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Wenn der Traum vom Eigenheim platzt – So funktioniert der Rücktritt vom Kaufvertrag

Das eigene Haus ist der Traum vieler Menschen und noch schöner ist es, wenn sich dieser Traum zu erfüllen scheint. Doch was passiert, wenn daraus ein Albtraum wird und aus diversen Gründen ein Rücktritt vom Kaufvertrag nötig ist? Geht das überhaupt?


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Egal ob die Finanzierung doch nicht klappt oder andere Gründe gegen die Fortführung des Vertrags sprechen. Diese Situation ist für beide Parteien eine Katastrophe, für Käufer und Verkäufer.

Ist ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag überhaupt möglich?

Wenn der Immobilienkaufvertrag einmal geschlossen wurde, ist es lediglich aufgrund weniger Umstände möglich, davon zurückzutreten bzw. diesen rückabzuwickeln. Es gibt dafür zwei unterschiedliche rechtliche Grundlagen:

  • vertraglicher Rücktritt
  • gesetzlicher Rücktritt

Der vertraglich geregelte Rücktritt

Das Rücktrittsrecht sollte in jedem Fall vertraglich vereinbart und in den notariell beglaubigten Kaufvertrag übernommen werden. Dies ist die für alle sicherste Variante, denn eine solche Vereinbarung hat mehr Gewicht als die gesetzlichen Regelungen zum Rücktritt.

Damit die entsprechende Vereinbarung in jedem Fall gilt und am Ende nicht als ungültig tituliert wird, müssen die Verbraucherschutzvorgaben eingehalten werden. Lassen Sie sich hier unbedingt durch einen Anwalt beraten.

Das gesetzliche Rücktrittsrecht gilt für alle

Im BGB, dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist das für alle geltende gesetzliche Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag geregelt.

Hier gibt es nicht nur einen Paragraphen, sondern gleich mehrere, die den Ablauf und die Voraussetzungen für einen gesetzlichen Rücktritt regeln. Beginnend ab § 346 BGBG finden Sie hier alle wichtigen Vorgaben.

Die §§ 323 ff BGB behandeln den Rücktritt vom Kaufvertrag, der durch Leistungsstörungen begründet ist. Eine solche Störung kann sein, dass eine Leistung nicht rechtzeitig erbracht wurde – der sogenannte Leistungsverzug.

Diese Leistung kann beispielsweise die Zahlung des Kaufpreises sein.

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Gibt es Probleme bei der Immobilie selbst, zum Beispiel Baufehler oder ähnliche Mängel, so kann der Rücktritt vom Kaufvertrag aufgrund von Gewährleistungsmängeln möglich sein.

Dieser Rücktritt aufgrund von Fehlern am Gegenstand des Vertrages, der Immobilie, müssen dabei einen bestimmten Umfang haben, also erheblich sein. Hier genügt es nicht, wenn die Tür die falsche Farbe hat oder ein Fenster nicht richtig schließt.

Es kann auch vorkommen, dass der Vertrag so wie er ist, unmöglich erfüllt werden kann, also die Geschäftsgrundlage wegfällt und es keiner Partei möglich oder unzumutbar ist, diese Grundlage herzustellen.

In einem solchen Fall spricht man eben vom Wegfall der Grundlage des Geschäfts. Geregelt ist der Sachverhalt in § 313 BGB.

Aus welchen Gründen darf ein Käufer zurücktreten?

Prinzipiell gibt es nur wenige Gründe für einen Käufer, von einem Immobilienkaufvertrag zurückzutreten. Zum einen ist er vielleicht nicht mehr in der Lage den Kaufpreis aufzubringen, zum anderen hat er Fehler bzw. Mängel am Objekt entdeckt, die ihn vom Kaufentschluss abgebracht haben.

Beide Gründe sind denkbar, aber nur einer von beiden, ist tatsächlich einer, der den Käufer berechtigt, vom Kauf zurückzutreten. Die finanziellen Aspekte zählen nicht.

Wenn der Käufer plötzlich nicht in der Lage ist zu zahlen, ist dies – gelinde gesagt – sein Problem. Hier hat nur der Verkäufer die Möglichkeit, den Kaufvertrag rückgängig zu machen, wenn der Käufer nicht zahlt und dadurch in Verzug gerät.

Wenn der Käufer an der Immobilie Mängel feststellt, die vorher nicht kommuniziert wurden, so kann sich ein Rücktrittsrecht ergeben. Ob dies tatsächlich durchsetzbar ist, hängt von verschiedenen Umständen ab. Wie erheblich sind die Mängel? Handelt es sich um eine neue oder um eine gebrauchte Immobilie?

