Wie verkaufe ich meine Immobilie erfolgreich?

Ein Immobilienverkauf kann verschiedene Gründe haben, oft wird der Verkauf des Hauses nach einem Todesfall im Rahmen der daraus entstehenden Erbengemeinschaft, die aufgelöst werden soll, notwendig. Keiner der Erben will in das Haus einziehen, also ist der Hausverkauf der beste Weg, damit alle Erben ausgezahlt werden können.

Eine andere Variante ist die Scheidung, wenn sich das Paar trennt und einer alleine die laufenden Kosten für das Haus nicht mehr tragen kann, bleibt der Hausverkauf oft nur als einziger Ausweg aus der Kostenfalle.

Berufliche Gründe spielen in Zeiten der Globalisierung beim Verkauf eines Hauses eine weitere entscheidende Rolle. Wenn jemand auf Dauer an einen anderen Standort in Europa versetzt wird, sind Überlegungen, sich an dem neuen Standort ein Haus zu kaufen und das bisherige Anwesen zu verkaufen, der Beginn der Hausverkaufsphase.

Der Makler übernimmt die Regie

Wer die Zeit sparen möchte und sich nicht selbst um den Verkauf seines Hauses mit zeitraubenden Besichtigungsterminen kümmern möchte, beauftragt einen erfahrenen Makler. Der Makler schaltet mehrere Immobilienanzeigen in den Print- und Onlinemedien, die den Wert des Hauses ins rechte Licht rücken und aktiviert seine Suchaufträge von potentiellen Kaufinteressenten.

Die geprüften Immobilienmakler von Ihr-Maklervergleich haben im Durchschnitt 2.921 Kaufinteressenten je nach Region in den Datenbanken verzeichnet - häufig kann so das Bieterverfahren greifen.

Hat das Haus einen Garten mit Sonneneinrichtung, ist es verkehrstechnisch günstig gelegen und befindet sich nicht weit vom Haus eine Schule oder ein Kindergarten sowie viele Möglichkeiten für den täglichen Einkauf? Solche Details präsentiert der Makler als Experte so anschaulich, dass mögliche Interessenten sofort auf das Haus aufmerksam werden. Die Immobilienanzeige hebt sich auf diese Art und Weise positiv von den anderen Anzeigen ab. Liegt das Haus in einem Gewerbegebiet, in einem Teilgewerbegebiet oder in einem reinen Wohngebiet? Das sind weitere wissenswerte Faktoren, die für alle möglichen Käufer sehr interessant sind.

Wie bereiten Sie das Haus auf den ersten Besichtigungstermin vor?

Checkliste

1. Kleine Bohrlöcher in den Wänden sollten geschlossen und anschließend die Wände in Weiß gemalert werden.
2. Fenster und Türen müssen funktionstüchtig sein, ansonsten sollten sie ausgebessert und lackiert werden.
3. Bei jeder Hausbesichtigung prüfen die meisten Interessenten, ob die Fenster und Türen sich leicht öffnen und schließen lassen.
4. Dunkle Spuren an den Fensterrahmen deuten auf eine schlechte Belüftung des gesamten Hauses hin und müssen nach Möglichkeit entfernt werden.
5. Die elektrischen Leitungen sowie die Wasser- und Abwasserleitungen müssen ebenfalls auf dem neuesten technischen Stand sein, um den geplanten Verkaufspreis tatsächlich zu erhalten.
6. Nicht nur das Haus, sondern auch die Nebengebäude, die zum Haus gehören, sind nur dann für einen Besichtigungstermin geeignet, wenn sie sich in einem tadellosen Zustand befinden.

Den Wert des Hauses passend zum aktuellen Marktwert festlegen

In arabischen Ländern ist es durchaus üblich und legitim, beim Immobilienverkauf über die Höhe des Kaufpreises zu verhandeln. Mit Preisnachlässen von bis zu 5 % werden die Käufer zu Schnäppchenjägern, bei der Kalkulation des Verkaufspreises sollten Sie diese Mentalität geschickt mit eingeplant werden.

