Möchte der Immobilienmakler heute ein Haus zum Verkauf oder im Rahmen eines Mietverhältnisses anbieten, entscheidet er sich in fast allen Fällen für Inserate im Internet, die auf entsprechenden Suchportalen gelistet werden. Heute ist das Internet das meistgenutzte Medium, wenn einerseits Immobilien eingestellt, andererseits gesucht werden. Schon in den Inseraten weisen Makler auf die Courtage/Provision hin, die von Seite des Käufers entrichtet werden muss, wenn es zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages kommt. Doch reicht der Hinweis tatsächlich auf oder muss der Immobilienmakler am Ende auch über die Belehrung des Widerrufs hinweisen, um seinen Anspruch auf Provision nicht zu verlieren? Fragen, die mitunter den Bundesgerichtshof beschäftigen. Bislang gibt es keine eindeutige Judikatur zu dieser Thematik; in Schleswig und Düsseldorf gibt es zwar Urteile, die jedoch konträrer nicht sein könnten.
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Das Internet und die Makler - wenn Geschäfte nur noch online abgeschlossen werden
Dass das Internet die Suche nach Objekten und das Anbieten von Immobilien verändert hat, liegt auf der Hand. Nicht nur in Sachen Inserate und Objektsuche hat sich in den letzten Jahren einiges verändert. So erfolgt die Kommunikation ausschließlich über E-Mail oder Telefon; nur selten sind es persönliche Gespräche über etwaige Maklerprovisionen, die der Käufer entrichten muss.
Es sind die ersten Gespräche, die über Telefon oder E-Mail geführt werden, welche mitunter das größte Informationspotential mit sich bringen. Nach der ersten Kontaktaufnahme ist es üblich, dass Makler Exposé per E-Mail versenden und der Interessent die Möglichkeit hat, sich das Objekt im Vorfeld "vom eigenen Schreibtisch aus" genauer anzusehen. Entscheidet sich der Interessent schlussendlich für das Objekt und erfolgt die weitere Kommunikation ausschließlich nur über Telefon oder E-Mail, muss man unter anderem die Frage auf den Tisch bringen, ob mitunter auch die Widerrufsbelehrung (von Seiten des Maklers) erteilt werden muss, wenn es sich um ein Fernabsatzgeschäft handelt?
Denn heutzutage ist es beinahe nicht mehr die Seltenheit, dass Interessenten ihre Makler gar nicht mehr kennenlernen, sondern bereits über das Internet - via E-Mail - oder telefonisch alle wesentlichen Eckpunkte besprechen.
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Die Frage der Belehrung des Widerrufs - die Probleme der Neuzeit
Wie in allen rechtlichen Belangen, gibt es auch hier unterschiedliche Meinungen und Auffassungen. So hat das Oberlandesgericht Düsseldorf im Jahr 2014 entschieden, dass - weil der Makler seine Kunden nicht über die Widerrufsbelehrung in Kenntnis gesetzt hat - den Anspruch einer Provision verloren hat. Hintergrund war eine Vermittlung eines Objektes, welche nur über E-Mail und Internet stattgefunden hat. Das Urteil zu I-7 U 37/13 vom 13. Juni 2014 ging zu Gunsten des Verbrauchers aus. Doch es gibt auch andere Urteile, die sehr wohl der Meinung sind, dass der Makler seine Provision nicht verwirkt, wenn er mitunter auf die Widerrufsbelehrung verzichtet.
