Mietspiegelwerte richtig lesen und verstehen – So geht's

In der heutigen Zeit ist der Mietspiegel ein sehr wichtiges Thema, wenn es um die Vermietung von Wohnungen geht. Seit im Juni 2015 in den ersten Bundesländern die Mietpreisbremse eingeführt wurde, muss der Vermieter sich an diesen Zahlen orientieren um die ortsübliche Vergleichsmiete zu errechnen. Dies gilt aber nur für neu abgeschlossene und nicht für bereits bestehende Mietverträge.

Hier finden sie eine Anleitung, die ihnen erklärt wie sie den Mietspiegel lesen und verstehen:

Die Miete ist ein sehr wichtiges Kriterium, wenn es um die Vermietung von Wohnungen und Häusern geht. Sie dient als Orientierungshilfe für den Vermieter und muss sich an den jeweiligen Mietspiegelwerten anpassen. Aber nur wenn der Vermieter diese Werte richtig lesen kann, wird er die Miete richtig berechnen können. Seit die Mietpreisbremse eingeführt wurde, bekamen diese Mietspiegelwerte eine ganz neue Bedeutung.

Für Vermieter spielte er auf einmal eine ganz bedeutende Rolle. Das eingeführte Gesetz der Mietpreisbremse, welches besagt, das der Vermieter sich an der "ortsüblichen Vergleichsmiete" orientieren muss, wenn er seine Wohnungen neu vermieten möchte, verlangte trotz der angespannten Wohnungsmärkte von der Vermietern, das sie sich an dieser orientieren.

Der angegebene Mietpreis darf in Zukunft nur noch 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, das war vor der Einführung der Mietpreisbremse noch anders. Dies gilt aber erst einmal nur in Städten und Gemeinden in denen diese Mietpreisbremse schon eingeführt wurde.

In folgenden Bundesländern gilt die Mietpreisbremse mittlerweile, wenn auch noch nicht in allen Städten eines Bundeslandes:

Wann sie eingeführt wurde ist von Stadt zu Stadt in dem jeweiligen Bundesland unterschiedlich.

Bayern 01.08.2015 in den ersten Städten

Baden-Württemberg 01.11.2015 in den ersten Städten

Berlin 01.06.2015

Brandenburg 01.01.2016 in den ersten Städten

Bremen 01.12.2015 (nicht Bremerhaven)

Hamburg 01.07.2015

Hessen 27.11.2015 in den ersten Städten

Niedersachsen 01.12.2016 in den ersten Städten

Nordrhein-Westfalen 01.07.2015 in den ersten Städten

Rheinland-Pfalz 08.10.2015 in den ersten Städten

Schleswig-Holstein 01.12.2015 in den ersten Städten

Thüringen 31.03.2016 in den ersten Städten

Punkt 1: Den Grundpreis richtig berechnen bei der Mietpreisbremse

An allererster Stelle steht erst einmal die Berechnung des Grundpreises. Wenn Sie den Mietspiegel lesen und den Mietspiegel verstehen, können sie den aktuellen Grundpreis ganz schnell und einfach ablesen. Der Grundpreis für eine Wohnung hängt vom Baujahr des Hauses und der Größe der Wohnung die sie vermieten wollen ab. Finden tun sie diese benötigte Angabe in der ersten Tabelle des Mietspiegels. Hier finden Sie den Mietspiegel der Stadt Frankfurt - siehe Link.

In manchen Städten hängt der Grundpreis der Miete zusätzlich von der Lage der Wohnung ab. Wohnungen die zum Beispiel direkt in der Innenstadt liegen, sind in den meisten Fällen etwas teurer, weil diese ziemlich zentral liegen. Aber auch Aspekte wie Heizungsart und Sanitärausstattung spielen bei der Berechnung des Grundpreises schon eine gewisse Rolle. Dabei ist auch zu beachten, wann diese Dinge das letzte Mal erneuert wurden.

Auch diese Angaben können sie in diesem Verzeichnis über die Berechnung des Grundpreises ablesen.

Von Spannwerten bitte nicht irritieren lassen

Ein weiteres Kriterium sind Spannwerte, diese bestehen aus einem Mittelwert, einem unteren und einem oberen Wert. Diese helfen ihnen aus den bestehenden Mietspiegelwerten die spätere Vergleichsmiete zu ermitteln. Diese muss nämlich genau zwischen diesen Spannwerten liegen. Bei der Ermittlung des Grundpreises spielen diese Spannen aber noch keine Rolle. Nur der Mittelwert hat bei dieser Berechnung eine wichtige Bedeutung. Hier wird grundsätzlich nur von ihm ausgegangen. Mietspiegel verstehen und die Berechnung ist nicht schwierig.

Wichtiger Hinweis: Bei Zweidrittel aller im Mietspiegel berücksichtigten Wohnungen, geben die Spannwerte an in welchen Bereich die aktuellen Mietpreise für die entsprechende Wohngegend liegen.

Punkt 2 der Mietpreisbremse: Diese Zu- und Abschläge gibt es zum Grundpreis zu errechnen:

Jede Wohnung besitzt bestimmte Ausstattungsmerkmale, die dafür sorgen, dass sich die Grundmiete erhöht oder senkt. Nicht alles ist positiv zu bewerten. Die unterschiedlichen Ausstattungsmerkmale sind von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich.