In Zeiten der Niedrigzinsphase ist es leichter, so schnell wie möglich einen Käufer zu finden. Für den Käufer kommen neben dem angemessenen Verkaufspreis unter anderem noch die Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer und allgemeine Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu. Die Bezahlung der Maklercoutage werden je nach Region und individueller vertraglicher Vereinbarung zur Hälfte vom Käufer und vom Verkäufer getragen oder komplett vom Hauskäufer übernommen.

Für Einbauten beispielsweise in Form einer Einbauküche, die vom Käufer übernommen werden, fällt meistens keine Gewerbesteuer an. Da es auch in solchen Fällen seit 01.09.2006 regionale Unterschiede gibt, informiert das örtliche Finanzamt über aktuelle Änderungen.

Der Immobliengutachter als Entscheidungshilfe

Falls es bei der Festlegung des Verkaufspreises Probleme gibt, kann der neutrale Gutachter für Immobilien das Objekt begutachten und den Preis für einen Verkauf in einem Gutachten festhalten. Mit einem solchen Gutachten lassen sich viele Kaufinteressenten viel schneller vom gewünschten Kaufpreis überzeugen.

Der Bausachverständige sieht sich das Verkaufsobjekt sehr genau an und die Prüfung durch den Experten macht den gesamten Verkaufsvorgang fachgerechter. Für den Fall, dass es Mängel gibt, dokumentiert der Gutachter ein Sanierungskonzept. Wer als Verkäufer dieses Konzept zur Sanierung Schritt für Schritt umsetzt und sich die Sanierungsmaßnahmen durch den Immobliengutachter bestätigen lässt, ist beim Hausverkauf auf der sicheren Seite.

Soweit wie möglich sollten Sie sich beim Verkauf des Hauses nicht unter Druck setzen lassen und das Haus erst dann verkaufen, wenn Sie sicher sind, dass alle Verkaufs-Optionen durch den Käufer erfüllt werden.

Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienverkauf?

Beim Notar wird der Kaufvertrag zum Schluss als notarielle Beurkundung unterschrieben, zwei bis vier Tage vor dem Termin beim Notar hat der Käufer die Möglichkeit, sich eine Kopie des Vertrages zuschicken zu lassen und alle Details des Vertrages genau zu prüfen und gegebenenfalls beim Notar nachzufragen, wenn Unklarheiten in einigen Punkten des Vertrages bestehen. Beim jeweiligen Beurkundungstermin erscheinen dann alle Vertragspartner persönlich oder lassen sich im Falle einer Verhinderung durch einen gesetzlich anerkannten Vertreter vertreten. Im Vertrag müssen folgende Eckdaten auf jeden Fall schriftlich festgehalten werden:

Checkliste

1. Die korrekten Daten beider Vertragsparteien.
2. Die vereinbarte Höhe des Verkaufspreises.
3. Das Übergabe- sowie das Zahlungsdatum.
4. Der Versteigerungsvermerk.
5. Alle Eintragungen aus Abteilung 2 und 3 des Grundbuches.
6. Hinweis auf mögliche Altlasten des Grundstückes, auf dem das Haus steht. 
7. Der Verkäufer muss dem Käufer die genaue Höhe der Belastungen mitteilen, die im Grundbuch eingetragen sind.

Als unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes kann der selbstständige Notar ortsunabhängig frei gewählt werden, er ist im Rahmen der Bundesnotarordnung tätig. Der Notar handelt neutral und bestätigt die Echtheit der Unterschriften, die unter den Kaufvertrag gesetzt werden.

Die Übergabe des Hauses an den neuen Besitzer

Vorverträge, die nicht beim Notar unterzeichnet worden sind, haben rechtlich keine Wirksamkeit. Achten Sie darauf, dass der Käufer ein tragfähiges Finanzierungskonzept hat, bis der Notarvertrag unterschrieben ist, können sich beide Seiten entschließen, vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Im Notarvertrag wird der Übergabetermin präzise festgehalten, der Übergabetermin ist mit dem Zahlungstermin des Kaufpreises identisch. Rechtzeitig vor der Übergabe muss das Haus geräumt werden und ein Umzugsunternehmen beauftragt werden, damit alle Möbel an Ihren neuen Wohnsitz befördert werden. Danach werden alle Räume auf Hochglanz gebracht, damit der zukünftige Besitzer sich in dem neu gekauften Haus wirklich wohl fühlt und der Schlüsselübergabe nichts mehr im Wege steht