Die zulässige Miethöhe ist ein Dauerstreitpunkt

Grund für die Einführung der Mietpreisbremse war, dass viele neue Mietverträge, vor allem in den Ballungszentren, oftmals zu wesentlich höheren Mieten abgeschlossen wurden als das bislang bestehende Mietniveau hergab. In der Folge führte dies dazu, dass auch die Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen im Rahmen von Mieterhöhungen, stärker stiegen, als es die wirtschaftlichen Verhältnisse, vor allem der alteingesessenen Mieter, zuließen.

Bei Wiedervermietungen nach Auszug eines Mieters kamen zudem oft besonders zahlungskräftige Interessenten zum Zuge. In diesem Zusammenhang machte vor allem auch das Wort „Gentrifizierung“ die Runde. Diese beschreibt im Grunde, dass viele langjährige Mieter aufgrund dessen, dass sie sich die neuen höheren Mieten nicht mehr leisten können, gezwungen sind, ihr angestammtes Quartier zu verlassen und in Wohnsiedlungen zum Beispiel am Stadtrand umzuziehen. Viele Wohnungsvermieter wurden in diesem Zusammenhang lautstark kritisiert und an ihre soziale Verantwortung erinnert.

Verantwortlich ist eine fehlgeschlagene Wohnungspolitik

Die eigentliche Ursache des Problems ist jedoch eine ganz andere. Der Anstieg der Mieten beruht, wie vieles in einer Marktwirtschaft, auf dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. Es kann wohl niemandem vorgeworfen werden, wenn er sich bei der Neuvermietung einer Wohnung für den jeweiligen Mieter mit der stärkeren Bonität entscheidet. Auch muss eine am Markt orientierte, höhere Miete bei einer neuen Vermietung zulässig sein. Immerhin muss der Wohnungseigentümer auch für die hohen Investitionen beim Bau oder beim Kauf einer Wohnung sowie für die Instandhaltung selbst aufkommen. Dabei sind sich viele Vermieter ihrer sozialen Verantwortung durchaus bewusst und nicht darauf aus, mit allen möglichen Tricks die Miete in die Höhe zu treiben, wie ihnen oft vorgeworfen wird.

Im Gegenteil, hauptverantwortlich für die Wohnungsmisere ist in vielen Gemeinden eine völlig fehlgeleitete Wohnungs- und Investitionspolitik in der Vergangenheit. Diese sorgte dafür, dass immer weniger Wohnungen gebaut wurden, weil keinerlei Anreiz bestand das ersparte Geld in den Neubau von Mietwohnungen zu stecken.

Zum Beispiel wurden in der Vergangenheit immer wieder dringend benötigte Abschreibungsmöglichkeiten gestrichen. Zudem mussten viele Mieter über einen Zeitraum von fast zehn Jahren, als Folge der staatlichen Maßnahmen zur Agenda 2010 auf größere Lohnerhöhungen verzichten, sodass ihnen, das heißt der Nachfrageseite, erhebliche Kaufkraft entzogen wurde.

Gleichzeitig wurde auch übersehen, dass immer mehr Menschen, oft auch gut betuchte aus anderen Regionen Deutschlands oder auch aus dem Ausland, in die Ballungsräume wie München, Berlin, Köln oder Hamburg strömen und so für eine zusätzliche Verknappung von Wohnraum und damit für steigende Mieten sorgen. Durch die in 2015 geschaffenen Regelungen soll nun wiederum durch staatlichen Eingriff an den Symptomen der im Grunde genommen von der Politik zu verantwortenden Wohnungsknappheit geschraubt werden, ohne dass die eigentlichen Ursachen angegangen werden.

Was bedeutet die „Mietpreisbremse“ für Vermieter eigentlich genau?

Der Begriff Mietpreisbremse ist zunächst einmal gesetzlich nicht näher definiert. Er wird zum einen für die Begrenzung der Miethöhe bei der Neu- und Wiedervermietung von Wohnraum und zum anderen für die gesetzliche Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen für bestehende Mietverhältnisse verwendet. Dabei handelt es sich insbesondere um die verschiedenen zum 1. Juni 2016 eingeführten gesetzlichen Regelungen des Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs oder kurz „Mietrechtsverbesserungsgesetz“.

