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Mängelanzeige als Mieter - so geht's

Ob Baulärm, eine defekte Heizung, Schimmel oder die Unbenutzbarkeit des Balkons durch Bauarbeiten, erhebliche Mängel muss der Mieter in der von ihm gemieteten Wohnung nicht vollkommen dulden. Hierzu hat er die Möglichkeit mittels Mängelanzeige den Vermieter anzumahnen, damit dieser die Schäden umgehend beseitigt. Wird der Vermieter dagegen nicht tätig, so hat der Mieter einige Druckmittel, die er zur Durchsetzung seines Rechts einsetzen kann.


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Was genau zählt als Mangel in der Mietwohnung

Generell ist jeder Zustand in der Wohnung, der vom ursprünglich vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, ein Mangel. Der Mieter laut Recht den Anspruch auf eine mängelfreie Wohnung – treten dagegen nicht verschuldete Mängel auf, dann muss hier der Vermieter ran und nachbessern.

Sonderfall Küche: Hier sollte genau in den Mietvertrag geschaut werden. Denn teilweise ist vertraglich geregelt, dass Reparaturen bzw. der Austausch von elektronischen Kleingeräten wie Kühlschrank oder Herd vom Mieter durchzuführen sind.

Ist dies nicht der Fall, dann ist für eine mitgemietete Küche natürlich ebenso der Vermieter zuständig und muss defekte Geräte austauschen lassen. Denn schließlich wird die Küche ja mitgemietet und dementsprechend ein Aufpreis bezahlt.

Zudem sind kleinere Mängel – auch als „Bagatellmängel“ bezeichnet – wie Kratzer im Boden oder ein kleiner Riss im Waschbecken nicht als Mangel zu zählen. Erst recht nicht, wenn diese bereits vor Beginn des Mietvertrages vorlagen und so vom Mieter akzeptiert wurden.

Unter Mängel fällt beispielsweise:

  • Defekte Heizung oder defekte elektrische Einrichtungen
  • Gestank oder Baulärm von außen
  • Permanente Verschmutzungen im Treppenhaus
  • Geruchsbelästigung auf Balkon oder Terrasse
  • Eingeschränkte Nutzung von Terrasse oder Balkon durch längere Baumaßnahmen wie Fassadendämmung

 

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Der Vermieter kann und muss allerdings erst tätig werden, wenn er vom Mangel Kenntnis hat. Dazu hat der Mieter den Mangel zu melden. Am besten gelingt dies mit einer schriftlichen Mängelanzeige. Diese dient auch als Nachweis sollte es später zu Rechtsstreitigkeiten kommen.

Daneben hat der Mieter sogar die Pflicht einen Mangel zu melden. Denn sollten aufgrund eines nicht gemeldeten und behobenen Mangels Folgeschäden auftreten, dann ist der Mieter im schlimmsten Fall sogar schadensersatzpflichtig.

Neben der Mängelanzeige in der bereits eine Frist und mögliche Konsequenzen in Form einer Mietminderung angezeigt werden sollten zudem Beweise des Mangels in Form von Fotos mitgesendet werden.

Wichtige Bausteine einer Mängelanzeige: Fotos und Zeugen zur Dokumentation des Mangels

Die Mängelanzeige sollte eine präzise Beschreibung des Mangels beinhalten und zusätzlich sollte dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.

Je nach Ausmaß des Mangels sind hier Zeiträume von zwei bis vier Wochen üblich. Im Rahmen der Mängelanzeige kann der Mieter auch bereits eine drohende Mietminderung anzeigen, sollte der Mangel nicht fristgerecht behoben werden.

Ein weiterer Sonderfall ist hier ein akuter Mangel wie etwas ein Wasserrohrbruch. Hier sollte der Mieter keine Zeit verstreichen lassen und sich direkt telefonisch an die zuständige Hausverwaltung oder seinen Vermieter wenden.

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Dennoch sollten wichtige Inhalte und Eckpunkte des Telefonats im Rahmen einer Gesprächsnotiz vermerkt werden. Diese kann ebenso als Nachweis dienen, dass der Mangel umgehend mitgeteilt wurde.

Sind keine der verantwortlichen Personen zu erreichen, dann muss der Mieter zur Vermeidung von Folgeschäden allerdings selbst tätig werden und einen Notdienst beauftragen.

Die Kosten hierfür können natürlich dem Wohnungseigentümer in Rechnung gestellt werden.

