Sondereigentum - was ist das eigentlich?

Das Wohneigentum setzt sich aus dem Mit- und dem Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum zusammen. Das Sondereigentum ist dem Volleigentum an einer Eigentumswohnung gleichgestellt.

Wobei das Sondereigentum explizit gesetzlich bis heute nicht definiert wurde. Jedoch findet eine Vereinbarung statt. Die Teilungserklärung und der dazugehörige Aufteilungsplan für die Wohnungseigentumsanlage wird eindeutig festgelegt.

Damit wird festgelegt, dass alle Teile, welche nicht unbedingt zwingend Gemeinschaftseigentum sind, somit zum Sondereigentum deklariert werden können.

Hört sich kompliziert an und ist letztlich einfach

Zum Sondereigentum kann vieles im Außen- und Innenbereich der Immobilie deklariert werden. Einige Beispiele für Sondereigentum:

• Zwischenwände
• nichttragende Innenwände
• Kamin
• Parkett und weitere Böden
• Heizkörper
• Einbauschränke
• Einzel- oder Doppelgarage

Die Liste gibt einen Einblick auf Sondereigentum, weist jedoch keine Vollständigkeit auf. Zum 1.12.2020 trat eine neue WEG-Reform in Kraft.

Es wird die Möglichkeit geschaffen, Terrassen, Stellplätze und Gartenflächen als Sonderrecht geltend zu machen.

Sondereigentum im Speziellen und wie es begründet wird

Für das Sondereigentum sollte ein Vertrag durch die Grundstückseigentümer gefertigt werden. Praktisch kann und wird zumeist die Teilungserklärung genutzt. Entscheidend für die Deklarierung und Begründung des Sondereigentums ist die tatsächliche Situation der abgeschlossenen Raumverhältnisse.

Die neue Regelung am 1.12.2020 gibt die Möglichkeit, dass Terrassen, Stellplätze und Gartenflächen statt der bisherigen Abgeschlossenheit im Aufteilungsplan mit Maßangaben festgelegt werden.

Ein Wohnungseigentümer kann mit seinem eigenen Sondereigentum verfahren wie er möchte. Eine Einschränkung gibt es, falls in der Teilungserklärung Einschränkungen genau benannt wurden.

Dabei ist zu beachten, dass das Sondereigentum vom Eigentümer auf eigene Kosten und eigenständig in Stand gehalten wird. Davon betroffen sind ebenso Dachterrassen.

Wissenswertes zum Teileigentum und Sondernutzungsrecht

Von Teileigentum wird gesprochen, wenn es sich um Ladenflächen, Büroräume und Stellplätze bzw. Garagen handelt. Sonder- und Teileigentum werden rechtlich gleichgestellt.

Beim Sondernutzungsrecht ist es möglich, dass einem Wohnungseigentümer teilweise die Benutzung des Gemeinschaftseigentums eingeräumt wird. In diesem Fall, sind die weiteren Sondereigentümer von deren Nutzung der deklarierten Räume ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht besitzt die schwächere rechtliche Position.

Wann ist eine Abgrenzung zum Sondereigentum notwendig?

Diese Klärung kann sehr viel Aufregung und eventuellen finanziellen Schaden begrenzen. Die explizite Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist stets finanziell und rechtlich bedeutsam. Guter Glauben und Vertrauen wäre in diesem Fall ein schlechter Berater. Das Sondereigentum obliegt den einzelnen Eigentümern und deren Verfügungsgewalt.

Das Gemeinschaftseigentum hingegen wird von der gesamten Gemeinschaft verantwortet. Diese Frage stellt sich explizit bei Renovierungs- und Reparaturarbeiten. Ein Wasserschaden ist entstanden und die Rohrleitungen müssen kontrolliert und repariert werden. Die Gemeinschaft muss die Reparaturkosten gemeinsam tragen.

Wird eine Eigentumswohnung veräußert, wird nicht nur alleinig das Sondereigentum verkauft, sondern sämtliche Gemeinschaftseigentumsanteile ebenso.

Es ist Käufern unbedingt anzuraten, vor der Vertragsunterzeichnung gründlich die Teilungserklärung durchzulesen und ggf. einen Fachanwalt zurate ziehen. Neben den vertraglichen Details sollte sich jeder über die Instandhaltungsrücklagen der Immobilie informieren.

In diesem Zusammenhang ist es ratsam herauszufinden, welche eventuellen Kosten für notwendige Instandhaltungsarbeiten aktuell anstehen würden.

Erwähnenswert wäre, dass der Eigentümer über das ihm gehörende Sondereigentum verfügen kann, wie sie oder er es möchte. Veränderungen wie eine neue Einbauküche, Wände tapezieren und streichen sowie einer notwendigen Badsanierung können jederzeit vorgenommen werden.

Dies ist so lange kein Problem, wie es nicht um das Sondereigentum weiterer Eigentümer geht. Am Eigentum der Gemeinschaft dürfen die Wohnungseigentümer keinerlei Veränderungen eigenmächtig vornehmen. Für diese Entscheidungen ist die Einberufung der Eigentümerversammlung notwendig.

Die Eigentümerversammlung verabschiedet mehrheitlich Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Diese Verabschiedung wird durch ein Protokoll dokumentiert.

Abschließend ist zu erwähnen, dass juristisch das Recht der Sondernutzung ein Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum ist. Die Teilungserklärung gibt Aufschluss darüber. Damit es zu keinen Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft kommt, sind Verträge samt dem Kleingedruckten genau zu lesen.

Eine Unterschrift ist schnell gesetzt. Treffen mehrere Eigentümer aufeinander, kann es schwierig werden mit unüberbrückbaren Differenzen. Vorsorge ist bekanntlich besser als Nachsorge.