Unterschiedliche Garagenmietverträge - Was ist bei der Miete von Garagen zu beachten?

Dabei sollte auf einige Aspekte geachtet werden. Insbesondere wenn der Stellplatz nicht zusammen mit dem Mietvertrag der Wohnung daherkommt, sondern separat, hat der Mieter nämlich für gewöhnlich weniger Rechte. Umso wichtiger also, hier die konkrete Ausgestaltung professionell umzusetzen.

Wohnung und Garage im Doppelpack - die Besonderheiten

Wie bereits erwähnt, ergibt sich in dieser Variante vor allem eine ganz erhebliche Besonderheit: Der Mietvertrag für den Garagenplatz kann in den allermeisten Fällen ohne explizit vertraglich festgeschriebene Teilkündigungsoption nicht unabhängig vom Mietvetrag der Wohnung aufgekündigt werden.

Das gilt allerdings für beide Seiten, Mieter und Vermieter. Obwohl der Mieter natürlich hierdurch etwas an Flexibilität einbüßt, ist er ganz klar der Profiteur: Es gelten die gleichen Kündigungsschutzregelungen, die auch für die Wohnung gelten.

Das bedeutet in der Konsequenz, dass zwangsläufig ein gesetzlicher Kündigungsgrund nötig ist, um den Mieter aus der Garage auszulagern, also muss der Vermieter zum Beispiel Eigenbedarf anmelden.

Auch die Kündigungsfristen sind damit um einiges länger als bei einem komplett unabhängigen Garagenmietvertrag. Übrigens: Auch der Preis kann nicht einfach unabhängig von dem der Wohnung erhöht werden!

Der Mieter wird also begünstigt, da sich die Schutzvorschriften für die Wohnungsvermietung auf die Garage ausdehnen und es nicht so einfach ist, den Stellplatz zu kündigen, um ihn an anderer Stelle für einen höheren Preis zu vermieten.

Untervermietung: Nur mit Kommunikation geht es!

Für Mieter, die kein Auto haben, ergibt sich teils eine interessante Situation: Sie bekommen zu ihrer Wohnung quasi unfreiwillig einen Stellenplatz, den sie aber selbst nicht nutzen können.

Eine Möglichkeit, den Raum trotzdem sinnvoll und wirtschaftlich zu nutzen, wäre die Untervermietung. Aber Achtung, hierfür ist nach den Regelungen des BGB unbedingt die Zustimmung des Vermieters nötig! Ist diese gegeben, kann der Mieter frei den Preis bestimmen, den er vom Untermieter fordert.

Beachtet werden sollte allerdings, dass es dem Mieter nicht möglich ist, ein Sonderkündigungsrecht zu nutzen, wenn der Vermieter nachträglich die Untervermietung untersagt.

Auch das Ende des Hauptmietvertrags sollte beachtet werden: Der Untermietvertrag ist davon nämlich nicht betroffen und läuft unter Umständen weiter, wenn er nicht explizit separat gekündigt wird. Das führt dann zu Problemen, schließlich ist der ursprüngliche Mieter dann nicht mehr zum Untervermieten berechtigt und im Härtefall kann der Eigentümer sogar den Untermieter gerichtlich zur Räumung zwingen.

Insgesamt ist es also ratsam, im Untermietvertrag kurze Kündigungsfristen festzuschreiben, um so flexibel auf Änderungen des Hauptmietvertrags reagieren zu können.

Separater Garagenmietvertrag: Mehr Flexibilität auf beiden Seiten

Ist der Stellplatz für das Auto nicht im Mietvertrag des Wohnraums inkludiert, können beide Verträge in aller Regel komplett unabhängig voneinander gekündigt werden, denn nach aktueller Ansicht des BGH sind zwei separat geschlossene Verträge als rechtlich selbstständig anzusehen sind.

Diese rechtliche Grundlage sorgt vor allem für mehr Flexibilität - für beide Parteien. Der Mieter kann den Stellplatz oder die Garage frei nach seinen Bedürfnissen kündigen, so ist er nicht an den Mietvertrag gebunden, wenn er zum Beispiel nicht mehr im Besitz eines Fahrzeugs ist.

Natürlich gilt dieses Recht aber auch für den Vermieter, der jederzeit ohne Angabe von Gründen den Vertrag aufkündigen kann. Lediglich an die Kündigungsfristen müssen sich beide Seiten halten.

Diese kann gesondert im Vertrag vereinbart werden oder es kann die Standardfrist, die im BGB vorgegeben wird, genutzt werden. Diese beträgt drei Monate.

