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Wer ersetzt die Maklerkosten für den Immobilienkauf?

Im Alltag kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Nicht selten sogar zu Rechtsstreitigkeiten. Doch wie kommt es, dass Mieter von Wohnungen von ihren ehemaligen Vermietern die Erstattung der Maklerkosten für den Kauf ihres erworbenen Wohneigentums verlangen?


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In den vorliegenden Fällen ist genau das geschehen.

In einem Fall kam es zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter aufgrund eines Fehlverhalten des Vermieters.

Daraufhin entschied sich der Mieter dazu, künftig nicht weiter zur Miete zu Wohnen und stattdessen Eigentum in Form eines Einfamilienhauses zu erwerben. Für den Erwerb des Einfamilienhauses fielen jedoch erhebliche Maklerkosten in Höhe von 13.000€ an.

Der ehemalige Mieter war der Ansicht, dass der ehemalige Vermieter für die Maklerkosten aufkommen müsse und verklagte diesen daher auf Schadensersatz.

In einem anderen Fall hatte der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt. Auf die Kündigung folgte ein Räumungsrechtsstreit der mit einem Vergleich endete und bei dem der Mieter sich zum Auszug verpflichtete.

In dem Zeitraum, in dem der Räumungsprozess stattfand, kaufte der Mieter eine Eigentumswohnung. Für diesen Kauf fiel eine Maklerprovision in Höhe von 29.500 Euro an.

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Nachdem der Mieter ausgezogen war, stellte sich heraus, dass der Vermieter den ursprünglich angemeldeten Eigenbedarf nicht umsetzte.

Der ehemalige Mieter berief sich daraufhin darauf, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht gewesen sei und verlangte deshalb Schadensersatz vom Vermieter inklusive der Erstattung der für den Erwerb der neuen Immobilie angefallenen Maklerprovision in Höhe von 29.500 Euro.

Ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die hierfür angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen.

Der BGH urteilte pro Vermieter und gab diesen in beiden Fällen recht.

Begründet wurde dies damit, dass die Schadensersatzpflicht eines pflichtwidrig handelnden Vermieters nicht die Maklerkosten umfasst, die dem Mieter entstehen, der darauf verzichtet eine neue Wohnung anzumieten und sich stattdessen für den Kauf von Haus- oder Wohnungseigentum entscheidet.

Der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung oder einem Haus stellt zwar eine kausale Reaktion des Mieters auf eine vorangegangene Pflichtverletzung des Vermieters dar, dennoch ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Mieter eine Kündigung und einen damit einhergehenden Wohnungswechsel zum Anlass nimmt Wohneigentum zu erwerben und damit einhergehend auch einen Makler zu beauftragen.

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Der BGH stellt jedoch fest, dass die im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerbs anfallenden Maklerkosten nicht unter den Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht fallen.

Der Vermieter muss lediglich für die Schadensfolgen haften, die durch die verletzte Vertragspflicht abgewendet werden sollten. In der Konsequenz muss der Schaden in einem inneren Zusammenhang mit dem verletzten Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen.

Auf die Maklerkosten im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf trifft dies jedoch nicht zu. Das muss alleine schon deshalb gelten, weil der Mieter den Makler nicht nur dazu genutzt hat, um einen Besitzverlust an der bisherig bewohnten Wohnung auszugleichen.

Er hat ihn dazu genutzt um eine im Vergleich zur bisherigen Rechtsstellung, neue Rechtstellung als Eigentümer einer Immobilie einzunehmen.

Somit verfolgt ein bisheriger Mieter, der sich nach einer Kündigung für den Erwerb von Wohneigentum entscheidet, andere Interessen als zuvor. Aus diesem Grund stehen dadurch anfallende Kosten nicht im inneren Zusammenhang zu einer Pflichtverletzung des Vermieters.

Der Vermieter muss die für den Makler entstandenen Kosten nicht übernehmen.

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