Vom Kauf gebrauchter Immobilien zurücktreten

Vor allem bei gebrauchten Immobilien ist es üblich, im Vertrag direkt einen Gewährleistungsausschluss zu vereinbaren. So schützen sich die Verkäufer vor Rücktritten oder Schadensersatzforderungen aufgrund nachträglich festgestellter Mängel.

Kann ein Käufer jedoch beweisen, dass er arglistig getäuscht wurde oder einen Mangel nachweisen, dessen Abwesenheit vertraglich garantiert war, so ist der Gewährleistungsausschluss ungültig.

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Diese Bedingungen gelten für den Gewährleistungsausschluss

Sobald Schäden direkt am Kaufobjekt vorliegen, handelt es sich um Sachmängel. Dies können beispielsweise Beschädigungen durch eingedrungene Feuchtigkeit sein, aber auch Anbauten, für keine gültigen Baugenehmigungen vorliegen.

Wenn reine Mängel in der vereinbarten Rechtsgrundlage bestehen, spricht man von Rechtsmängeln.

Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine Wohnung als Investition verkauft wird, die mit öffentlichen Mitteln mitfinanziert wurde und die Miete nun aufgrund einer bestehenden Mietpreisbindung nicht erhöht werden kann.

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist in der Regel trotz gesetzlich geregelter Grundlagen nicht so einfach möglich. Oft werden sowohl die Sach- als auch die Rechtsmängelgewährleistung ausgeschlossen. Hier muss nachgewiesen werden, dass eine arglistige Täuschung vorliegt.

Diese ist in § 123 BGB geregelt und verlangt, dass dem Verkäufer ein Mangel bekannt war, der für den Käufer wichtig ist und den er ihm bewusst verschwiegen hat. Schwierig ist, dass die Arglist am besten mit Belegen nachgewiesen werden muss, dies ist selten von Erfolg gekrönt.

Welche Rücktrittschancen gibt es bei Neubauten?

Einen Ausschluss der Gewährleistung gibt es bei Neubauten generell nicht. Käufer können die ihnen zustehenden Rechte also leicht einfordern. Es ist aber auf jeden Fall zu anzuraten, beim Kauf von Immobilien einen Anwalt hinzuzuziehen, um notfalls die Gewährleistungsrechte durchsetzen zu lassen.

Üblicherweise wird zunächst eine 14-tägige Nacherfüllungsfrist ermöglicht, im Laufe derer der Verkäufer den angezeigten Mangel beseitigen muss. Wird dies nicht wahrgenommen und auch eine zweite Frist verstreicht ungenutzt, gibt es verschiedenen Möglichkeiten.

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Entweder werden vom Käufer selbst Fachleute beauftragt, deren Rechnung der Verkäufer zahlen muss oder der Käufer reduziert den Kaufpreis bzw. tritt vom Kauf zurück.

Wenn ein Immobilienverkauf rückabgewickelt werden soll, muss dies über einen Notar geschehen. Dieser veranlasst alles Weitere, beispielsweise die Löschung der bereits vorgenommenen Grundbucheinträge.

Der Käufer hat im Anschluss die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern, so dass er finanziell wieder so aufgestellt ist, als wäre der ganze Verkaufsvorgang nicht geschehen.

Zurückverlangt werden können dann neben dem Immobilienpreis an sich auch die Provision des Maklers, die Notarkosten oder Kosten des gesamten Verfahrens.

Welche Rücktrittsmöglichkeiten gibt es für Verkäufer bei Immobilienverkäufen?

Verkäufer, die Immobilienkäufe rückgängig machen und die Verträge auflösen möchten, haben im Regelfall nur eine Möglichkeit. Sie beziehen sich auf § 323 ff BGB, die sogenannte Leistungsstörung.

Diese liegt beispielsweise vor, wenn ein Käufer nicht rechtzeitig oder nicht den abgemachten Preis zahlt. Der Zahlungszeitpunkt sollte im Vertrag festgehalten sein und vor dem Rücktritt muss meist eine Mahnung der Zahlung erfolgen. Aber auch dies hängt von den genauen Formulierungen im Kaufvertrag ab.

Wenn hier ein fester Zeitpunkt abhängig vom notariellen Vertrag festgelegt ist, kann auch ohne Mahnung der Verzug vorliegen.

Praktisch ist es meist so, dass postalisch eine Zahlungsaufforderung erfolgt und Nachfristen gesetzt werden. Erst, wenn auch daraufhin keinerlei Reaktionen erfolgen, wird ein Anwalt tätig und wird Wege in die Schritte leiten, die letzten Endes auf den Rücktritt des Kauvertrags hinauslaufen.

Welche Alternativen gibt es für den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag?

Um den bürokratischen Aufwand eines Rücktritts vom Kaufvertrag zu umgehen, kann man sich auch Alternativen überlegen. Einige nutzen die Hilfe von Mediatoren, andere versuchen zunächst eine Anfechtung.

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