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Die Berechnung des Zeitwertes einer Immobilie
Der Wert der Immobilie kann im Verlauf der Zeit fallen oder steigen. Wie sich der Zeitwert der Immobilie entwickelt, ist dabei von verschiedenen Faktoren abhängig.
Mit zunehmendem Alter ist der Zustand einer Immobilie in aller Regel immer schlechter. Bereits nach dem Bezug des Objektes weisen technische Geräte und Baumaterialien erste Erscheinungen von Abnutzungen auf. Ausstattungen wie Parkett, Türen oder Fliesen nutzen sich durch den täglichen Gebrauch ab.
Baumaterialien wie Putz, Gartenzäune oder Terrassenfliesen müssen Witterungsbedingungen und den Temperaturschwankungen standhalten. Solche Verschleiß- oder Alterserscheinungen treten in aller Regel bei allen Immobilien auf und vermindern so den Verkaufspreis.
Um den derzeitigen Wert einer bestehenden Immobilie zu ermitteln, subtrahiert ein Gutachter einen Altersabschlag vom eigentlichen Wert des Neubaus ab.
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Neben diesem Altersabschlag hat gleichzeitig die Marktentwicklung einen besonderen Einfluss auf den Zeitwert der Immobilien. Weil die Immobilienpreise in Deutschland stetig steigen, kann eine Entwicklung auf dem Markt den Altersabschlag möglicherweise ausgleichen.
Wie wird der Altersabschlag ermittelt?
Die Wertermittlungsverordnung beschreibt, dass ein Altersabschlag durch das Verhältnis der restlichen Nutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer bestimmt und dann in Prozent angegeben wird.
Immobilien haben im Durchschnitt eine 80- bis 100-jährige Verwendungsdauer. Dabei wird der Altersabschlag bei der Bestimmung des Zeitwertes beachtet und dann vom ermittelten Immobilienwert subtrahiert.
Je nach Umfang der Modernisierung und dem Zustand des Gebäudes kann sich die Gesamtverwendungsdauer und hierdurch zugleich Restnutzungsdauer erhöhen. Der Altersabschlag lässt sich entsprechend trotz des fortschreitenden Alters durch mögliche Sanierungsmaßnahmen gering halten.
Bei einer normalen Instandhaltung beträgt die Größe des Altersabschlages in ein Prozent für jedes Nutzungsjahr.
Der Altersabschlag ist lediglich ein Element bei der Wertermittlung. Zur Ermittlung des Wertes ziehen Gutachter das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren oder eine Verknüpfung aus verschiedenen Verfahren heran.
Der Altersabschlag wird als Alterswertminderung bezeichnet und wird durch das Verhältnis der restlichen Nutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer bestimmt.
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Der Altersabschlag wird meistens als Pauschale angewendet, weil er im Rahmen der Wertermittlung des Gebäudes zum Einsatz kommt. Hierbei kommt es darauf an, welches Ermittlungsverfahren der Gutachter auswählt.
Die Alterswertminderung sollte gemäß der geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung die Beziehung der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer genau abbilden. Aus diesem Grund wird der Altersabschlag in einem bestimmten Prozentsatz dargestellt, welchen der Gutachter auf Nachfrage benennen muss.
Zudem sehen die Besitzer im Verkehrswertgutachten, welcher Altersabschlag bei der Immobilie ermittelt worden ist.
Die Höhe der Wertminderung eines Hauses, welche durch seine Nutzung entsteht, kann einfach ermittelt werden. Je älter das Haus ist, umso höher ist der Abschlag.
Ehrliche Gutachter subtrahieren den Altersabschlag vom eigentlichen Wert der Immobilie. Wenn auch Experten von einer Lebensdauer durchschnittlich von 80 bis 100 Jahren für eine Immobilie ausgehen, kann sich diese vergrößern, wenn das Haus öfter modernisiert und gepflegt wird.
Generell mindert der Altersabschlag den Verkaufspreis. In Gebäuden, die erhebliche Alterungsspuren besitzen, kann der Abschlag höher als ein Prozent ausfallen.
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Wenn das Haus beispielsweise einen abblätternden Putz, fehlende Dachziegel, Schimmel oder Wasser im Keller aufweist, wird der Gutachter einen geringen Gesamtpreis ermitteln.
Zudem werden die Besitzer nach einer Besichtigung durch Interessenten merken, dass Alterungsschäden einen negativen Einfluss auf das Interesse der Käufer und die Verhandlungen haben.
Es wird aus diesem Grund empfohlen, vor einem Verkauf der Immobilie Modernisierungen durchzuführen. So können sich die Besitzer sehr gut auf den Verkauf des Objektes vorbereiten.
Wenn ein Gebäude generell gut gepflegt ist, vor einiger Zeit neu saniert wurde oder wegen einer positiven Bausubstanz nur sehr geringe Altersspuren besitzt, wird der Gutachter dies auf jeden Fall berücksichtigen. Dabei fällt der Altersabschlag weg oder fällt erheblich geringer als ein Prozent für jedes Nutzungsjahr aus.
Es ist hinreichend, wenn die Besitzer sich bei der Ermittlung des Wertes über den Altersabschlag informieren. Viele weitere Faktoren wie die Ausstattung, die Lage, die Verkehrsanbindung und die durchgeführten Investitionen beeinflussen den Wert des Hauses mit.
Ebenfalls können die Besitzer die kostenlosen Rechner im Netz für die Ermittlung des Altersabschlags nutzen. Da die meisten Seiten über eine sehr große Datenbank mit mehreren Millionen Objekten verfügen, können diese in dem Vergleichswertverfahren rasch einen realistischen Kaufpreis ermitteln.
Hierzu wird unter anderem das Baujahr des Hauses benötigt, um den Altersabschlag in die Preisermittlung einfließen zu lassen.
