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Mietminderungstabellen bergen Gefahren

Ständiger Ärger wegen Lärmbelästigung oder Mängel in der Mietwohnung? Soll ich die Miete kürzen oder können Konsequenzen drohen?


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Mietminderungstabellen sind inoffizielle Sammlungen von Gerichtsurteilen, die sich mit Angelegenheiten befasst haben in puncto Mietminderung wegen Mangels einer Mietsache. Es geht viel um Erfahrung und welche Höhe der Mietminderung angemessen ist. Bei der Minderung handelt es sich immer um die Bruttomiete, also der Miete einschließlich aller Nebenkosten.

Minderungstabellen der Miete werden in Prozentwerten angegeben

Je nach Schwere der Mietsache lässt sich in der Mietminderungstabelle der dazugehörige Prozentwert ablesen. Hier ist allerdings etwas Vorsicht geboten, da, je nach zuständigem Gericht und unter Hinzufügung sonstiger Gegebenheiten die jeweiligen Einzelfälle variieren können. So gesehen bieten Mietreduzierungstabellen erst mal nur eine kleine Orientierungshilfe, wie hoch eine Mietminderung in konkreten Einzelfällen ausfallen könnte. Hier helfen beispielsweise Rechtsanwälte und Mietervereine weiter und bieten ihre Hilfe an, festzustellen, ob eine Mietminderung in Betracht kommt und welche Höhe angemessen wäre. 

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Der Mieter kann bei Wohnungsmängeln die Miete kürzen

Auch wenn die Tabellen keine zuverlässigen Hilfen sind, was die Höhe der Minderung betrifft, ist jeder Vermieter verpflichtet, das Haus oder die Wohnung der Mieter in einem ordentlichen Zustand zu halten. Treten Mängel auf, die der Mieter anzeigt, steht er in der Pflicht, die Beanstandungen zu beseitigen. Wenn der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkommt, bekommt der Mieter praktisch ein Anrecht darauf, seine Mietzahlung zu mindern, solange bis die Mängel beseitigt wurden.

Wer sich hier einmal schlaumachen möchte, kann die im Internet angebotenen Miettabellen studieren, die einem mängelgeplagten Mieter jedenfalls einen Anhaltspunkt liefern können. Welche Höhe der Minderung hier in Betracht kommt, haben Gerichtsurteile entschieden. Tritt ein bestimmter Mangel auf, wird ein prozentualer Abschlag festgelegt. Wie bereits erwähnt, sollten Mieter in diesen Angelegenheiten allerdings sehr vorsichtig sein.

Vorsicht ist geboten bei den Angaben!

Es gibt keine gesetzliche Regelung, welche Mängel vorhanden sein müssen und welche konkreten Minderungshöhen hierfür dann vorgenommen werden dürfen. Das wäre im Grunde genommen auch wenig sinnvoll, denn alleine ein betitelter Mangel sagt wenig über die wirkliche Benachteiligung des Wohnwerts aus. So kann beispielsweise "Schimmel" im Bad bedeuten, dass vielleicht nur eine Silikonfuge davon betroffen ist. Dazu kommt noch, dass dieser Zustand auch durch die mangelnde Sorgfalt des Mieters entstanden sein kann. Es kann aber selbstverständlich auch bedeuten, dass eine oder mehrere größere Wandflächen mit einem Schimmelpilz befallen sind, die sich stark gesundheitsgefährdend für die Mieter auswirken kann. Wenn Wände mit diesen Schimmelkeimen befallen sind, wird die Wohnung praktisch unbewohnbar. Folglich kann eine geplante Mietminderung wegen Schimmel im ersten Fall unzulässig sein, je nach dem eher gering ausfallen oder in einem Extremfall kann der Betroffene die Miete kürzen bei vollen 100 Prozent.

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Es muss nicht immer Schimmel sein ...

