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Was Sie als Mieter wissen sollten – Schönheitsreparaturen der Wohnung

Eine häufig umstrittene Frage bei Auszug aus einer Wohnung ist der Umfang der zu leistenden Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen.


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Oft sehen Mieter dem mit Schrecken entgegen, wenn sie eine neue Wohnung anmieten und umziehen wollen. Hier ist eine konkrete Planung für den Umzug erforderlich, viele Erledigungen stehen an. Die alte Wohnung muss an den Vermieter übergeben werden, ob und in welchem Ausmaß Mieter die Wohnung renovieren müssen, hängt vor allem vom abgeschlossenen Mietvertrag ab.

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Mieterfreundliche Regelungen

In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter mit etlichen Urteilen gestärkt. Eine Reihe von Klauseln in Mietverträgen sind für unwirksam erklärt worden, womit Mieter vor unangemessenen Forderungen des Vermieters geschützt werden sollen. Beispielsweise dürfen Vermieter nicht die komplette Renovierung einer Wohnung verlangen, wenn diese beim Einzug unrenoviert übernommen wurde.

Grundsätzlich ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, notwendige Renovierungen der Wohnung vorzunehmen. In der Praxis werden Schönheitsreparaturen im Mietvertrag an die Mieter übertragen. Doch nur korrekt formulierte Bedingungen verpflichten die Bewohner diese Arbeiten beim Verlassen der Wohnung auszuführen. Ist nur ein Passus der Klausel im Mietvertrag nicht zulässig, entfällt die ganze Klausel zur Renovierungspflicht. Insbesondere ältere Mietverträge enthalten zu weitreichende Vorgaben, die von den Gerichten für ungültig erklärt wurden.

Quotenklauseln bei kürzerer Mietdauer

Zu den Pflichten des Mieters gehören Schönheitsreparaturen, die in bestimmten Intervallen vorgenommen werden sollen. Hier gelten Richtwerte, die aber von der Nutzung und vom Verschleiß der Mietsache abhängig sind.

  • Küche alle drei Jahre
  • Badezimmer alle drei Jahre
  • Wohnzimmer alle fünf Jahre
  • Kinderzimmer alle fünf Jahre
  • Schlafzimmer alle fünf Jahre
  • Nebenräume alle sieben Jahre

Hat ein Mieter sich an diese Zeiträume gehalten, darf er nicht zur doppelten Renovierung verpflichtet werden. Sind Küche oder Badezimmer vor einem Jahr renoviert worden, muss er bei Auszug aus der Wohnung nicht erneut renovieren.

Quotenklauseln im Mietvertrag, die einen Anteil der Renovierungskosten verlangten, wenn Mieter früher ausziehen, haben die Gerichte für unwirksam erklärt. Dies gilt ebenso für zu starre Fristen, die Formulierung im Mietvertrag muss der individuellen Wohnsituation angepasst sein. Wirksame Regelungen zu den genannten Zeiträumen sind

  • In der Regel
  • Im Allgemeinen
  • Normalerweise

Mit diesen Formulierungen im Mietvertrag ist der Mieter nicht an starre Fristen gebunden und kann selbst entscheiden, wann die Räume renovierungsbedürftig sind. Alle feste zeitliche Vorgaben gelten als unwirksame Schönheitsreparatur-Klausel.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Selbstverständlich gibt es in jeder Wohnung im Lauf der Jahre Abnutzungserscheinungen, die beseitigt werden müssen. Dies betrifft alles, was mit Farbe oder Tapete erledigt werden kann. Auch vorhandene Bohrlöcher müssen mit Gips wieder verschlossen werden. Zu den Schönheitsreparaturen zählen

  • Anstrich von Wänden und Decken
  • Tapezieren
  • Anstrich von Heizkörpern
  • Anstrich von Innentüren
  • Anstrich von Außentüren und Fenstern von innen
  • Reinigung von Teppichböden

Alle anderen Arbeiten sind und bleiben Sache des Vermieters. Sind in der Wohnung Parkettböden vorhanden, ist das Abschleifen und Versiegeln Aufgabe des Vermieters. Dies betrifft auch der Außenanstrich von Fenstern und Türen oder das Ersetzen abgetragener Teppichböden.