Die Neuregelungen zum Mietrecht betreffen dabei im wesentlichen die Begrenzung der der Miethöhe bei der Vermietung von Wohnraum nach dem Auszug eines Mieters, aber auch die Begrenzung von Mietererhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen.

Begrenzung der Miethöhe bei neuen Mietverträgen

Das Gesetz sieht vor, dass die Miete bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen von der Regelung, etwa wenn es sich um eine Wohnung in einem Neubau handelt oder die Wohnung in der jüngeren Vergangenheit umfassend saniert wurde und damit einem Neubau gleichgestellt werden kann. Als Neubau gelten dabei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 bezogen wurden.

Im Fall, dass die zu vermietende Wohnung in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt und keine Ausnahme von der genannten Regelung greift, muss sich die neue Miete an der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zusätzlich greifen weitere Einschränkungen aus dem § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und dem Wucherparagrafen § 138 BGB.

Begrenzung der Miete bei bestehenden Mietverträgen

Bei bestehenden Mietverhältnissen ist es möglich, dass der der Vermieter die Miete, gemeint ist hier die sogenannte „Nettokaltmiete“, innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen kann. Die Miete darf nach der Mieterhöhung jedoch nicht oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hierbei spricht man auch von der Kappungsgrenze. Mit den letzten Mietrechtsänderungen wurde festgelegt, dass die Bundesländer bestimmte Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt und fehlendem bezahlbaren Wohnraum festlegen können und für diese Gebiete nur eine verminderte Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung in Höhe von 15 % innerhalb von drei Jahren gilt, im Gegensatz zu der sonst zulässigen Mieterhöhung 20 % innerhalb von drei Jahren.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch Erstellung eines Mietspiegels, unter Heranziehung von mehreren Vergleichswohnungen, durch ein Sachverständigengutachten oder durch einen Auszug aus einer Mietdatenbank ermittelt werden. Insbesondere die von vielen Gemeinden erstellten Mietspiegel erwiesen sich in der Vergangenheit oftmals jedoch als problematisch.

So kam es sogar zu Fällen, in denen die Gerichte die Mietspiegel als unwissenschaftlich erstellt einschätzten und letztlich verworfen haben. Damit einhergehend stieg in vielen Fällen auf beiden Seiten, bei Vermietern und Mietern, die Unsicherheit, wie hoch die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete, in dem Gebiet wo die Wohnung liegt, ist.

Wo gelten die neuen Regelungen?

Welche Gebiete unter das neue Gesetz fallen, kann von den Bundesländern eigenständig durch eine Rechtsverordnung noch bis 2020 festgelegt werden.

Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Thüringen haben bereits eine solche Rechtsverordnung erlassen und bestimmt, in welchen Gebieten die gesetzlichen Regelungen zur Begrenzung des Mietanstiegs betroffen sind.

Lediglich in Mecklenburg-Vorpommern, im Saarland, in Sachsen und in Sachsen-Anhalt haben die Landesregierungen hierzu noch keine Verordnungen erlassen.

Die gesetzlichen Regelungen machen es weder für Mieter noch Vermieter einfacher

Wollen Vermieter ihre Wohnung neu vermieten, stoßen sie bei der Festlegung der neuen Miete wegen der vielen gesetzlichen Regelungen schnell auf Probleme. Eine der größten Schwierigkeiten liegt darin, zu bestimmen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Auf der einen Seite wollen Vermieter selbstverständlich den möglichen Spielraum für Mieterhöhungen ausnutzen, auf der anderen Seite kann es schnell passieren, dass über das Ziel hinausgeschossen wird, weil die Datenlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht hinreichend ist.

So wurden in der jüngeren Vergangenheit Vermieter bereits verurteilt, den Mietern Teile ihrer Miete wieder zurückzuzahlen, obwohl nie beabsichtigt war, mehr Miete zu verlangen als die ortsübliche Vergleichsmiete hergibt.

