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Immobilienkauf im Ausland - Das müssen Sie beachten

Deutsche Bürger können nicht so einfach Immobilien im Ausland erwerben und diese als Ferienunterkunft nutzen oder eventuell vermieten. In den Niederlanden beispielsweise kann eine Immobilie gekauft, aber zumeist lediglich als Erstwohnsitz genutzt werden. Eine Vermietung wird in diesem Land schwierig.


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Das finden Sie hier:

   Der Zweck einer Immobilie im Ausland  mehr >>
   Die Finanzierung der Immobilie im Ausland  mehr >>
   Was muss der Hauseigentümer bei der Steuer beachten?  mehr >>
Tipps für den anschließenden Umzug:    mehr >>

Dänemark hingegen setzt voraus, dass Eigentümer wenigsten 5 Jahre im Land gelebt und Steuern gezahlt haben, ehe sie ein Haus in diesem Land kaufen können.

In Spanien dagegen können Interessenten ohne Probleme Immobilien kaufen und diese genießen hier dieselben Rechte wie die Einheimischen.

Wenn sich Interessenten nicht sicher sind, welche gesetzlichen Grundlagen in welchen Ländern gelten, sollten diese einen Fachanwalt für das geltende EU-Immobilienrecht zurate ziehen.

Der Zweck einer Immobilie im Ausland

Der Erwerb eines Ferienhauses oder eines dauerhaften Wohnsitzes im Ausland sollte in keinem Fall überstürzt werden. Zu beachten ist, dass Interessenten sich vor allem überlegen, wofür sie die Immobilie nutzen möchten und welche Voraussetzungen in diesem Land für den Kauf und für die Finanzierung des Objektes gelten.

Neben den gesetzlichen Regelungen gibt es auch bei den Bedingungen für Bau- und Kaufverträge Unterschiede, bei den die Unterhaltskosten für das Objekt und bei der Kreditvergabe gelten.

Meistens wollen viele Käufer einer Auslandsimmobilie diese vorrangig allein nutzen und darin entsprechend selbst leben. An zweiter Stelle erst steht hierbei der Gedanke, das Haus als Geldanlage bzw. als Altersvorsorge zu verwenden.

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Etwa jeder Dritte plant, das Objekt im Ausland zu vermieten und durch die Mieteinnahmen hohe Gewinne zu erzielen. Auch die Verwendung als Altersruhesitz oder familiäre Gründe spielen hier eine bedeutende Rolle als beispielsweise bei Immobilien im Inland.

Wer sich nun entschieden hat, eine Immobilie im Ausland zu erwerben, muss sich im nächsten Schritt mit den Modalitäten zum Verkauf auseinandersetzen.

Im Vergleich zu Deutschland werden in einigen Ländern zwei Kaufverträge abgeschlossen. Hierbei gibt es oftmals vor dem notariellen Vertrag einen Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Dieser Vertrag gilt dann bereits ohne Unterstützung eines Notars.

Der notarielle Vertrag folgt zu einem späteren Zeitpunkt und ist in fast allen Ländern notwendig sowie auch der Eintrag in das Grundbuch.

Die Finanzierung der Immobilie im Ausland

Natürlich müssen die Interessenten ihre Auslandsimmobilie auch finanzieren können. Nur die wenigsten Deutschen wollen dies aus ihrer eigenen Tasche vollziehen.

Einen Kredit für die Auslandsimmobilie zu bekommen, ist zudem nicht besonders einfach. Wenn die Eigentümer eine deutsche Bank um diesen Kredit bitten, dann fordert diese – außer einer hinreichenden Zahlungsfähigkeit – ein schuldenfreies Objekt in Deutschland als nötige Sicherheit.

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Ist die bestehende Immobilie also noch nicht abgezahlt, dann wird es schwierig. In diesem Fall bleibt nur die Möglichkeit, eine ausländische Bank um den Kredit zu bitten.

Wenn die Interessenten mithilfe dieser eine Immobilie im Ausland kaufen, sollte beachtet werden, dass die Zinskonditionen und die anfallenden zumeist höher sind. Vor allem sollte darauf geachtet werden, dass der Berater bei der Bank die deutsche Sprache beherrscht.

Die Kredite aus dem Ausland können starken Währungsschwankungen unterworfen sein, was den Kauf der Immobilie beträchtlich verteuern kann.

Vor der Unterzeichnung sollten sich die Käufer ausführlich über die anfallenden Abgaben, Steuern und alle weiteren Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb auseinandersetzen. Zum Beispiel sind die Grunderwerbssteuern in vielen Ländern höher als bei uns in Deutschland.

Außerdem kann es sein, dass für den Zeitraum des Besitzes des Objektes in einigen Ländern noch eine Vermögenssteuer zu bezahlen ist.

Eine wichtige Regel hierzu besagt, dass die Nebenkosten bei Immobilien im Ausland ungefähr drei Mal so hoch liegen können wie in Deutschland, da bei uns die meisten Objekte renoviert oder energiesparend gebaut wurden.

In Sachen der Finanzierung stellt sich ebenfalls die Frage, ob Käufer eine örtlich oder eine deutsche Bank wählt. So müssen Interessenten im Ausland mit höheren Kosten und Gebühren für die Darlehenszinsen rechnen.

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Zudem besteht eventuell auch das Risiko, dass der Kredit zu spät ausgezahlt wird und Bauherren eine teurere Zwischenfinanzierung zur Abdeckung der Kosten unterzeichnen müssen.

Demgegenüber akzeptieren Kreditgeber in Deutschland bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie diese nicht als eigentliche Sicherheit. Anstelle dessen müssen die Käufer das deutsche Eigenheim hierfür einsetzen, wenn dies vorhanden ist.

Sollte dieses dann durch bestehende Kredite belastet sein, erweist sich die Finanzierung mit einem Kredit in Deutschland als undenkbar.

Was muss der Hauseigentümer bei der Steuer beachten?

Beim Kauf einer Auslandsimmobilie wird, genauso wie bei deutschen Objekten, eine Grunderwerbsteuer fällig. Ob diese nun an das Finanzamt vor Ort zu entrichten ist, ist in den Ländern unterschiedlich. So liegt zum Beispiel der Steuersatz auf den Balearen bei 10 bis 12 Prozent, in Frankreich bei 5 Prozent.

Spätestens in dem Jahr nach dem Kauf der Auslandsimmobilie ist diese Grundsteuer zu bezahlen.

Viele Arten der Steuern im Ausland sind Investoren und Käufern vorher meist nicht bekannt. So erheben Italien, Frankreich und Spanien beim Kauf der Immobilie Kataster- und Registersteuern.

In Spanien fällt beim Erwerb von neugebauten Objekten die normale Mehrwertsteuer an. Frankreich und Spanien erheben zusätzlich zu der Grunderwerbsteuer bei Nichtvermietung die Selbstnutzungs- bzw. Wohnteuer. Diese muss in jedem Jahr bezahlt werden, egal, wie oft das Objekt bewohnt wird.

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