Was machen? - Makleralleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag

Makleralleinauftrag

Die meisten Eigentümer einer Immobilie stehen früher oder später vor dem Problem, dass das Objekt veräußert werden soll.

Dann stellt sich natürlich die Frage, ob dies besser in Eigenregie durchgeführt wird oder ob doch ein Makler dafür beauftragt wird.

Der Alleinauftrag ist das Resultat, wenn sich für letzteres entschieden wird. Der Makler wird im Folgenden wichtige Aufgaben übernehmen, was die Veräußerung für den Eigentümer sicherer und vor allem entspannter gestaltet. Im Folgenden sollen die wichtigsten Informationen über den Alleinauftrag gezeigt werden.

Wichtige Unterscheidung: Einfacher Alleinauftrag und Qualifizierter Alleinauftrag

Wenn von einem Alleinauftrag gesprochen wird, darf diese wichtige Unterscheidung nicht unerwähnt bleiben. 

Bei einem einfachen Alleinauftrag kann sich der Kunde auch selbst um die Veräußerung bemühen. Dieses Recht steht somit nicht nur dem Makler zu. Zusätzliche Flyer, Hausbesichtigungen und andere Bemühungen sind also legitim. Wenn der Kauf durch diese Bemühungen zustande kommt, dann ist der Verkäufer dem Makler keine Provision schuldig. Denn schließlich hat dieser in diesem Fall auch keine Leistung erbracht.

Ein Qualifizierter Alleinauftrag schließt solche Tätigkeiten des Eigentümers ausdrücklich aus. Der Makler führt die Veräußerung in diesem Fall alleine durch. Es ist dem Verkäufer somit untersagt, sich selbst um diese zu kümmern. Hält er sich nicht daran, begeht er einen Vertragsbruch. Auch andere Makler dürfen in dieser Zeit nicht beauftragt werden. Ebenso wird ein Eigengeschäft ausgeschlossen. Der Kunde ist somit deutlich strenger gebunden.

Allerdings verringert sich damit auch seine Arbeit, da diese nun vollständig an den Makler abgegeben wurde. 

Vorteile durch den Alleinauftrag 

Der Alleinauftrag bringt für den Kunden diverse Vorteile mit sich, die im Folgenden näher beschrieben werden sollen. 

Viele Immobilieneigentümer sind der Meinung, dass viele Makler auch gleichzeitig für mehr Erfolg sorgen. Das wird damit begründet, dass jeder Makler seinen ganz eigenen Kundenstamm vorweisen kann. Das Objekt wird somit einem größeren Personenkreis angeboten. Die Wahrscheinlichkeit einen Käufer zu finden, steigt an. Dabei handelt es sich allerdings nur um die Theorie. In der Praxis lässt sich dieser Gedanke nicht bestätigen.

Denn in Wirklichkeit tritt häufig das genaue Gegenteil ein.

Die Kunden erfahren von dem mehrfachen Einsatz der Makler und werden dadurch verunsichert. "Es wird dann schnell angenommen, dass mit dem Objekt etwas nicht stimmen kann, denn ansonsten würde schließlich auch nur ein Makler den gewünschten Erfolg liefern. Aus diesem Grund nehmen viele potenzielle Interessenten von diesen Immobilien Abstand."

Außerdem haben es die Interessenten dann besonders schwer, sich einen Überblick darüber zu verschaffen, wen genau sie nun kontaktieren sollen, um mehr Informationen über das Objekt zu erhalten. Die Informationen werden dann meist als veraltete empfunden.

Ein anderer Makler, der ebenfalls zuständig ist, könnte die Immobilie schließlich bereits vermittelt haben. Das würde bedeuten, dass unnötige Zeit der Interessenten verschwendet wird. Zudem ist es häufig nicht ersichtlich, welcher Makler welche Reservierungen bereithält.

Bei einer schlechten Organisation kann es dann schnell passieren, dass sich Termine überschreiten. Das ist nicht nur für die Interessenten, sondern auch für den Eigentümer und letztendlich auch für den Makler äußerst unpraktisch. 

Auch die Angst, gleich mehrere Provisionen bezahlen zu müssen, ist präsent. Natürlich ist dies nie der Fall, das wissen die Eigentümer häufig allerdings nicht. 

Interessenten, die ein echtes Interesse haben, achten aus diesen Gründen häufig darauf, ob es sich um einen Alleinauftrag handelt.

Denn in diesem Fall, würden sich all die eben aufgezeigten Probleme erst gar nicht entstehen. 

Auch aus Sicht der Makler ist der Alleinauftrag natürlich vorteilhaft. So kann es schnell zu unvollständigen Exposés kommen, da wichtige Informationen nicht weitergegeben wurden. Das merken wiederum die Interessenten. Wenn hingegen nur ein Makler beauftragt wird, dann besteht die volle Kontrolle bezüglich des Marketings. Das wirkt sich sehr vorteilhaft auf die Strategie zur Vermarktung aus. 

Der Immobilieneigentümer profitiert wiederum dadurch, dass die Wahrung der Diskretion meist wesentlich besser erfolgen kann, wenn nur ein Makler beauftragt wird. Denn dann besteht ein Vertrauensverhältnis, welches mit mehreren Maklern nicht zustande kommt. 

Die wichtigsten Punkte bei einem Alleinauftrag

Im Folgenden sollen die wichtigsten Punkte gezeigt werden, die es bei einem Alleinauftrag zu beachten gilt. 

