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Fehlende Angaben im Energieausweis bringen Immobilienmakler in die Bredouille

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, muss seit dem Inkrafttreten der Energieeinsparungsverordnung 2014 (EnEV) einen Energieausweis für die Immobilie besitzen und potentiellen Käufern und Mietern die darin enthaltenen Informationen übermitteln.


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Die Kauf- bzw. Mietinteressenten sollen so die Energieeffizienz der Immobile vergleichen und sich ein Bild von den zu erwartenden Energiekosten machen können. Die Informationspflicht gilt auch für veröffentlichte Inserate, mit denen die Immobilien angeboten werden. Die Inserate müssen Angaben zum Baujahr, zur Art der Heizung, zum Energieausweistyp, zum Energiebedarf und zur Energieeffizienzklasse enthalten. Der Verkäufer und der Vermieter sind für die Angaben verantwortlich, nicht jedoch der Immobilienmakler, so sieht es jedenfalls die Energieeinsparungsverordnung vor. Die Makler wähnten sich diesbezüglich nicht in der Verantwortung. Bislang.

Bei falschen oder fehlenden Angaben droht ein hohes Bußgeld

Nach Ansicht von Verbraucherschützern sollen nun jedoch auch Makler, die Immobilien im Auftrag der Verkäufer oder Vermieter anbieten, in die Verantwortung genommen werden. Sie berufen sich dabei auf das Wettbewerbsrecht. Im Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) ist geregelt, dass wesentliche Informationen weder verschwiegen noch falsch dargestellt werden dürfen. Das Wettbewerbsrecht schließt im Gegensatz zur Energiesparverordnung die Makler bei den Informationspflichten zu ihren Angeboten mit ein. Dies kann jedoch problematisch werden, wenn der Immobilienmakler vom Verkäufer keine ausreichenden oder aktuellen Informationen erhält. Aktuell sehen sich Makler, die ihrerseits Inserate für Immobilien schalten, mit einer Abmahnwelle von Umweltorganisationen konfrontiert.

 

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Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) gehört dabei zu den fleißigsten Akteuren und verlangt von betroffenen Maklern bei teilweise fehlenden Angaben eine Unterlassung sowie eine Kostenpauschale von 250 Euro. Für den Wiederholungsfall werden eine Unterlassungsklage und Vertragsstrafen bzw. Bußgelder von 5.000 bis 7.000 Euro angedroht. Mitbewerber in der Zunft, gehen sogar noch härter vor. Sie verlangen für die entstandenen Kosten eines Abmahnungsschreibens meist sogar 900 Euro je Einzelfall. Die bislang getroffenen Gerichtsentscheidungen zur Frage, ob bei fehlenden oder unrichtigen Angaben auch die Makler in die Pflicht genommen werden können, sind bislang uneinheitlich. Sie helfen daher nicht weiter. Was tun, fragen sich daher viele Makler zurecht.

Die Rechtssprechung hilft derzeit nicht weiter

Einige renommierte, mit der Materie befasste, Rechtsanwaltskanzleien raten den Maklern, wenn diese ein Abmahnungsschreiben erhalten, dringend dazu, nichts zu unterschreiben bzw. zu bezahlen. Ignoriert werden sollte das Schreiben allerdings auch nicht. Bei einer Abmahnung müsse zunächst festgestellt werden, ob der Verfasser bzw. Absender überhaupt berechtigt ist, eine Abmahnung durchzuführen. Wenn es sich bei dem Verfasser um eine Rechtsanwaltskanzlei handelt, müsse zunächst einmal Klarheit darüber herrschen, ob dieser überhaupt über eine rechtskräftige Vollmacht verfügt. Wenn diese fehlt oder eine falsche Adresse auf dem Umschlag steht, ist die Abmahnung mit aller Wahrscheinlichkeit nicht wirksam. Wenn es sich um einen Bußgeld handelt, muss dieser zudem zwingend an den Eigentümer der Immobilie gerichtet sein. Und, wenn es dennoch zu einem Prozess kommen sollte, ist zudem nicht sicher, wie das Gericht im Einzelfall entscheidet. Bei einer Auswertung von knapp 40 Urteilen durch den Immobilienverband IVD kam heraus, dass etwa 40 % der damit befassten Gerichte die Makler nicht verpflichtet sahen, für falsche oder fehlende Angaben zur Energieeffizienz einzustehen und gaben den Vermietern bzw. Verkäufern die Schuld. Bei den anderen 60 % wurde den Maklern dagegen zumindest eine Mitverantwortung zugesprochen. 