Zählen Reparaturen zu Renovierungsarbeiten?

Ganz klar nicht. Reparaturen sind Aufgabe des Vermieters, sowohl während der Mietdauer als auch bei Auszug aus der Wohnung. Die Instandhaltung von Heizung, Sanitär und Elektroinstallation gehören zu den Pflichten des Wohnungseigentümers. Nur Kleinreparaturen müssen vom Mieter übernommen werden, wenn dies der Mietvertrag vorsieht. Dies können Lichtschalter, Türgriffe oder Wasserhähne sein, allerdings liegt die Grenze in der Regel zwischen 75 und 100 Euro, jährliche Obergrenzen wurden ebenfalls von Gerichten festgelegt. Ist der ersetzte Gegenstand teurer, muss der Vermieter die kompletten Kosten übernehmen.

Gestaltungsfreiheit der Mieter

Während der Mietdauer können Mieter nach ihrem Einzug die Wohnung nach eigenem Geschmack gestalten. Der Farbgebung der Wohnung sind hier keine Grenzen gesetzt. Finden sich im Mietvertrag Formulierungen wie "helle" oder gar "weiße" Farbgebung für Decken und Wände während der Mietdauer, so sind diese Klauseln unwirksam. Allerdings gilt bei Rückgabe der Wohnung, dass Decken und Wände in hellem, neutralem Ton gestrichen werden müssen. Dies schreibt nicht zwingend eine weiße Farbe vor. Hier kann man sich sicher mit dem Vermieter absprechen, um einen Konflikt zu vermeiden. Forderungen seitens des Vermieters, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen, sind nicht zulässig. Es genügt, die Arbeiten fachgerecht und ordentlich selbst zu erledigen.

Geleistete Renovierungsarbeiten trotz ungültiger Klausel

Haben die Mieter umfassende Schönheitsreparaturen in der Wohnung bereits vorgenommen und entdecken dann eine unwirksame Klausel in ihrem Mietvertrag, haben sie Anspruch auf Rückerstattung. Wenn ein Fachbetrieb die Renovierungsarbeiten ausführte, genügt die Vorlage der entsprechenden Rechnungen. Bei Malerarbeiten in eigener Regie müssen die Materialkosten vom Vermieter übernommen werden, ebenso Kosten für eventuelle Helfer und Ersatz für entgangene Freizeit. Hierbei müssen Fristen beachtet werden. Forderungen an den Vermieter sollten innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses gestellt werden. Es ist sinnvoll, bei einem Umzug den Mietvertrag genau zu überprüfen, bevor man beginnt, die Wohnung zu renovieren. Dies vermeidet langwierige Streitereien zwischen Mieter und Vermieter, die oft über neue gesetzliche Regelungen unzureichend informiert sind.

Bei ungültiger Schönheitsreparatur-Klausel – einfach ausziehen?

In diesem Fall empfiehlt es sich, den Vermieter schriftlich per Einschreiben auf die Situation hinzuweisen. In diesem Schreiben sollte begründet werden, welche rechtlichen Grundlagen dazu vorliegen, Renovierungsarbeiten nicht auszuführen zu müssen. Falls der Vermieter nicht über das aktuelle Mietrecht informiert ist, will er möglicherweise die Kaution einbehalten. Die Forderung auf Rückzahlung sollte ebenfalls schriftlich mit Fristsetzung erfolgen. Bei Verweigerung der Zahlung bleibt nur die Eingabe durch einen Rechtsanwalt.

Fazit

Eine Wohnung renovieren müssen Mieter während der Mietdauer nach den gesetzlich vorgeschriebenen Vorgaben, wenn diese wirksam im Mietvertrag formuliert sind. Dies gilt ebenso für die Rückgabe der Wohnung an den Vermieter, hier gelten ganz klare Regelungen durch die Gerichte. Unwirksame Klauseln Im Mietvertrag erlauben, dass Mieter die Wohnung besenrein verlassen können, ohne jede Schönheitsreparatur.

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