Grundsätzlich sollte eine „musterhafte“ Mängelanzeige folgende Punkte enthalten:

  • Briefkopf mit Name und Anschrift von Mieter/Vermieter
  • Genaue Anschrift des Wohnobjekts mit Definition der Wohnung (z. B. 1. OG 2-Zimmerwohnung)
  • Auflistung und genaue Beschreibung der Mängel (Welcher Mangel, wo befindet er sich genau, wann festgestellt)
  • Aufforderung, dass der Vermieter laut § 535 BGB verpflichtet ist die Wohnung während der Mietdauer in einem geigneten Zustand zu erhalten hat, der einen vertragsmäßig vereinbarten Gebrauch zulässt.
  • Nennung der Frist (Datum) bis wann der Mangel zu beseitigen ist. (2-4 Wochen – je nach Mangel)
  • Zusatz: Mietzahlung bis zur Mangelbeseitigung unter Vorbehalt.
  • alternativer Zusatz: Laut § 536 BGB besteht Anspruch auf Mietherabsetzung. Vorbehaltlich wird die Miete um x % der monatlichen Nettokaltmiete (Betrag in Euro) gemindert, sofern der Mangel nach der gesetzten Frist nicht rückstandslos beseitigt ist.


Für den Fall, dass der Vermieter den Mangel abstreitet und zur eindeutigen Belegung des Mangels sollte der Mieter außerdem aussagekräftige Fotos anfertigen. Es ist auch ratsam, einen unbeteiligten Dritten als Zeugen hinzuzuziehen.

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Druckmittel um seiner Mängelanzeige mehr „Ausdruck“ zu verleihen

Der Mieter hat mehrere Möglichkeiten um der Beseitigung seiner Mängelanzeige etwas mehr Nachdruck zu verleihen. So stehen ihm die Mietminderung, die Mieteinbehaltung sowie die Mietzahlung unter Vorbehalt zur Verfügung.

Minderung der Miete: Eine Mietminderung ermöglicht es dem Mieter ohne vorherige Beantragung und Zustimmung durch den Vermieter seine monatliche Nettokaltmiete um einen gewissen Betrag zu mindern. Die Höhe der Mietminderung ist allerdings gesetzlich nicht eindeutig geregelt.

Bisherige rechtswirksame Urteile dazu beziehen sich stets auf individuelle Einzelfälle. Für „kleinere“ bis „mittelschwere“ Mängel ist ein einstelliger Prozentbetrag der Nettokaltmiete durchaus angemessen.

Handelt es sich dagegen um einen gravierenden Mangel wie einer defekten Heizungs- oder Elektrizitätsversorgung oder einem starken Schimmelbefall in Folge eines unzureichend sanierten Wasserschadens, kann es auch durchaus die gesamte Miete sein.

Mieteinbehaltung: Bei dieser Variante hat der Mieter die Möglichkeit, einen gewissen Teil seiner Mietzahlung zurückzuhalten. Im Gegensatz zur Mietminderung wird die einbehaltene Mietzahlung allerdings zu einem späteren Zeitpunkt, wenn der Mangel umfassend beseitigt ist, entsprechend an den Vermieter ausgezahlt.

Auch bei der Mieteinbehaltung gibt es keinen gesetzlich geregelten Betrag, der einbehalten werden kann. Grundsätzlich fällt dieser aber höher aus und kann bis das Doppelte einer Mietminderung betragen. Geht man von einer mittleren bis hohen einstelligen Mietminderung aus, dann kann sich der Betrag auf 10 – 20 % der Nettokaltmiete belaufen.

Vorbehaltliche Mietzahlung: Viele Mieter möchten das Verhältnis zu ihrem Vermieter nicht nachhaltig schädigen und schrecken daher vor der Ankündigung bzw. dem Durchsetzen einer Mietminderung zurück.

Alternativ dazu kann die Miete aber unter Vorbehalt weiter gezahlt werden. Hier behält sich der Mieter dann das Recht vor, die Miete noch rückwirkend zu mindern, sofern der Mangel nicht fristgerecht beseitigt wird.

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Alle diese Druckmittel sind natürlich auch mit Risiken verbunden. So können zu Unrecht einbehaltene Mietzahlungen als Mietrückstände betrachtet werden. Im schlimmsten Fall kann dies sogar zu einer fristlosen Kündigung führen, sofern sich der Betrag auf die Höhe von zwei Monatsmieten beläuft.

Letzte Chance: Gericht einschalten oder selbst tätig werden

Fruchten alle diese Druckmittel nicht, hat der Mieter auch die Möglichkeit, selbst tätig zu werden und dem Vermieter die Kosten in Rechnung zu stellen. Allerdings sollte er sich vorher bewusst sein, dass diese Kosten unter Umständen erst gerichtlich eingeklagt werden müssen.

Alternativ können die Aufwendungen auch mit späteren Mietzahlungen verrechnet werden.
Auch die Durchsetzung einer rückwirkenden Mietminderung kann oft zu Schwierigkeiten führen und deren Einforderung bedarf es letztlich einer gerichtlichen Klärung.

Für eine Mietminderung, Mieteinbehaltung oder zur vorbehaltlichen Mietzahlung sollte sich der Mieter daher vorher von einem Anwalt oder dem örtlichen Mietverein beraten lassen.

Grundsätzlich ist der letzte Ausweg immer ein Gerichtsverfahren, in welchem etwaige Schadensersatzansprüche, Mietminderungsansprüche oder Kostenrückerstattungen geltend gemacht werden. Dennoch sollten Mieter und Vermieter es immer versuchen, sich einvernehmlich zu einigen.

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