Was kostet ein Makler beim Immobilienverkauf 2021?

Wie sieht es mit der Höhe aus? Und haben sich in letzter Zeit gesetzliche Änderungen ergeben? All diese Fragen und mehr soll der folgende Artikel beantworten. Zudem gibt es ein paar Fallstricke, die bei der Maklergebühr beachtet werden müssen.

Was ist eine Maklergebühr?

Die Maklergebühr hat viele Namen. Ein paar davon wären zum Beispiel Maklerprovision oder Maklercourtage. Grundsätzlich handelt es sich dabei um ein Honorar, welches dem Makler für eine erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie zusteht. Diese Gebühr kann anfallen bei:

- Kauf
- Verkauf
- Miete

Je nach Vertrag können bestimmte Aufwendungen festgelegt worden sein, die selbst bei nicht erfolgreicher Vermittlung gezahlt werden müssen. Die Preise an sich hängen von den ortsüblichen Werten ab.

In der Regel aber fällt nur dann eine Provision an, wenn die Vermittlung zwischen Mieter und Vermieter geklappt hat. In einigen Fällen ist eine Vermittlungscourage gar verboten.

Das gilt beispielsweise dann, wenn der Makler gleichzeitig noch Eigentümer, Vermieter oder Mieter der entsprechenden Immobilie ist.

Der Anspruch auf eine Vermittlung ist rechtlich nicht immer eindeutig. Entscheidend dabei ist das Zustandekommen zwischen Interessent und Makler.

Wie setzt sich die Maklergebühr zusammen?

Ebenfalls eine häufig gestellte Frage ist: Wer zahlt den Makler und wie hoch kann die Gebühr ausfallen? Nicht verglichen werden können die Gebühren mit Notarkosten. Hier gibt es nämlich keine Gebührenordnung.

Sie ist frei vereinbar und kann je nach Situation variieren. Allerdings gibt es eine Ausnahme. Das betrifft unter anderem die Vermittlung von Mietverträgen. Die zulässige Provision liegt bei 2 Nettomieten.

Anders sieht es beim Verkauf von Immobilien aus. Seit dem 23.12 im Jahr 2020 gab es dazu ein neues Gesetz, welches die Aufteilung zu den Gebühren beinhaltet. Durch das neue Gesetz ist es nicht mehr möglich, dass der Verkäufer mit dem Makler eine Provisionsgebühr vereinbart.

Dabei handelt es sich um eine provisionsfreie Tätigkeit. Stattdessen werden die Kosten 50 zu 50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Der neue Prozentsatz beträgt dabei 3 Prozent. Eine andere Situation trifft bei den Maklergebühren zu. Hier bleibt es nach wie vor Verhandlungssache.

Es können genauso Provisionssätze zwischen 1 und 2 Prozent möglich sein. Ebenfalls möglich eine Innenprovision. Die kann sich dann auf bis zu 6 Prozent strecken.

Im Laufe der Zeit wird es weitere Anpassungen an das Gesetz der Provisionsteilung geben.

Bestellprinzip und Maklergebühren

Nicht vergessen werden darf das Bestellerprinzip auf die Maklergebühren. Eingeführt wurde dies ein paar Jahre zurück und zwar 2015. Hier wurde beschlossen, dass der Besteller (in der Regel Eigentümer), für die Entlohnung des Immobilienmaklers zu sorgen hat.

Mit der neuen Regelung soll der Mieter finanziell entlastet werden. Seit dieser Einführung zahlen rund 98 Prozent der Vermieter den Makler. Die Verteilung der Maklergebühren änderte sich ebenso. Unterschieden wird zwischen den drei folgenden Provisionsarten:

1) Doppelprovision
Bei der ersten Variante wird eine Doppelprovision vereinbart. Dort werden die Interessen von beiden Parteien vertreten. Die Vereinbarungen sind nur in gleicher Höhe möglich. Sowohl Verkäufer als auch Käufer tragen 50 Prozent zu der Maklercourage eines Wohnungs- oder Hauskaufes bei.

2) Teilprovision
Zweite Option ist meist ein verpflichtender Vertrag. Der Verkäufer trägt in der Regel die Provision alleine. Jedoch hat er die Möglichkeit sich einen Teil davon später zurück zu holen.

Deswegen Teilprovision. Der Makler vertritt aber nur den Verkäufer. Die anteilige Übernahme der Gebühren für den Makler sind im Kaufvertrag geregelt. Der Käufer selbst schließt dabei keinen Vertrag mit dem Makler ab.