Wer bezahlt Reparaturen und Sanierungen?

Diese Frage lässt sich für den Fall des kombinierten Wohnmiet- und Garagenmietvertrag sehr schnell beantworten: Wie bei den meisten Mietverträgen ist auch hier die Instandhaltung des Mietobjekts Sache des Vermieters.

Die Frage, ob "Schönheitskorrekturen" wie das Streichen der Wände vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden kann, lässt die oberste Rechtsprechung derzeit noch offen. Bei separaten Verträgen gilt das allgemeine Mietrecht, das mehr Raum für eigene Ausgestaltung lässt.

Generell gilt hier der gleiche Grundsatz wie im obigen Fall, also die Verantwortlichkeit des Vermieters. Allerdings lassen sich hier per Vertragsklausel die beschriebenen "Schönheitskorrekturen" teilweise an den Mieter übertragen.

Auch für diese Situation gibt es aber leider noch keine Präzedenzfälle, die Klarheit durch höchstrichterliche Entscheidungen verschaffen. Grundsätzlich ist diese Übertragung der Auslegung des BGH nach allerdings auch hier nur in einem engen Maße möglich.

Für individuelle Regelungen gilt allerdings generell immer der alte Rechtsgrundsatz pacta sunt servanda - Verträge sind einzuhalten!

Und die Betriebskosten?

Bei Garagen fallen in der Regel nur sehr geringe Betriebskosten an. Wasser- und Heizkosten fallen komplett weg und auch die Stromkosten halten sich im Regelfall in Grenzen.

Deshalb ist es gängige Praxis, im Vertrag festzulegen, dass die Betriebskosten pauschal mit der Miete abgegolten werden. Natürlich sind auch hier wieder andere Regelungen möglich, wie es zum Beispiel bei Elektroautos mit einem hohen Stromverbrauch in der Garage nötig werden könnte: Umlagefähige Betriebskosten dürfen dann dem Mieter zusätzlich in Rechnung gestellt werden.

Einsatzzwecke der Garage oder des Stellplatzes - nur im üblichen Rahmen!

Das Mietobjekt darf nur für einen bestimmten Zweck verwendet werden. Dieser ist in den meisten Fällen wohl das Abstellen von Verkehrsmitteln, also Kraftfahrzeugen, aber auch Fahrrädern.

Auch sachlich zugehörige Gegenstände, beispielsweise Reifen, dürfen dort gelagert werden. In der Regel wird das auch explizit vertraglich bestimmt und es ist nach den Bedingungen ausdrücklich verboten, die Garage als Werkstatt, Abstellkammer oder gar Wohnraum zu nutzen.

An diese Vorschriften sollte man sich unbedingt halten, im schlimmsten Fall folgt ansonsten die Abmahnung oder sogar Sonderkündigung des Vermieters.

Oh weh, ein Schaden

Und was nun, wenn es in der gemieteten Garage einen Schaden gibt? Die Antwort: Es kommt auf die Natur des jeweiligen Schaden an.

Wird er durch den Mieter verursacht, dann haftet dieser auch vollumfänglich. Das gilt auch, wenn der Schaden ohne persönliches Verschulden entsteht. Kommt es also zum Beispiel zu Flecken auf dem Boden durch das abgestellte Auto, egal wie diese exakt verursacht werden, haftet der Mieter für den hierdurch entstandenen materiellen Schaden.

Anders sieht es bei Verschlechterungen aus, die allein durch komplett vertragskonforme Nutzung im Zeitverlauf entstehen. Dieser Verschleiß muss vom Vermieter beseitigt und auch finanziell aufgefangen werden.

Grundsatz Nummer 1: Immer auf die Details achten!

Wer garantiert und langfristig in jedem Fall auf einen wohnungsnahen Parkplatz angewiesen ist, sollte auf einen kombinierten Wohn- und Garagenmietvertrag setzen, um eine Kündigung der Garage möglichst zu vermeiden.

Klauseln, die ein separates Kündigen erlauben, sollten auch auf jeden Fall ausgeschlossen werden. Ist der Vermieter damit nicht einverstanden, sollte als Minimalsicherung wenigstens ein erhöhter Kündigungsschutz oder eine verlängerte Kündigungsfrist für bessere Planbarkeit ausgehandelt werden.

Das vermindert Probleme, die später auftreten können, wenn die Garage gekündigt wird und der Mieter mit seinem Auto - im wahrsten Sinne des Wortes - auf die Straße gesetzt wird.