Hier können oft nur Experten, wie zum Beispiel qualifizierte Makler helfen. Die Probleme liegen oftmals im Detail. Viele Vermieter haben zum Beispiel in der Vergangenheit ihre Wohnung saniert oder renoviert, sodass sie davon ausgingen, sie wären von den Regelungen zur Mietbegrenzung nicht betroffen und die Wohnung einem Neubau gleichgestellt.

Da nirgendwo exakt festgelegt ist, wie eine sanierte Wohnung auszusehen hat, um die Gleichstellung zu einem Neubau zu erlangen, bleibt im Falle eines Streits viel Ermessensspielraum für die Gerichte, oft zum Nachteil des Vermieters.

Ebenso schwierig ist es die genaue Kategorie des Mietspiegels für die Wohnung festzulegen. Wer keinen Mietspiegel, sondern Vergleichswohnungen oder Daten aus einer Mietdatenbank heranziehen möchte, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen, steht gleichfalls vor dem Problem, dass meist kein genauer Vergleich der Ausstattungsmerkmale möglich ist.

Professionelle Hilfe für Vermieter ist gefragt

Viele Vermieter tun sich schwer bei einer Vermietung den richtigen Mieter für ihre Wohnung zu finden und die neue Miete festzulegen.

Einerseits sollte der Mieter die notwendige Bonität und Seriosität aufweisen, um die Miete stets pünktlich zu zahlen und andererseits sollte die Miete marktgerecht sein, um so die laufenden Kosten für Instandsetzung und Verwaltung aufbringen zu können.

Zudem sollte die Wohnung möglichst auch eine Rendite abwerfen oder die Zinsen bei einer bestehenden Finanzierung decken.

Wie bereits geschildert ist die Bestimmung der angemessenen Miethöhe, insbesondere der ortsüblichen Vergleichsmiete kein leichtes Unterfangen. Zum Teil fehlen die Daten für einen Vergleich ganz oder die verfügbaren Daten für Vergleichswohnungen sind zumindest teilweise nicht belastbar. Genau darauf kommt es aber an, wenn man die Wohnung mit einer rechtssicheren Miete vermieten möchte. Hilfe bei der Vermietung einer Wohnung bietet in jedem Fall ein qualifizierte Makler. Gerne stehen Ihnen die durch uns geprüften Makler Rede und Antwort.

Den privaten Vermietern wird aufgrund der vielfältigen Fallstricke bei der Vermietung einer Wohnung dringend geraten, eine solche professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Makler verfügen über die notwendigen Kenntnisse des örtlichen Wohnungsmarktes und auch über das technische Verständnis sowie die Erfahrung den Zustand und die Ausstattung einer Wohnung so einschätzen zu können, dass die zulässige Miete für eine bestimmte Wohnung bei einer Neuvermietung rechtssicher ermittelt werden kann.

In vielen Fällen führen die Makler auch eigene Datenbanken, die bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete helfen. Weiterhin können Makler die Wohnung am Markt so anbieten, dass möglichst keine langen Leerstandszeiten entstehen, nachdem der alte Mieter ausgezogen ist. Vor allem auch bei der Vorauswahl der Mieter können Makler behilflich sein, indem sie die Bonität des Mieters zum Beispiel auch über eine Schufa-Auskunft überprüfen, notwendige Unterlagen vom Mietinteressenten einholen und sich auch eine Bestätigung des vorherigen Vermieters hinsichtlich der Seriosität des Mietinteressenten geben lassen. Ein qualifizierter Makler ist zudem geschult, rechtssichere Mietverträge zu entwerfen, sodass es auch bei anderen Mietfragen zu möglichst wenig Unklarheiten kommt. Viele organisierte Makler verfügen auch für den Fall, dass es dennoch einmal zu Ungereimtheiten kommt, über eine sogenannte Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, die in Einzelfällen bei einer nicht korrekten Vermietung den entstehenden Schaden ausgleicht. Es lohnt sich daher für Vermieter in den meisten Fällen einen qualifizierten Makler bei der Neuvermietung einzuschalten.