Provision bei genehmigungsbedürftigem Kaufvertrag?

Genehmigungsbedürftiger Kaufvertrag: Wann darf der Makler die Provision kassieren?

Laut einem Beschluss des Oberlandesgerichts Karlsruhe wird die mit dem Käufer vereinbarte Provision für einen Kaufvertrag für ein Grundstück erst dann fällig, wenn die Landwirtschaftsbehörde die Genehmigung für den Kauf genehmigt hat. Wird der Kaufvertrag nicht genehmigt, verfällt der Anspruch des Immobilienmaklers auf die Courtage.

Die Gründe für die Nichterteilung seitens der Behörde spielen hierbei keine Rolle. Auch wenn der Kunde durch einen eigenen Antrag an die Landwirtschaftsbehörde die Genehmigung herbeiführen könnte, besteht kein Provisionsanspruch seitens des Maklers.

Konkreter Fall: Käufer weigerten sich, die vom Makler verlangte Provision zu zahlen

Im Jahr 2003 bot ein Immobilienmakler im Internet eine Immobilie im Wert von 2,6 Millionen Euro an. Die Provision sollte 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer betragen.

Das Objekt war ein ehemalgier Bauernhof in bester Lage am Bodensee, der als Landsitz gut geeignet war. Für den Verkauf des Grundstücks wurde gemäß Paragraph 3 des Agrarstrukturverbesserungsgesetzes eine Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde benötigt. Hierauf hatte der Makler im Internet nicht hingewiesen.

Die Käufer und Verkäufer schlossen im Jahr 2004 einen Kaufvertrag ab. Die Käufer zahlten den vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 2,3 Millionen Euro an den Verkäufer und wohnten sogar in einem der Gebäude.

Eine Genehmigung für den Kaufvertrag seitens des Landwirtschaftsamtes des Bodenseekreises stand zu dem Zeitpunkt aber noch aus. Daraufhin weigerten sich die Käufer, die vereinbarte Provision an den Makler zu zahlen.

Kein Anspruch auf Courtage bei schwebenden Genehmigungsverfahren

Das OLG Karlsruhe begründete seine Entscheidung zugunsten der Käufer wie folgt: Zwar sei durch das Provisionsverlangen in der ins Internet gestellten Anzeige und der darauf folgenden Besichtigung ein Maklervertrag zwischen Käufern und Makler zustande gekommen.

Dieser habe auch den Nachweis für eine Kaufgelegenheit des Objekts zum Gegenstand gehabt.

Nach dem Abschluss des Kaufvertrages zwischen den Käufern und dem Verkäufer bestand grundsätzlich ein Anspruch auf eine Provision, allerdings ist für die Fälligkeit eines Provisionsanspruchs die volle Wirksamkeit des Kaufvertrages Voraussetzung, erklärten die Richter.

Aufgrund der fehlenden Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde wies das Gericht die Klage des Maklers als unbegründet ab.

Es besteht allerdings immer noch die Möglichkeit, dass die Behörde die Genehmigung für den Kaufvertrag in Zukunft noch erteilt. Dann könnte die Forderung des Maklers noch fällig werden, und die Käufer müssen dann die vereinbarte Courtage bezahlen. Allein die Genehmigungsfähigkeit reicht für den Provisionsanspruch nicht aus.

Laut Paragraph 652 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann der Makler seinen Anspruch auf eine Courtage erst geltend machen, wenn der im Maklervertrag vereinbarte Hauptvertrag aufgrund eines Nachweises seitens des Maklers zustande kommt. Im vorliegenden Fall war das Genehmigungsverfahren bei der Landwirtschaftsbehörde noch nicht abgeschlossen, weshalb ein möglicher Anspruch nicht vorhanden war.

Zwar mussten die Käufer den Kaufpreis von 2,3 Millionen Euro für die zum Bauernhof gehörenden Grundstücke an den Vorbesitzer zahlen.

Zudem entsprach der Kaufvertrag auch inhaltlich dem Abschluss eines Hauptvertrages, doch aufgrund der noch ausstehenden, doch erforderlichen Genehmigung war der Kaufvertrag nicht voll wirksam, sondern schwebend unwirksam.

Nach Ansicht des Gerichts spielte die Tatsache eine Rolle, dass die Käufer mit dem Abschluss des Vertrags und der Zahlung der vereinbarten Summe nicht die Stellung eines Käufers erhalten haben, weil diese zu dem Zeitpunkt keinen vollen Anspruch auf Übertragung des Eigentums hatten .

Praxishinweis

Der Makler hätte in seinem Inserat erwähnen müssen, dass für den Kauf des Grundstücks eine Genehmigung erforderlich ist. Dann hätte er seinen Provisionsanspruch geltend machen können, denn die Käufer hätten sofort gewusst, was ihnen angeboten wurde.

Außerdem müssen Makler darauf achten, dass sie bei Kaufverträgen, die "noch in der Schwebe" stehen, egal aus welchen Gründen, keinen Anspruch auf die Courtage haben. Hätte er also gewartet, bis das Genehmigungsverfahren erfolgreich abgeschlossen war, hätte das Gericht zu seinen Gunsten entschieden.