Wie der Coronavirus den Immobilienmarkt verändert

Coronavirus und Immobilienmarkt - ein unheilvolle "Allianz"

Die via Coronavirus ausgelöste Krise scheint auch vor Immobilien nicht Halt zu machen.

Ein Indikator sind die sogenannten Immobilien-Riesen: Der weltweit größte seiner Zunft, der amerikanische Immobilien-Konzern Simon Property, hat innerhalb eines Monats gar zwei Drittel seines Marktwerts eingebüßt - ganze 30 Milliarden Euro sind damit einfach weg.

Bei Unibail-Rodamco-Westfield, Europas Immobilienriese, waren es binnen weniger Wochen immerhin etwa 8 Milliarden Euro Verlust - eine nahezu unglaubliche Zahl.

Hotel- und Touristikimmobilien sind kurzfristig betroffen - sie bekommen die Pandemiefolgen am unmittelbarsten zu spüren: Quarantänemaßnahmen sowie Reiseverbote und -beschränkungen, aber auch die Schließung öffentlicher Veranstaltungen genauso wie das Verbot von Großveranstaltungen bedingen einen immens starken Nachfrageeinbruch.

Darüber hinaus wirkt sich der Corona-Schock stark auf Einzelhandelsimmobilien aus, sofern Waren des täglichen Bedarfs kein Geschäftsgegenstand sind. Demgegenüber dürfte die Krise Wohnimmobilien zuletzt erfassen.

Damit dürften auch die bisher eher rosigen Zeiten für Vermieter bald der Vergangenheit angehören. In der Folge könnte der Verhandlungsspielraum für Mieter wieder wachsen.

Corona-Epidemie hat die Immobilienwirtschaft erreicht

Die Krise ist bereits bei den Immobilienprofis angekommen. So berichtet Tobias Hartmann, Chef von „Scout24“, dem Marktführer bei der digitalen Vermittlung von Objekten, dass ein „Rückgang der Besichtigungen“ sowie heruntergeladener Wohnungs-Exposés zu beobachten sei.

Derzeit sei nicht abzusehen, wann der Motor wieder anspringe und in welcher Stärke. Michael Voigtländer, Experte in puncto Immobilien beim Institut der deutschen Wirtschaft, rechnet damit, dass der Wohnungsmarkt bereits in den kommenden zwei Monaten zum Erliegen kommt.

Der Experte geht von einer Stagnation der Immobilienpreise beziehungsweise leichten Rückgängen aus. Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit verringern den finanziellen Spielraum. Wissenschaftler Professor Günter Vornholz, Experte in Immobilienökonomie (Bochumer EBZ Business School), skizziert die Situation treffend: „Wer nicht muss, kauft in der Krise keine Immobilie oder verschiebt den Umzug in einer größere Wohnung.“

Bei Immobilienkäufern kommt noch ein nicht zu unterschätzender Aspekt hinzu: Personen mit Aktienvermögen haben im jüngsten Börsencrash oftmals viel Geld verloren - letztes steht nun beim Wohnungskauf nicht zur Verfügung. Der Druck in Richtung Immobilienpreise wächst. Wenn Immobilien für Großanleger zwar attraktiv bleiben, so ist es gleichwohl unklar, ob sie bereit sind, die hohen Preise zu zahlen, wenn Unsicherheit bei den Mieteinnahmen besteht.

Je länger die Corona-Krise dauert, desto größere Auswirkungen sind zu befürchten. Natürlich bleibt auch die Baubranche nicht unbeeindruckt von der Corona-Epidemie. Selbstverständlich blickt auch die Baubranche mit größter Sorge auf die Auswirkungen dieser Krise.

Im Januar noch verzeichnete der Sektor mit einem Volumen von 6,4 Milliarden Euro den höchsten je gemessenen Auftragseingang - so hat es das Statistische Bundesamt ermittelt. Inzwischen versuchen die Unternehmen via verschärften Hygienemaßnahmen ihre Projekte auf den Baustellen weiterzuführen.

Doch auf einigen Baustellen macht sich das Fehlen ausländischer Fachkräfte bereits deutlich bemerkbar, worauf der Branchenverband ZDB aufmerksam machte.

Studienergebnisse bestätigen negative Einschätzung

Dabei verlief der Start in das Jahr 2020 für den deutschen Immobilienmarkt noch vielversprechend. Trotz einer Zunahme diverser Regularien wurde 2019 wesentlich mehr investiert - sowohl in Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Demgemäß gingen Investoren davon aus, dass sich diese positive Entwicklung 2020 fortsetzen würde.