Sechs Monate später - das Urteil aus Düsseldorf
Denn das Oberlandesgericht Schleswig hat am 22. Januar 2015 - rund sechs Monate nach der Entscheidung des Düsseldorfer Oberlandesgerichts - anders entschieden. So kam das Gericht zu dem Entschluss, dass die Widerrufregelungen im Rahmen von Fernabsatzverträgen nach dem § 312b Absatz 1 S. 1 BGB nicht auf Verträge von Maklern passen und somit nicht angewendet werden können. Welches Oberlandesgericht am Ende Recht behält, muss noch geklärt werden. Für beide Seiten - für Interessenten sowie Makler - eine unangenehme Situation, da hier zwei Urteile vorliegen, die unterschiedlicher nicht sein könnten. Während die Juristen aus Düsseldorf der Meinung sind, dass sehr wohl der Anspruch verwirkt ist, wenn nicht auf Belehrungen des Widerrufs hingewiesen werden, teilen die Juristen aus Schleswig die Ansicht, dass im Rahmen der gesetzlichen Grundlage keine Notwendigkeit besteht, wenn alle Aspekte fernmündlich abgeschlossen werden.
Die Grundlage des Oberlandesgerichts Schleswig im Detail
Das Oberlandesgericht Schleswig kam am Ende zu der Auffassung, dass der Käufer nicht über einen Widerruf in Kenntnis gesetzt werden muss, da bereits in der Anzeige von der Provision die Rede sei und somit dem Käufer klar war, wie sich jene berechnet und wann jene bezahlt werden müsse. Das Oberlandesgericht war auch der Meinung, dass der klassische Dienstleistungs-Annex, der nie unter einer Zuhilfenahme von etwaigen Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden sollte, keine tatsächliche Rolle spielen kann. Der Makler muss daher kein organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystems über den Fernabsatz einsetzen; aus all diesen Gründen liegt bereits ein Ausschluss des Fernabsatzgeschäfts vor (siehe § 312b BGB). Das Oberlandesgericht hat so zu Gunsten der Makler entschieden und mitunter ganz andere Themen in den Vordergrund gestellt, als dies bei der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf der Fall war.
Bislang gibt es wenige Informationen über organisierte Dienstleistungs- und Vertriebssysteme
Derartige organisierte Vertriebs- sowie Dienstleistungssysteme über Fernabsatzmittel (Telefax, Telefon oder auch E-Mail) sind - nach Begründung des Gesetzes - nur dann nicht gültig bei Fernabsatzverträgen, wenn Bestellungen und auch Verträge über sogenannte Fernabsatzmittel erfolgen, wie etwa klassische Bestellungen über das Telefon von Lebensmitteln aus einem Einzelhandelsgeschäft. Was jedoch tatsächlich organisierte Vertriebs- und Dienstleistungssysteme im Detail sind, die mitunter dazu führen, dass eine Pflicht zur Widerrufserklärung notwendig ist, sodass auch Vermittlungen über Fernkommunikationsmittel wie E-Mail, Telefax oder Telefon - ohne direkten persönlichen Kontakt -, musste in der aktuellen Rechtsprechung tatsächlich konkretisiert werden.
Der Bundesgerichtshof ist bereits mit der Sache vertraut
Diese Interpretation wurde noch nicht vom Bundesgerichtshof erledigt. Aus diesem Grund sind die Literatur und die aktuelle Rechtsprechung umstritten. Bislang gibt es keine eindeutige Meinung dazu, ob mitunter eine gesonderte Werbung eines Widerrufs notwendig ist, wenn die Leistungen nur über Fernkommunikationsmittel erfolgen. So stellt sich die Frage, ob es notwendig ist, eigene Vertriebsstrukturen einzurichten oder ob die bis jetzt gängige Handhabe ausreichend ist. Bislang gibt es keine eindeutige Rechtsprechung, sodass auch nach der Verbraucherrechte-Richtlinie abzuwarten ist, wie das höchstgerichtliche Gremium entscheidet. Bislang gibt es nur - länderspezifische - Auffassungen, die am Ende aber nicht für eine Klarheit der Sache sorgen. Wie der Bundesgerichtshof entscheidet und wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist, kann nicht gesagt werden. Am Ende hoffen beide Seiten - Interessenten und Makler - jedoch auf Licht in einer verzwickten Sache, die mitunter daher rührt, dass das Internet und dessen Möglichkeiten in zahlreichen Fällen, als Gesetze entworfen wurden, noch nicht berücksichtigt werden konnten.
