Die Mieterselbstauskunft - darf man dabei als Mieter lügen?

Der Wohnungsinteressent hat nicht seine persönlichen Verhältnisse offenzulegen. Die Angaben dienen lediglich zur Belegung seiner Zuverlässigkeit. Der Vermieter darf von einem Wohnungsinteressenten eine Selbstauskunft verlangen. Mieter müssen allerdings nicht alle Fragen richtig beantworten.

Wahrheitsgemäß müssen nur die Fragen beantwortet werden, die im Sinne des Mietverhältnisses eine Bedeutung haben. Hierunter fallen beispielsweis Angaben zum monatlichen Einkommen und damit über die Bonität des Wohnungsinteressenten.

Viele Fragen dürfen jedoch nicht vor einem Besichtigungstermin gestellt werden, sondern erst wenn ein potenzieller Mieter ausdrücklich erklärt hat, die Wohnung mieten zu wollen.

Mieter müssen keine Selbstauskunft ausfüllen

Es besteht keine Pflicht zur Selbstauskunft. Gibt es für eine Wohnung mehrere Interessenten, wird sich der Vermieter selbstverständlich für den Mieter mit der besten Bonität entscheiden. Daher füllen Mietinteressenten im Normalfall immer eine Selbstauskunft aus. Dadurch belegt der Mieter seine finanzielle Zuverlässigkeit.

Was Vermieter fragen dürfen

In der Selbstauskunft sind nicht alle Fragen zulässig. Makler und Vermieter dürfen nur Fragen stellen, die für das Mietverhältnis in irgendeiner Weise von Bedeutung sein könnten. Durch die DSGVO (Datenschutz-Grundverordnung der EU) gilt das Prinzip der Datenminimierung.

Die angeforderten Auskünfte müssen für legitime, festgelegte und eindeutige Zwecke erhoben werden und beschränkt auf das für diesen Zweck der Verarbeitung erforderliche Maß sein. Daneben ist noch der Zeitpunkt der Wohnungsvermittlung zu beachten.

Zu den unterschiedlichen Phasen Wohnungsbesichtigung, Entschluss zum Vertragsabschluss und beim Vertragsabschluss können verschiedene Auskünfte angefordert werden.

Wohnungsbesichtigung

Makler und Vermieter dürfen während oder vor einer Wohnungsbesichtigung nicht sehr viele Informationen erfragen. Dazu zählen allgemeine Daten zur Identifikation des Wohnungsinteressenten wie Name und Vorname, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail-Adresse, um mit dem Wohnungsinteressenten in Kontakt treten zu können.

Bei vom sozialen Wohnungsbau geförderten Wohnungen kommen hier noch Angaben aus dem Wohnberechtigungsschein hinzu. Makler oder Vermieter dürfen die gemachten Angaben durch Überprüfung des Personalausweises kontrollieren. Eine Kopie des Personalausweises darf allerdings für Zwecke einer Wohnungsbesichtigung nicht gemacht werden.

Phase der Vertragsanbahnung

Bekundet ein Interessent seinen Willen, die angebotenen Wohnung anzumieten, darf der Makler oder Vermieter weitere und umfassendere Auskünfte abfragen. Dazu gehören:

- Personenanzahl, die in die Wohnung einziehen wollen
- Alter aller einziehenden Personen (Kinder und Erwachsene)
- Auskünfte über ein bestehendes Verbraucherinsolvenzverfahren
- Angaben, ob ein Räumungstitel wegen Mietrückständen besteht (Angaben muss der Interessent hier nur für die letzten fünf Jahre machen)
- Beruf und aktuellen Arbeitgeber (die Dauer des bestehenden Arbeitsverhältnisses muss nicht angegeben werden)
- Einkommensverhältnisse (Nettoeinkommen und Betrag, der nach Abzug der lfd. mtl. Kosten für die Miete zur Verfügung steht)
- Zahlt die Bundesagentur für Arbeit oder eine andere öffentliche Stelle die Miete, darf der Vermieter nicht nach den Einkommensverhältnissen fragen

Haustierhaltung

Fragen zur beabsichtigten Haustierhaltung sind in einem engen Rahmen erlaubt und müssen vom Mieter wahrheitsgemäß beantwortet werden. Dies gilt aber nur, wenn die Haustierhaltung nicht unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung fällt und dadurch eine Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.

Davon betroffen sind große Tiere, von denen sich die Nachbarn gestört fühlen könnten. Kleintiere wie Kaninchen oder Hamster müssen von einem Mieter nicht angegeben werden.

Selbstauskunft bei Vertragsabschluss

Kommt es zwischen Mieter und Vermieter oder Makler zum Vertragsabschluss, dürfen weitere Details abgefragt werden. Dazu gehören der Nachweis über die Einkommensverhältnisse anhand einer Einkommensbescheinigung oder Gehaltsabrechnung und eine Bonitätsauskunft.

Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dürfen auch Konto- und Bankdaten abgefragt werden. Diese braucht der Vermieter beispielsweise für eine mögliche Erstattung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Diese Fragen sind unzulässig

Fragen die mit dem Mietverhältnis nicht in Zusammenhang stehen sind unzulässig und müssen vom Wohnungsinteressenten nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Dies könnten beispielsweise sein:

- Fragen zu Partei-, Gewerkschafts- oder Vereinsmitgliedschaften (z.B. Mieterverein)
- Fragen zu laufenden strafrechtlichen Ermittlungen oder Vorstrafen
- Fragen zur Religionsangehörigkeit
- Pauschale Fragen nach der Staatsangehörigkeit oder nach der ethnischen Herkunft
- Fragen nach Angaben zum Vorvermieter
- Fragen nach Kinderwünschen, Schwangerschaften oder Heiratsabsichten
- Fragen nach Geschlechtsidentität oder sexueller Orientierung
- Fragen nach dem Rauchen
- Fragen nach Krankheiten
- Fragen nach Hobbys

Familienstand und andere private Fragen

Fragen die in den schutzwürdigen Bereich einer Person fallen sind generell unzulässig. Darunter fällt beispielsweise die Familienplanung. Dementsprechend ist die Frage nach dem Familienstand, obwohl sie in den meisten Mietselbstauskünften enthalten ist, unzulässig.

Es besteht somit auch keine gesamtschuldnerische Haftung, wenn der Ehegatte nicht Mietvertragspartei wird. Demnach besteht beim Vermieter bei der Frage nach dem Familienstand kein wirtschaftliches Interesse. Wird der Ehepartner hingegen Vertragspartei, greift unabhängig vom Familienstand die gesamtschuldnerische Haftung.

Bußgelder für Vermieter und Makler

Stellen Vermieter oder Makler in der Mieterselbstauskunft unzulässige Fragen, stellt dies unter Umständen eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit Bußgeldern bestraft werden. Der Bußgeldrahmen reicht nach der DSVGO bis zu 20 Millionen Euro. Die Höhe des Bußgeldes ist aber natürlich vom Einzelfall abhängig.

Aufklärungspflicht – Was Mieter auch ungefragt angeben müssen

In manchen Fällen müssen Mieter von sich aus Angaben an den Vermieter oder Makler weitergeben, auch wenn sie nicht danach gefragt wurden. Die Grundlagen hierfür ergeben sich aus dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dies ist notwendig, wenn ansonsten Stillschweigen den Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllen würde.

Dies trifft beispielsweise zu, wenn der Mieter keiner Erwerbstätigkeit nachgeht und die Miete eigentlich gar nicht zahlen kann oder wenn gegen ihn aktuell ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Folgen von Falschmeldungen in der Mieterselbstauskunft

Macht der Mieter in der Selbstauskunft bewusst falsche Angaben bei Fragen, die er wahrheitsgemäß beantworten muss, hat dies Folgen. Diese können zur Anfechtung des Mietvertrags oder sogar zur fristlosen Kündigung reichen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter seine finanzielle Situation deutlich besser darstellt.

Dies gilt auch, wenn der Mieter die Mietzahlungen anschließend immer pünktlich leistet. Bei allen Fragen, die vom Mieter nicht beantwortet werden müssen, braucht nicht wahrheitsgemäß geantwortet werden. Das heißt, bei unzulässigen Fragen darf der Mieter bewusst falsche Angaben machen.

Bonitätsauskunft einer Wirtschaftsauskunftei

Der Vermieter hat bei Informationen zur Bonität des Mieters in einem bestimmten Umfang ein Auskunftsrecht. Vermieter können unter Umständen eine Bonitätsauskunft verlangen. Dabei handelt es sich um eine Mieterselbstauskunft aus einer Wirtschaftsauskunftei. Diese werden beispielsweise von der SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) angeboten.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Einige Vermieter verlangen eine sogenannte Mitschuldenfreiheitsbescheinigung vom vorherigen Vermieter eines Wohnungsinteressenten. Allerdings besteht von Seiten des neuen Vermieters hierfür kein Recht.

Reicht der neue Mieter freiwillig eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein, weist er dem neuen Vermieter nach, dass er seinen Verpflichtungen bisher immer nachkam. Legt er keine Bescheinigung vor, kann ihm dies aber auch nicht als Nachweis über eine schlechte Bonität ausgelegt werden.

Zudem ist der Vormieter nicht verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen.

Fazit

Vermieter und Makler dürfen Wohnungsinteressenten nicht alles fragen. Vermieter dürfen sich lediglich absichern. Für diesen Zweck ist die Selbstauskunft auszufüllen. Vor Abschluss eines Mietvertrags ist in der Regel ein Einkommensnachweis zu erbringen. Damit lässt sich normalerweise klären, ob der neue Mieter über eine ausreichende Bonität verfügt, um die Miete zu zahlen.