wie zum Beispiel das Zahlen der Courtage in Vorauszahlungen, zu vereinbaren. 

Weitere Spartipps

Die angefallenen Kosten lassen sich von der Steuer absetzen und zwar über die steuerliche Abschreibung, kurz AfA genannt. Diese kann herangezogen werden, wenn:
a) Die erworbene Immobilie für ein Unternehmen oder einen Freiberufler ist. Sie kann dann bei der Steuererklärung als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. 
b) Der Eigentümer selbst im Haus wohnt, aber einen Teil der Räumlichkeiten vermietet oder sein Unternehmen darin betreibt. Einen Teil der Steuer können Sie dann absetzen. 
c) Die neue Immobilie wird vermietet, dann wird sie als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht. 
d) Auch Säumniszuschläge fallen unter die sogenannten Anschaffungskosten und können bei der AfA angegeben werden. 
e) Verkauft ein Eigentümer die Immobilie an Verwandte des 1. Grades, also findet der Verkauf zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkelkindern oder zwischen Eheleuten statt, so ist er von der Steuer befreit. Unter Geschwistern jedoch fällt bei diesem Verkauf die volle Steuerlast an.

Wann wird die Steuerfestsetzung aufgehoben?

Bevor die Eigentumsverhältnisse an den neuen Eigentümer übertragen wurden, gibt es zwei Möglichkeiten zur Aufhebung der festgelegten Steuererhebung:
a) Wenn innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer ein Wiederverkaufsrecht oder die vorbehaltenes Rücktrittsrecht ausgeübt wird. 
b) Wenn die vertraglich vereinbarten Bedingungen nicht erfüllt wurden und der Erwerbsvorgang deshalb auf Grund eines bestehenden Rechtsanspruches rückgängig gemacht wird. 

Welche Immobilienkäufe sind steuerfrei?

Es gibt tatsächlich auch die Fälle, dass überhaupt keine Steuer zu zahlen ist. Dies gilt für: 
a) Immobilien unter einem Wert von 2.500€. Wenn gleich für diese Summe wohl kaum Immobilien am Markt zu finden sein werden. Hier kann aber zum Beispiel von einem Gartenhaus ausgegangen werden. 
b) Wenn Städte und Gemeinden ein Baugrundstück erwerben, auf dem sich zu einem späteren Zeitpunkt Straßen oder öffentliche Grünflächen befinden sollen. 
c) Wenn der Grundbesitz im Falle von Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns stattfindet. Wobei hier für die steuerrechtliche Bezeichnung Konzern noch weitere Vorgaben einzuhalten sind, die dem deutschen Steuerrecht zu entnehmen sind. 
d) Den Verkauf einer Immobilie durch den früheren Ehegatten des Verkäufers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei einer Scheidung ist ebenfalls steuerbefreit. 

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