Mit Spannung dürften daher auch die ersten Urteile höherer Instanzen erwartet werden, von denen sich die Beteiligten mehr Klarheit und Rechtssicherheit erwarten. Denn, weder auf Seiten der Makler noch auf Seiten der Umweltschützer ist man mit der bisherigen uneinheitlichen Rechtssprechung zufrieden.

Zukünftig Mitverantwortung für Makler erwartet

Eines dürfte allerdings klar sein, einfacher dürfte es für Makler in der Zukunft nicht werden. Sie sollten darauf vorbereitet sein, dass sich die Gerichte und auch der Gesetzgeber zukünftig klarer positionieren und sie für die durch den Verkäufer oder Vermieter bereitgestellten Informationen mit in die Haftung genommen werden, wenn sie diese in ihren Verkaufs- und Vermittlungsangeboten weitergeben.

Auch wenn bislang bei einigen Gerichten argumentiert werden konnte, dass die Makler in der Energieeinsparungsverordnung 2014 und in der Begründung für die Gesetzgebung ausdrücklich nicht als Verantwortliche mit erfasst wurden, dürfte sich dass Blatt wohl bald zu ihren Ungunsten wenden. Das bevorstehende neue Gebäudeenergiegesetz, dass die Energieeinsparungsverordnung ersetzen soll, sieht nach Angaben der Immonilienzeitung (IZ) in einem noch unveröffentlichten Entwurf unter § 85 mit der Überschrift „Pflichtangaben in Immobilienzeitungen“ vor, dass auch Vermittler als Verantwortliche ausdrücklich mit erfasst werden. 
 

Das Problem ist viel differenzierter zu betrachten

Viele Makler fühlen sich jedoch unfair behandelt und noch dazu völlig zu Unrecht auf der Anklagebank. Sie möchten ihre Kunden unter allen Umständen vollständige und wahrheitsgemäße Angaben machen. Jedoch sind sie darauf angewiesen, dass sie von ihren Auftraggebern alle Informationen und den Energieausweise übergeben bekommen. Das ist in vielen Fällen nicht der Fall. Zudem enthalten zahlreiche Energieausweise, auch wenn sie von Experten ausgestellt wurden, fehlende oder falsche Angaben oder sind auf einer nicht mehr geltenden Basis, wie der Energieeinsparungsverordnung in der Fassung von 2009, ausgestellt. Selbst wer alles korrekt angeben möchte, sieht sich oft vor einer großen und zeitraubenden Herausforderung gestellt, alle Daten mühselig zusammenzutragen, oft sogar mit unzureichendem Erfolg. 

Einer Fachanwalt für Wettbewerbsrecht in der Immobilienbranche, der sich neben den Abmahnungsschreiben auch zahlreiche Energieausweise angesehen hat, kommt zu dem Urteil, dass zahlreiche Energieausweise erhebliche Fehler und Lücken aufweisen. So finden sich oft eine falsche Bezeichnungen zu den Energieträgern oder ein falsches oder fehlendes Baujahr wieder oder die Energieausweise sind immer noch auf Basis der EnEV von 2009 ausgestellt worden. 
 

Die Energieausweise müssen vereinfacht werden

Es werden in den Energieausweisen auch zu viele Angaben gefordert, mit denen die Verbraucher zum Teil gar nichts anfangen können. Den Verbraucher interessiere schließlich nicht, um welche Art des Energieausweises es sich handelt, sondern er will in erster Linie wissen, in welchem energetischen Zustand sich das Haus befindet und wie viel Energiekosten auf ihn zukommen. Die abmahnenden Umweltverbände beziehen sich in den meisten Fällen auch nicht darauf, dass gar keine Angaben gemacht werden oder auf die Qualität der Angaben, sondern auf eine einzige fehlende Angabe, wie dem Baujahr des Hauses. Das Baujahr eines Hauses hat aber, bei in der Zwischenzeit erfolgten Sanierungen an der Gebäudehülle und ausgetauschten Heizungsanlagen, rein gar nichts mit der Energieeffizienz des Hauses heute zu tun. Die Experten verweisen zudem auf das Beispiel Österreich. Dort werden bezüglich der Energieklasse nur zwei Angaben benötigt und es funktioniert dort hervorragend zu aller Zufriedenheit. 

Einige Experten gehen sogar noch weiter, Sie raten den Maklern hinsichtlich der aktuellen Rechtslage, bei teilweise fehlenden oder zweifelhaften Energieangaben, besser alle Angaben in der Immobilienanzeige wegzulassen. Der Hinweis, dass kein Energieausweis vorliegt, genügt auch. Dann können keine Abmahnungsbriefe versandt werden, da keine irreführende Werbung nach dem UWG unterstellt werden kann. Zudem sind für diesen Fall keine Sanktionen nach dem derzeitigen Wettbewerbsrecht vorgesehen.

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