Beziehen tun diese sich aber fast immer auf folgende Kriterien:

Zuschläge bei der Mietpreisbremse:

- Das Badezimmer (Dusche oder Badewanne, zweites Waschbecken, Badezimmer mindestens 5m2 groß)

- Die Küche (Kühlschrank, Herd, Spüle, sowie Einbauschränke bereits vorhanden)

- Böden (Laminat, Parkett)

- Heizungsart (womit wird geheizt?)

- Wohnlage (Wo befindet sich die Wohnung)

Abschläge bei der Mietpreisbremse:

- Hausform ( Hochhaus)

Diese Zu- oder Abschläge werden im Mietspiegelformular meistens direkt in Cent-Beträgen angegeben. Diese werden dann im Anschluss auf den Grundpreis addiert oder subtrahiert. In manchen Mietspiegelformularen läuft das Ganze aber auch über eine Art Punktesystem, dies ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

Bei einer Stadt mit Punktesystemrechnung sieht es zum Beispiel wie folgt bei der Mietpreisbremse aus:

Zuschläge:

- Badewanne und eine zusätzliche Dusche +1 Punkt

- Ein zweites Waschbecken +1 Punkt

- Parkettboden vorhanden +1 Punkt

- Neu sanierte Fassade und Dämmung

- der oberen Geschossdecke seit 1991 +3 Punkte

Abschläge:

- Kein Waschmaschinenanschluss in der Wohnung -1 Punkt

Punkt 3 Mietpreisbremse: Wie berechnen sie die ortsübliche Vergleichsmiete

Wurden für das ausgewählte Objekt alle Zu- und Abschläge ermittelt, kann man im nächsten Schritt nun die ortsübliche Vergleichsmiete errechnen.

Werden im Mietspiegelformular ihrer Stadt die Zu- und Abschläge in Euro angegeben, funktioniert die Errechnung wie folgt:

Dazu nehmen sie den Grundpreis pro m2 , welchen sie im ersten Schritt in Tabelle Nummer 1 des Mietspiegelformulars entnehmen konnten und addieren oder subtrahieren die errechneten Zu- und Abschläge zu diesem Grundpreis hinzu oder ziehen diesen Betrag ab. Es ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete pro m2.

Arbeitet eine Stadt in ihrem Mietspiegelformular mit diesem Punktesystem, gibt diese meist auch eine Preisspanne für den Grundpreis an. Stellt sich bei der Errechnung heraus, dass die Pluspunkte überwiegen, tendiert die ortsübliche Vergleichsmiete eher in die obere Richtung. Überwiegen aber die Minuspunkte für eine Wohnung, wird diese Miete eher im Bereich der unteren Preispanne angesetzt. Die Spannungsobergrenze ist wichtig und gilt als Orientierungshilfe um den Maximalwert der Miete abzulesen.

In ganz extremen Fällen kann nur ein Gutachter oder Richter für Klarheit sorgen. Dies ist aber nur selten der Fall.

Gibt es einen Spielraum beim Berechnen der Miete?

Auch in der heutigen Zeit gibt es immer noch Städte die ihr Mietspiegelformular mit dem Teilpunkt "Rechnung" versehen. In diesen Fällen ist es ihnen nicht möglich alle Werte die zu einer höheren Grundmiete führen zu berücksichtigen, weil diese nicht detailliert aufgeführt sind. Es werden in diesen Mietspiegelformularen keine direkten Spannwerte angegeben. Solche Mietspiegelformulare arbeiten mit einem gewissen Spielraum für die Abweichungen der Grundmiete. Dieser liegt meist bei ca. +/- 21 Prozent von dem tatsächlich errechneten Preis mit Hilfe diese Mietspiegelformulars pro Quadratmeter Wohnfläche. Möchten sie als Vermieter diesen benannten Spielraum voll ausschöpfen, müssen sie dafür stichhaltige Gründe vorlegen. Ansonsten ist dies unmöglich.

In Städten ohne Mietspiegelformular helfen sie sich wie folgt:

Es gibt bis heute kein Gesetz, welches eine Stadt dazu verpflichtet ein Mietspiegelformular für die Vermietung von Wohnungen und Häusern in ihrer Stadt bereitzustellen. Liegt in ihrer Stadt kein Mietspiegelformular vor, an dem sie sich bei der Errechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren können, gibt es beispielsweise eine sogenannte Mietdatenbank. Dort können die benötigten Angaben von Mieter- und Eigentümerverbänden abgelesen werden.

Aber nicht nur der Vermieter hat Rechte, sondern auch der Mieter einer Wohnung. Seit Juni 2015 hat jeder Mieter das Recht zu erfahren, wie viel Miete im Monat sein Vormieter zu zahlen hatte. Auch dies gilt als eine kleine Orientierungshilfe.

Mietspiegel lesen und verstehen - Wie geht das?

Wenn sie sich erst einmal mit den verschiedenen Tabellen eines Mietspiegelformulars befasst haben, fällt das Verstehen der unterschiedlichen Zahlen und Werte gar nicht mehr so schwer. Wenn sie im Vorfeld genau wissen was ihr zu vermietendes Objekt alles zu bieten hat, sind auch die Zu- und Abschläge schnell und einfach errechnet. All diese Werte zusammen helfen ihnen dann schnell ihre entsprechende Miete zu errechnen. Nur vergessen sie dabei auch nie zu überprüfen, ob in ihrer Stadt schon die Mietpreisbremse eingeführt wurde oder nicht. Dieses können sie einer bestehenden Tabelle recht schnell entnehmen. Für einen fairen Mietpreis wird ihr zukünftiger Mieter ihnen dankbar sein.