Eine kleine Besonderheit hat die Sache noch. Der Anteil des Verkäufers muss so hoch sein wie der des Käufers. Mindestens 50 Prozent der Maklergebühren muss der Verkäufer übernehmen.

Je nach Situation kann der Betrag genauso höher sein. Der Kaufvertrag erhöht sich und die selben Auswirkungen hat es auf Notar- und Grundbuchkosten.

3) volle Provision durch eine Partei
In der letzten Variante wird die volle Provision durch eine Person erbracht. Möglich sind dabei zwei Wege.

Entweder Makler und Verkäufer begleichen die reine Innenprovision oder eine reine Außenposition. Das ist aber erst möglich, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt.

Worauf gilt es zu achten?

Richtig spannend wird es beim Abschluss selbst. Mittlerweile wurden viele Fallstricke entlarvt, auf die besser geachtet werden sollten.

Welche das sind und wie sie funktionieren, gibt es im folgenden Absatz nachzulesen.

=> Abweichungen bei marktüblichen Gebühren
Denkbar wäre das Festlegen einer Festprovision. Eine erfolgsabhängige Provision fällt damit weg. Ebenso möglich eine Übererlösklausel oder Mehrerlösklausel. Dabei erhalten die Makler eine zusätzliche Provision, sofern der Kaufpreis übertroffen wurde.

Ebenfalls sollten sich die Käufer über Maklergebühren informieren. Unter Umständen können Makler eine Provision von bis zu 10 Prozent des Kaufpreises festlegen. Bei einem geringen Kaufpreis sähe es dann anders aus.

=> kein Provisions- oder Gebührenanspruch bei Mietverträgen
Ebenfalls Gefahr besteht beim Anspruch auf die Provision bei bestimmten Mietverträgen. Vermittler dürfen keine Maklergebühr annehmen, wenn sie nicht neutral handeln.

Es besteht nämlich eine wirtschaftliche Verflechtung. Genauso sieht es aus bei öffentlich geförderten oder preisgebundenem Wohnraum:

=> Einberechnung der Maklergebühr in den Kaufpreis
Jede Vermarktung einer Immobilie kostet Geld. Diese sind aber nicht immer in Form einer Maklergebühr sichtbar. In der Vergangenheit war es beispielsweise bei Neubauten üblich, dass Käufer keine Maklergebühr haben aufbringen müssen. Bauträger bezahlen die Innenprovision und rechnen diese als Vertriebskosten in den Verkaufspreis hinein.

Deswegen wurde das zuvor genannte Bestellerprinzip ins Leben gerufen. Diese werden nun zu 50 Prozent vom Käufer als auch Verkäufer getragen. Grund ist das Einpreisen in den Verkaufspreis. Darauf unbedingt achten.

=> doppelte Maklergebühren
Ein häufig diskutiertes Thema stellen die doppelten Maklergebühren dar. Hier sollte zuvor und vor allem rechtzeitig unbedingt der Vermittlungsanspruch der Parteien geklärt werden. Sollte das nicht geschehen, können Makler von Verkäufer und Käufer gar doppelte Provisionen verlangen.

=> Zahlung kurz nach Vertragsabschluss
Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags stellen die meisten Immobilienmakler ihre Provisionsrechnung. Zahlungsziele werden in der Regel für 2 bis 3 Wochen vereinbart. Das kann aber abhängig von der Situation sein und genauso länger ausfallen.

Beispielsweise hat der Verkäufer noch nicht den Verkaufserlös der Immobilie erhalten und kann entsprechend nicht früher zahlen. Im Voraus muss nichts bezahlt werden. Falls jemand darum bittet, sollten die Finger davon gelassen werden.

Fazit

Maklergebühren sind Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen, sofern jemand dafür beauftragt wurde. Makler kümmern sich um den Verkauf und alle damit verbunden Aufgaben wie Besichtigung, Präsenz im Internet und vieles mehr.

Zudem gibt es verschiedene Arten der Provisionen. Ein wichtiger Punkt dabei die neue gesetzliche Regelung "Bestellerprinzip". Die Prozentsätze können abhängig vom Vertrag natürlich variieren. Weiterhin kann es immer wieder zu Unterschieden in der Auslegung kommen.

Fallstricke wie doppelte Gebühren, Zahlung im Voraus und Einpreisung in den Kaufpreis sind gängige Fehler, welche jeder Interessent vermeiden kann.