Doch der Ausbruch des neuartigen Coronavirus scheint die große Zuversicht zunichte gemacht haben. Eine neue Studie von EY Real Estate, einem deutschen Prüf- und Beratungsunternehmen, macht deutlich, dass seit Beginn der Corona-Krise die Einschätzung der Investoren erheblich gelitten hat.

Die Befragung im Zeitraum vom 19. bis 24. März bei etwa 300 Teilnehmern aus sämtlichen Bereichen der Immobilienwirtschaft hat zutage gefördert, dass viele Investoren nun mit erheblich weniger Transaktionen rechnen als ein Jahr zuvor. Gingen Ende 2019 lediglich 16 Prozent der Investoren von einem rückläufigen Transaktionsvolumen aus, so sind es mittlerweile 76 Prozent.
Gegenwärtig rechnet kaum jemand in der Branche mit steigenden Transaktionen.

In dieser Hinsicht optimistisch zeigen sich ganze vier Prozent der Investoren - drei Prozent weniger als Anfang des Jahres. Als überraschend erweisen sich die Prognosen in puncto Wohnen. Die Befragung legt nahe, dass der prognostizierte Preisanstieg bei Wohnimmobilien zunächst zum Stillstand kommen könnte.

Etwa jeder dritte Befragte rechnet sogar mit fallenden Preisen in diesem Sektor. Allerdings geht die Mehrheit der Befragten selbst in der aktuellen Situation von einem gleichbleibend hohen Preisniveau für Wohnimmobilien aus. Von der Krise negativ betroffen sein könnten insbesondere Büro- und Gewerbeimmobilien.

Die Befragten rechnen mit harten Einschnitten bei der Preisentwicklung nicht nur für Einzelhandels- und Büroimmobilien, sondern auch für die Hotelbranche. Die Ursache liegt auf der Hand: der Stillstand des öffentlichen Lebens sowie krisenbedingte Schließungen von Gewerbeflächen.

Genauso kritisch schätzen die Befragten die Entwicklung von Neubauten und Investitionen in Bestandsgebäude ein. Infolge strengerer Kreditvergaben sowie Unsicherheiten bei laufenden Finanzierungen rechnen sie mit abnehmenden Investitionen in beiden Sektoren.

Da Verlauf und Folgen der Corona-Krise gegenwärtig kaum abzuschätzen sind, üben sich Investoren - trotz nach wie vor zu beobachtender Niedrigzinsen - bei Neubauprojekten sowie Investitionen in Bestandsimmobilien in strenger Zurückhaltung.

Gesicherte Prognose ist kaum möglich

Keine Frage: Jede neue negative Meldung wirkt sich bremsend auf den potentiellen Erwerb von Immobilien aus. Eine Prognose fällt in diesen Zeiten selbstverständlich schwer - zu viele Unwägbarkeiten sind im Spiel. Beschränkt sich der Einfluss dieser, durch das Coronavirus ausgelösten Krise auf einige Monate, dann dürften sich Miet- und Kaufnachfrage beziehungsweise das Investitionsvolumen bestimmt nicht einheitlich sofort auf dem Vorkrisen-Niveau einpendeln.

Von entscheidender Bedeutung ist sicherlich, wie viele Marktakteure ohne Schaden die Krise überstehen und anschließend womöglich versuchen, Transaktionen nachzuholen. In eine andere Richtung könnte die Entwicklung gehen, wenn die weltweite Rezession tiefer greift. Sollte dieses Szenario Realität werden, ist mit einer merklich sinkenden Nachfrage sowie steigenden Leerständen zu rechnen.

Natürlich wäre in diesem Fall auch der Wohnungsmarkt negativ betroffen. Kurzum: Ein Stillstand von drei oder vier Monaten würde eine allgemeinwirtschaftliche Katastrophe mit unkalkulierbaren Folgen auch für die Immobilienwirtschaft nach sich ziehen - da sind sich die Experten einig. Wie „nachhaltig“ die Belastung der Immobilienmärkte hierzulande ausfällt, hängt sicherlich auch davon ab, ob Deutschland lernfähig ist, zum Beispiel von Koreas Corona-Handling.

Korea hat Immobilien als Anlageklasse nicht dauerhaft in Frage gestellt - die in Asien grassierenden SARS- oder MERS-Epidemien konnten diesbezüglich also keinen größeren Schaden anrichten. Bleibt zu hoffen, dass die hierzulande ergriffenen Maßnahmen bald positive und dazu nachhaltige Wirkung zeigen.