Ähnlich, wie bei den Schimmelbefällen sieht es beispielsweise im Falle der defekten Heizung aus. Die Erfahrungen zeigen, dass Gerichtsurteile dem Mieter in diesen Fällen eine Mietminderung um die 100 Prozent zusprechen. Dies trifft allerdings nur dann zu, wenn die Wohnung explizit durch diesen festgestellten Mangel unbewohnbar wird - also beispielsweise zur kalten Winterszeit. Fällt die Heizung beispielsweise im Sommer aus und die Warmwasserbereitung geht über einen anderen Kreislauf, wie ein Durchlauferhitzer, so wird aller Wahrscheinlichkeit nach keine Minderung der Mietzahlung zugesprochen. Im Sommer bleibt die Heizung ja in der Regel aus. 

Einzelfälle via Mietminderungstabelle

Gerichtsurteile schauen sich immer die Umstände eines Einzelfalls an. Nicht zu vergessen ist, dass der eine Amtsrichter anders urteilt, als es sein Kollege in einer anderen Stadt es tun würde. Ein Mieter sollte sich nie blind auf eine dieser Tabellen zur Mietminderung verlassen - das kann dann eventuell zu einer bösen Überraschung kommen. Es könnte sich herausstellen, dass die Mietminderung viel zu hoch angesetzt wurde oder überhaupt nicht gerechtfertigt war. In so einem Fall muss nicht nur der Betrag, der zu viel einbehalten wurde, an den Vermieter zurückgezahlt werden, nein, es kann für den Mieter sogar bedeuten, dass ihm die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen wird. In so einem Fall gilt, dass der entstandene Zahlungsrückstand durch die überhöhte Minderung als Kündigungsgrund gewertet werden kann. Sobald dieser ausstehende Betrag die Höhe von zwei Mieten überschreitet, darf der Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen.

Hinzu kommt, dass nicht jeder Mangel eine Mietminderung berechtigt. Der Vermieter schuldet immer den Zustand der Wohnung, den ursprünglich dem Mieter, also zu Beginn des Mietverhältnisses, präsentiert wurde und den dieser akzeptiert hat. Handelt es sich bei der Beschwerde beispielsweise um einen Altbau, der alte und schlecht isolierte Fenster beim Einzug des Mieters hatte, so kann dies nicht als Grund für weniger Miete angesehen werden. Nur dann würde ein Mangel vorliegen, der zur Mietminderung herangezogen werden könnte, wenn die Fenster sich so verschlechtern würden, dass dieser Zustand eine Beeinträchtigung ergibt, die größer geworden ist, als es zu Beginn des Mietverhältnisses der Fall war. 

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Zu bedenken gibt es noch, wenn ein Mangel auftritt, der zu einer Minderung der Mietzahlung berechtigt, muss der Mieter diesen Mangel unverzüglich dem Vermieter mitteilen. Denn nur dann hat dieser die Möglichkeit, hier Abhilfe zu leisten. Einfach sich in Schweigen hüllen und die Miete nach irgendeiner Tabelle zu mindern ist unzulässig und kann harte Folgen für den Mieter nach sich ziehen. Und wenn ein Mieter einen entstandenen Mangel einfach verschweigt und es daraufhin zu Folgeschäden kommt, so kann er unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig werden.

Fazit: Es gibt keine allgemeingültige Aussage zu diesem Thema - jeder Mangelfall kann anders gelagert sein. Gerichtsurteile, die zur Mietminderungen geführt haben, sind lediglich Anhaltspunkte, welcher Minderungsbetrag infrage kommen könnte. Ein konkreter Minderungsbetrag richtet sich immer nach der Beeinträchtigung, der beim Gebrauch der Wohnung entsteht. Liegt beispielsweise eine "unerhebliche" Beeinträchtigung vor, ist davon abzuraten, die Miete zu mindern. Gleichwohl ist immer der Vermieter aufzufordern, den Mangel zu beseitigen. Wer hier auf der sicheren Seite sein möchte, kontaktiert einen Rechtsanwalt oder nutzt den Mieterbund, sofern er Mitglied ist.

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