Den Makleralleinauftrag immer schriftlich festhalten 

Wenn ein Alleinauftrag vereinbart wird, dann sollte dies immer in schriftlicher Form festgehalten werden. Die konkrete Bezeichnung lautet “Verkaufsauftrag“. Natürlich sollte der Vertrag von dem veräußernden Eigentümer sehr gründlich gelesen werden. Das gilt auch für die AGBs. Außerdem sollte auch der Zustand der Immobilie von dem Makler ausführlich geprüft und ebenfalls schriftlich festgehalten werden. Ebenso muss unbedingt besprochen werden, ob Kollegen des Maklers die Immobilie vermitteln dürfen. Wenn dies der Fall ist, dann sind mit diesen Kollegen ebenfalls schriftliche Verträge aufzusetzen. 

Die Provision 

Die Höhe der Provision muss unbedingt Bestandteil des Vertrages sein. Das Maklerrecht beruft sich in diesem Fall auf die so genannte “ortsübliche Provision“. Diese Regelung greift immer dann, wenn keine anderweitige Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Makler getroffen wurde. Eine solche Vereinbarung erfolgt meist, indem ein bestimmter Prozentsatz vereinbart wird. Je wertvoller die Immobilie ist, desto höher fällt die Provision demnach aus. 

Auch der Zeitpunkt, zu welchem die Provision bezahlt wird, muss vereinbart werden. Üblich ist es, dass die Zahlung erfolgt, wenn der Makler den Verkauf der Immobilie abschließt. In diesem Fall wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. In der abschließenden Rechnungslegung wird dann üblicherweise ein Zahlungsziel von maximal zwei Wochen vereinbart. 

Wenn die Immobilie nicht vermittelt werden kann 

Natürlich gibt es auch Immobilien, die sich nur sehr schlecht oder sogar gar nicht vermitteln lassen. Die Gründe dafür sind vielfältig, meist ist jedoch ein schlechter Zustand, eine schlechte Lage oder ein zu hoher Verkaufspreis das Problem. Der Makler hat in diesem Fall umsonst Zeit und Arbeit investiert. Damit er nicht auf seinen Kosten sitzen bleibt, ist es üblich eine Aufwandsentschädigung zu vereinbaren. Die konkrete Regelung dieser Entschädigung sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. 

Die Dauer einer Immobilienvermarktung

Viele Immobilieneigentümer wissen nicht, dass die durchschnittliche Dauer des Alleinauftrags sechs Monate beträgt. Sie endet somit keinesfalls erst dann, wenn die Immobilie tatsächlich verkauft werden konnte. Nach der Vermittlung löst sich der Vertrag selbstverständlich auf. Wenn diese sechs Monate nicht ausreichen, um die Immobilie zu verkaufen, dann kann sich der Alleinauftrag verlängern. Dies wird durch eine Klausel im Vertrag festgehalten. Die Verlängerung beträgt dann üblicherweise drei Monate. Wenn es zu einer dritten Verlängerung kommt, beträgt diese nur noch einen Monat. 

Die vermeintliche Knebelung 

Viele Immobilieneigentümer, die sich zur Veräußerung entscheiden, nehmen einen Alleinauftrag als eine Art Knebelung dar. Denn schließlich werden sie häufig dadurch eingeschränkt, dass eine Veräußerung durch Eigeninitiative dann nicht mehr möglich ist. Der Makler alleine soll sich schließlich um den Verkauf kümmern. Dies betrifft beispielsweise den Fall, dass der Eigentümer selbst Interessenten findet. Diese muss er anschließend an den Makler verweisen. Im Zweifel begeht er ansonsten einen Vertragsbruch. Kommt es dennoch zu einem Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und den Interessenten, dann st dieser jedoch nicht unwirksam. Der Eigentümer schuldet dem Makler auch keine Provision. Findet sich eine entsprechende Regelung in dem Vertrag des Maklers, welche ihn genau in diesem Fall begünstigt, dann handelt es sich vermutlich um keinen seriösen Dienstleister. 

Fazit: ein Makleralleinauftrag kann sich lohnen 

Wenn die eigene Immobilie mit einem möglichst geringen Aufwand veräußert werden soll, dann ist der Alleinauftrag eine gute Lösung. Denn in diesem Fall übernimmt der Makler die Vermittlung. Das umfasst vor allem das Bewerben der Immobilie. Auch die Gespräche und die Beratung mit den Interessenten kann viel Zeit kosten. Der Eigentümer hat diese Zeit häufig nicht. Außerdem mangelt es ihm nicht selten an Fachwissen. So kann es schnell passieren, dass das Objekt unter dem tatsächlichen Wert verkauft wird. 

Der Eigentümer sollte sich jedoch unbedingt überlegen, welche Tätigkeiten der Alleinauftrag genau umfassen soll. Denn eventuell möchte er selbst auch noch nach Interessenten Ausschau halten. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist dies nicht möglich. 

Eine schriftliche Festhaltung aller wichtigen Details erspart außerdem häufig nachträgliche Unstimmigkeiten. Darauf sollte somit besonders geachtet werden, damit sich der Eigentümer und auch der Makler absichern können. 
Entscheidet sich der Eigentümer gegen die alleinige Vergabe an einen Makler und beauftragt hingegen gleich mehrere, kann es schnell zu Problemen kommen. Denn in diesem Fall ist besonders die Absprache sehr aufwändig. Die Kaufinteressenten werden häufig abgeschreckt, wenn gleich mehrere Makler die Immobilie im Repertoire haben. Denn dann entsteht der Eindruck, dass es sich dabei um ein unseriöses Angebot handeln muss. 

Die Vergabe des Angebots an nur einen Makler kann sich somit durchaus lohnen, auch wenn eine ausführliche Information von Seite des Eigentümers nicht vergessen werden sollte.