Untervermietung - Wann darf ich untervermieten, wann nicht?

Ein Untermieter ist eine gute Möglichkeit, um die Kosten der zuzahlenden Miete zu mindern. Neben Geld können auch soziale Gründe das Interesse an einen Untermieter auslösen. Unabhängig von den Beweggründen muss der Hauptmieter einige Dinge beachten, bevor er mit der Untervermietung beginnt.

Familie, Freunde und Bekannte - wer darf wann einziehen?

Grundsätzlich wird die Erlaubnis des Vermieters benötigt, um einen Untermieter aufnehmen zu dürfen. Eine Ausnahme bilden nahe Verwandte.

Für diese wird keine ausdrückliche Erlaubnis benötigt. Dennoch ist es auch bei nahen Verwandten erforderlich, den Vermieter von der Aufnahme in die Wohnung zu unterrichten.
Wer als naher Verwandter gilt, ist rechtlich klar geregelt.

Nur Ehepartner, Kinder und Eltern zählen zu den nahen Verwandten. Lebenspartner, Cousinen und sogar leibliche Geschwister zählen nicht zu den nahen Verwandten. Deshalb muss der Vermieter vor dem Einzug dieser Personen um Erlaubnis gebeten werden.

Pflegepersonal wird hingegen ebenfalls wie ein naher Verwandter rechtlich gesehen.

Die Erlaubnis des Vermieters sollte möglichst schriftlich erfolgen, damit der Mieter im Fall eines späteren Rechtsstreits vor Gericht nicht mit leeren Händen dasteht.

Wohngemeinschaften - was ist zu beachten?

Wohngemeinschaften sind eine gute Möglichkeit, um schon in jungen Jahren zu lernen, auf eigenen Beinen zu stehen.

Gerade Studenten und Azubis sind auf die günstige Alternative zur eigenen Wohnung finanziell angewiesen. Doch auch bei der Gründung einer WG müssen einige Dinge beachtet werden.

Im Paragrafen 553 des BGBs ist grundsätzlich festgelegt, dass ein Vermieter der Untervermietung zustimmen muss, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat.

Dieses liegt dann vor, wenn persönliche oder wirtschaftliche Gründe vorliegen. Kann der Mieter die Miete nicht mehr eigenständig tragen, weil er beispielsweise seine Arbeit verloren oder sich von seinem Partner getrennt hat, ist er auf die Einnahmen durch den Untermieter angewiesen und hat damit ein berechtigtes Interesse.

Wünscht sich ein älterer Mensch Gesellschaft oder soll der Lebenspartner einziehen, liegt ebenfalls ein berechtigtes Interesse vor.

Bei einem berechtigten Interesse an einer Wohngemeinschaft darf der Vermieter den Wunsch des Mieters nur dann ablehnen, wenn die Wohnung nicht groß genug für mehrere Mieter ist oder der Untermieter den Hausfrieden stören könnte.

Vermietung einer ganzen Wohnung

Möchte ein Mieter beispielsweise im Rahmen eines Auslandsemesters die gesamte Wohnung an einen Untermieter vermieten, hat er keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter dies dulden muss.

Der Mieter muss in diesem Fall auf den guten Willen des Vermieters hoffen.

Lehnt der Wohnungseigentümer den Wunsch ab, so kann der Mieter nur von seinem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen und die gesamte Wohnung ohne Kündigungsfrist aufkündigen. Dies macht jedoch nur Sinn, wenn ein Auszug in diesem Fall gewünscht ist.

Touristen als Untermieter

Die Vermietung eines Zimmers oder der gesamten Wohnung an Touristen ist ein immer größer werdender Trend. Gerade in großen Städten mit vielen Sehenswürdigkeiten bessern sich viele ihre Kasse mit der Vermietung an touristischen Untermietern auf.

Jedoch lauern hier rechtliche Fallstricke, welche umgangen werden müssen.
Die Zustimmung des Vermieters ist in diesem Fall unerlässlich.

Wer sich keine Erlaubnis einholt, kann fristlos vor die Tür gesetzt werden. In vielen Städten, insbesondere in Ballungsgebieten, ist die gewerbliche Zimmervermietung an Urlaubsgäste untersagt und kann als Ordnungswidrigkeit mit hohen Geldstrafen geahndet werden.

Außerdem kann eine fehlende Baugenehmigung für eine Ferienwohnung viel Ärger bringen.
Wer dennoch einen Teil seiner Wohnung an Touristen vermieten möchte, sollte nicht nur den Vermieter um Erlaubnis bitten, sondern sich auch mit den rechtlichen Anforderungen vertraut machen.

Was passiert bei einer nicht erlaubten Vermietung an Untermietern?

Erfährt der Vermieter, dass in seinem Eigentum ein Mieter andere Menschen unerlaubt aufgenommen hat, so kann er eine Abmahnung schreiben. Wird die Wohnung weiterhin unerlaubt untervermietet, kann eine fristlose Kündigung erfolgen.

Kann der Vermieter seine Entscheidung von einer Mieterhöhung abhängig machen?

Die Zustimmung zu einem Untermieter kann der Vermieter in der Tat davon abhängig machen, ob der Mieter einer Mieterhöhung einem Untermietzuschlag zustimmt.

Wird diesem nicht zugestimmt, entfällt sogar die Zustimmungspflicht des Vermieters. Auch die pauschale Erhöhung der monatlichen Nebenkosten kann die Folge eines Untermieters sein.

Ist ein Untermietvertrag nötig?

Wer jemanden bei sich aufnimmt, sollte grundsätzlich einen Mietvertrag in schriftlicher Form aufsetzen. So sind beide Seiten abgesichert, sollte es zu Problemen kommen.

Auf dem einzuhaltenden Hauptmietvertrag sollte auch im Untermietvertrag verwiesen werden und in Kopie beigefügt werden.

Wer haftet bei Schäden?

Verursacht der Untermieter Schäden in der Wohnung, haftet gegenüber dem Vermieter der Hauptmieter.

Auch wenn der Untermieter die Schuld an den Schäden hat, kann der Vermieter dem Hauptmieter eine Abmahnung oder eine fristlose Kündigung erteilen.

Fazit

Wer seine Wohnung untervermieten möchte, hat Rechte und Pflichten. Die Absprache mit dem Vermieter ist unabhängig von der Rechtslage immer sinnvoll, um Streitigkeiten und Problemen aus dem Weg zu gehen.

Nur wenn ein naher Verwandter ein Zimmer untervermietet bekommen soll, besteht ein unbestreitbarer Anspruch auf das Einverständnis des Vermieters, soweit einer Mieterhöhung zugestimmt wird.