Herkunft und Definition
Asset ist aus dem Englischen und heißt Guthaben, Vermögen und Vermögensgegenstand. Management stammt aus dem Lateinischen von manus und heißt Hand. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet es: Der, der etwas händelt.
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Zuständigkeit
Bei größeren Wohnanlagen ist dieses Managementsystem üblich. Es ist daher ein Begriff in der Immobilienwirtschaft. Man stelle sich beispielsweise vor, dass man eine Wohnanlage oder ein Mehrfamilienhaus hat. Dort gibt es natürlich auf der einen Seite den Eigentümer, auf der anderen Seite den Verwalter und als dritter agiert hier der Asset Manager.
Die Aufgabe des Asset Managers besteht darin den Cash Flow und den Wert des Objekt stetig zu verbessern.
Welcher Unterschied besteht hier zu dem Verwalter?
Der Verwalter hat die Aufgaben auf Mieteingänge zu achten, Inkasso zu betreiben, sich darum zu kümmern, dass das Haus vermietet ist, kleinere Reparaturen und Instandhaltungen auszuführen usw. Er ist sozusagen für das Tagesgeschäft des Objekts zuständig.
Die Erfahrung in der Immobilienwirtschaft macht jedoch deutlich, dass der Verwalter den Job des Asset Managers nicht gleichzeitig übernehmen kann. Das funktioniert deshalb nicht, da der Verwalter in seinem Tagesgeschäft zu vereinnahmt ist. Daher gibt es nun als dritte Instanz das Asset Management.
Aufgaben eines Asset Managers
Wenn die Aufgabe des Verwalters ist sein Tagesgeschäft zu erledigen, dann hat das Asset Management unterschiedliche Zwecke respektive Aufgaben zu erfüllen. Als Erstes hat es den Wert des Objekts zu erhöhen und die Mieterträge zu steigern. Dazu muss es die Kosten mindern und Leerstände verhindern.
Das Ganze bedeutet also, dass wir stets dieses Dreiergestirn, dass aus Eigentümer, Verwalter und Mietverwaltung besteht, haben. Der Asset Manager sieht sich beispielweise die Buchungslisten der Mietverwaltung an und überwacht diese, dass sie dementsprechend auf die Mieteingänge achtet, dass Mahnungen erfolgen, dass das Mietsteigerungspotential tatsächlich ausgenützt wird.
Der Asset Manager ist also der Vorgesetzte des Verwalters und das Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümer. Er führt und kontrolliert den Verwalter, macht ihm Plan- sowie Zielvorgaben und übernimmt besondere Aufgaben, wie beispielsweise spezielle Marketingaktionen, wenn ein erhöhter Leerstand vorhanden ist.
Asset-Management bei kleinen Immobilien
Wer eine kleine Immobilie hat, z. B. ein kleineres Mehrfamilienhaus, kann sich selbstverständlich keinen Asset Manager leisten. Hier muss man sich aber im Klaren sein, dass man diese Tätigkeit durchzuführen hat oder dass man diesen Hut aufsetzen muss, wie es in Amerika heißt. Das heißt, dass man selbst der Manager dieser Immobilie ist.
Man sollte sich also folgendes überlegen: Wie kann man die Mieten erhöhen? Wie können Kosten verringert werden, z. B. durch das Ausschließen von teuren Wartungsverträgen? Und wie können beispielsweise zusätzlich Flächen vermietet werden? Diese und weitere Gedanken würde man sich dabei machen. Das macht der Verwalter alles normalerweise von sich aus nicht. Und selbst, wenn der Verwalter meint, dass er es tut, dann funktioniert es in der Praxis oft nicht.
Zusammenfassung
Die Zuständigkeit des Asset Managers besteht darin, sich einfach kreativ zu überlegen, wie der Wert der Immobilie bzw. wie die Erträge gesteigert werden können. Außerdem überwacht, führt und controllt er den Verwalter. Er gibt ihm Planzahlen und Zielsetzungen vor.
