Was Sie als Immobilienverkäufer über die Mängelhaftung wissen müssen

Die Mängelhaftung - unverzichtbare Informationen für Immobilienverkäufer

Der Immobilienmarkt kennt augenscheinlich nur eine Begrenzung: die Anzahl der Verkaufsobjekte. Da liegt der schnelle Verkauf an den Meistbietenden nahe.

Gekauft wie gesehen, keine Fragen erlaubt. Ist es da legitim, über manchen Mangel zu schweigen? Wie sieht die Rechtslage aus, wenn der Immobilienverkäufer die Mängel selbst nicht kannte?

Auch bei blühenden Immobilienmärkten gibt es einiges zu beachten. Damit der perfekte Verkauf ein sorgenfreies Geschäft bleibt.

Sachmängel und Rechtsmängel mit unterschiedlichen Folgen

Kauf und Verkauf von Immobilien sind mit keinem anderen Geschäft vergleichbar. Jeder Eigentümerwechsel wird im Grundbuch vollzogen. Dadurch alleine wird die außerordentliche rechtliche Bedeutung klar.

Der Immobilienverkäufer ist gut beraten, im Bürgerlichen Gesetzbuch den § 434 (Sachmangel) und den § 435 (Rechtsmangel) zu beachten.

Der Sachmangel

Der Kaufvertrag hat wegen seiner detaillierten Formulierungen eine zentrale Bedeutung. Das BGB nimmt Bezug auf die im Kaufvertrag angegebene Verwendung. Ist die Immobilie dazu nicht geeignet, liegt ein Sachmangel vor.

Der Gesetzestext geht in seinen Formulierungen weiter. Die Immobilie muss für "gewöhnliche Verwendung geeignet" sein. Dies bedeutet, der Entfall der Verwendung im Kaufvertrag schützt nicht vor Sachmangel.

Der Rechtsmangel

Desgleichen kommt es beim Sachmangel auf die korrekten Formulierungen im Kaufvertrag an. Existieren Rechte Dritter an der Immobilie? Wenn diese nicht im Kaufvertrag definiert sind, liegt ein Rechtsmangel vor.

Wenn der Immobilienverkäufer die Mängel nicht kennt

Bei der Mängelhaftung geht es um Gewährleistungsansprüche, die auf den Verkäufer zukommen können. Zunächst muss dazu folgende Unterscheidung berücksichtigt werden:

• offene Mängel
• versteckte Mängel
• arglistig verschwiegene Mängel

Offene Mängel kann der Käufer bei der Besichtigung erkennen.

Versteckte Mängel liegen ausschließlich in der Immobilie begründet. Sowohl der Käufer konnte sie nicht erkennen, als auch der Verkäufer.

Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer bewusst, er verschweigt sie aber beim Verkauf.

In welchen Fällen kommt auf den Immobilienverkäufer die Mängelhaftung zu?

Bei Bestandsimmobilien ist die Formulierung im Kaufvertrag "gekauft wie gesehen" üblich. Jegliche Gewährleistung lässt sich jedoch im Kaufvertrag nicht ausschließen. Das Verschweigen von Mängeln soll vermieden werden.

Mängelhaftung bei versteckten Mängeln

Der Käufer hat die Beweislast, dass ihm die Mängel vom Verkäufer verschwiegen wurden. Das bietet Potenzial für langwierige Streitigkeiten. Daher wird in solchen Fällen üblicherweise ein Bausachverständiger zur Beurteilung beauftragt.

Um übertriebene Gewährleistungsansprüche auszuschließen, wird beim Käufer ein Mindestmaß an Sachkenntnis vorausgesetzt. Bei einer Immobilie aus dem Jahre 1910 wird der Gewährleistungsanspruch wegen fehlender Wärmedämmung ins Leere gehen. Es gilt bei dem Baujahr als typisch, selbst wenn im Kaufvertrag darauf nicht explizit hingewiesen wird.

Mängelhaftung bei arglistig verschwiegenen Mängeln

Wichtig: Der Ausschluss im Kaufvertrag von Gewährleistungsrechten schützt nicht vor arglistiger Täuschung. Der Verkäufer handelt arglistig, wenn er mit Absicht ihm bekannte Mängel verschweigt. Dadurch verschafft der Verkäufer sich einen Vorteil, den er sonst nicht hätte. Der Kauf kommt nicht zustande oder zu einem niedrigeren Kaufpreis.

Ein Beispiel: Feuchtigkeitsschäden mit Wassereintritt in den Räumlichkeiten. Der Verkäufer wird nicht glaubhaft machen können, dass ihm diese Mängel nicht bekannt waren.

Die rechtlichen Folgen bei Mängelhaftung

Nach den §§ 437 Nr. 1, 439 BGB kann ein Käufer bei einem Sachmangel Nacherfüllung verlangen. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln ist das Vertrauen zwischen Käufer und Verkäufer nachhaltig zerstört.

Daher räumt der Gesetzgeber in diesen Fällen dem Verkäufer kein Recht auf Nachbesserung ein. Bei privaten Verkäufen von Bestandsobjekten ist das Thema Nachbesserung außerdem meistens nicht relevant.

Käufer beanspruchen dann je nach Mangel:

• Rücktritt vom Kaufvertrag (§ 440 BGB)
• Minderung des Kaufpreises (§ 441 BGB)
• Schadensersatz vom Verkäufer

Für den gewerblichen Handel können Haftungen bei Garantieübernahmen auftreten. Diese sind im § 443 Absatz 1 BGB geregelt.

Für das Baugewerbe kommen die Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, hinzu. Es handelt sich dabei um allgemeine Geschäftsbedingungen, die häufig in den Immobilienkaufvertrag integriert werden.

Auch für Handwerkerleistungen hält die VOB Musterbedingungen bereit. Die dort enthaltenen Regelungen werden beiden Seiten gerecht. Herausgeber ist das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur.

Gibt es für die Mängelhaftung Verjährungsfristen?

Sieht man sich die Verjährungsfristen an, werden Tragweite und Brisanz von arglistig verschwiegenen Mängeln nochmals deutlich.

Die im BGB §438 Absatz 1 Ziffer 2 genannte fünfjährige Verjährungsfrist kommt vor allem im Bauträgergeschäft zum Tragen.

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann sich der Immobilienverkäufer nicht auf diese Verjährungsfrist berufen. Zwar wird in diesen Fällen die fünfjährige Verjährungsfrist angewendet.

Allerdings beginnt die Frist erst, wenn der Käufer den Mangel entdeckt hat. Es bleibt die Beweislast aufseiten des Käufers, die arglistige Täuschung zu beweisen.

Das Fazit für den Immobilienverkäufer

Der Immobilienmarkt bietet beste Bedingungen für den Verkauf. Die Mängelhaftung lässt sich bei einem professionellen Ablauf minimieren. Kaufinteressenten müssen über jeden bekannten Mangel informiert werden.

Der Kaufvertrag sollte die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand beschreiben, um Streitigkeiten auszuschließen. Die Unterstützung durch einen Dienstleister (Immobilienmakler, Bausachverständige) zahlt sich aus, um zukünftige Mängelhaftungen zu vermeiden.