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Kurzfristige Ergänzungen des Mietvertrages müssen nicht schriftlich erfolgen

Es kann schon nicht unbedingt verkehrt sein, wenn man den Mietvertrag so abfasst, dass er dingfest ist und keine weiteren Klauseln zulässt. Es gibt aber laut BGH § 550 eine Ausnahme welche wie folgt lautet: „Eine kurzfristige Ergänzung des Mietvertrages erfordert keine Schriftform“. Mit anderen Worten, wenn es im Mietvertrag etwas kurzfristig zu Ergänzen gibt, können Sie ihren Mont-Blanc-Kugelschreiber getrost daheim lassen.


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Hintergrund: Eine vereinbarte und befristete Mietminderung

Die Kontrahenten eines Mietvertrages, welcher schriftlich geschlossen wurde, hatten im Laufe ihrer Mietung entsprechende Vereinbarungen über die Höhe einer Mietminderung getroffen. Diese Vereinbarungen entsprachen jedoch nicht der regulären Schriftform.

Die Laufzeit des Mietvertrages kristallisierte sich als deutlich weniger als ein Jahr und zusammengefasst 15 Monate heraus.

Daraus resultierend sah der Vermieter die geschlossene Schriftform des ganzen Mietvertrages als unbrauchbar an. So nutzte er den daraus entstandenen Schriftformmangel, unabhängig von der vereinbarten vertraglich geregelten Laufzeit, um den Mietvertrag ordentlich zu kündigen.

Beide Parteien erklärten den Rechtsstreit während des Räumungsrechtstreits übereinstimmend für erledigt. Lediglich über die Kosten hatte der BGH noch zu entscheiden.

Entscheidung: Nur für länger vereinbarte Schriftformen gilt diese Regelung

Bei diesem Fall muss der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits tragen, weil voraussichtlich die Räumungsklage erfolglos für ihn verlaufen wäre. Bedingt durch die Vereinbarungen, welche nicht der Schriftform über die Mietminderung entsprachen, ist die einst zustande gekommene Schriftform des Mietvertrages nicht zerstört worden.

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In diesem Fall gilt dann weiterhin die vereinbarte Vertragslaufzeit. Daraus ergibt sich, dass der Mieter den Mietvertrag nicht vor Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Laufzeit kündigen kann.

Laut BGH § 550 gilt ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag der nicht der Schriftform entspricht, als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Hier soll der Erwerber eines Anwesens davor geschützt werden, dass bei Eintritt in einen Mietvertrag die Bedingungen des Erwerbers mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennbar sind, dass dieser an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden ist.

Zudem soll die Erfordernis der Schriftform die fundierten Beweise langfristiger Absprachen auch zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern gewährleisten und sie davor schützen, unbedacht längerfristige Vertragsbindungen einzugehen. Der Gesetzgeber hat mit dem einen Jahr in § 550 Satz 1 BGH die Grenze benannt. Bei dieser Grenze ist nicht von einer Langfristigkeit auszugehen.

Hieraus folgt, dass eine Änderung auch von wesentlichen Vertragsvereinbarungen wie etwa die Vereinbarungen zur Miethöhe nur dann gemäß § 550 BGH Satz 1 im Bereich der Schriftform bedürftig ist, wenn sie für einen Zeitraum von über einem Jahr beansprucht wird.

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Beide Vereinbarungen im Mietvertrag zur Höhe einer Minderung hatten aber jeweils nur eine Laufzeit, welche sich deutlich unter einem Jahr herauskristallisierte.

Da die Laufzeit im Bereich der Schriftformbedürftigkeit bezogen auf die jeweils separate Abrede betrachtet werden muss, ist es daher nicht wichtig, dass beide Vereinbarungen zusammen mit 15 Monaten die Mietzeit von einem Jahr überschritten haben. BGH Beschluss v. 15.09.21, XII ZR 6020.

§ 550 BGH Form eines Mietvertrages

Wird der Mietvertrag nicht in schriftlicher Form für eine längerfristige Zeit als ein Jahr geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Zulässig ist die Kündigung aber frühestens zum Ablauf eines Jahres, nach Überlassung der Räumlichkeiten.

Tipp: Mängel im Bereich der Schriftform bringen die Laufzeit von Mietverträgen zu Fall!

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