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Erbbaurecht oder Erbpacht: die eigene Immobilie auf einem gepachteten Grundstück - Vor- und Nachteile

Unter den Begriffen Erbbaurecht/Erbpacht versteht sich das Recht auf einem Grundstück eine Immobilie zu bauen und diese auch zu nutzen. Also ein Haus auf fremdem Grund und Boden.


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Damit wird der eigentliche Grund und Boden nicht verkauft, sondern quasi nur gemietet. Wer das Konzept von Erbbaurecht/Erbpacht in Anspruch nimmt muss dafür im Gegenzug eine Zahlung leisten, die sich Erbbauzins nennt. Ähnlich wie bei der Miete muss er in regelmäßigen Abständen bezahlt werden. Wird hiergeben mit ausbleibenden oder unregelmäßigen Zahlungen verstoßen wird dies eine Auflösung des Erbpachtvertrages zur Folge haben. Die Erbpacht wird im Grundbuch eingetragen, in der so genannten Abteilung Zwei.

Die Dauer von solchen Erbpachtverträgen sind üblicherweise 33, 66 oder 99 Jahre. Damit soll die Übergabe von Immobilien über mehrere Generationen hinweg sichergestellt werden. Auch deshalb ist eine Dauer von weniger als 40 bis 50 Jahre eher selten. Bei dem Verkauf oder der Vererbung der Immobilie geht hat der neue Eigentümer der Immobilie für die Erbpacht aufzukommen.

VIDEO: Erbbaurecht

 


 

Erbbaurecht/Erbpacht: die daraus entstehenden Vor- und Nachteile 

Die Vorteile der Erbpacht

Die Vorteile bei diesem Vorgehen liegen vor allem darin, dass das Grundstück nicht gesondert gekauft werden muss. Gerade in sehr beliebten Gegenden kann das Grundstück häufig teurer ausfallen, als das Gebäude, welches später auf ihm errichtet werden soll. Besonders junge Familien oder Rentner stehen dann vor einem Problem.

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Die Erbpacht ermöglicht es, ein Haus zu errichten, ohne einen immens hohen Preis für das Grundstück vorab bezahlen zu müssen. Auch rein steuerlich ergeben sich Vorteile. Dadurch, dass Grundstücke nicht abgeschrieben werden dürfen, sondern nur das Gebäude, welches sich auf diesen befindet. Wer die Erbpacht nutzt kommt damit letztendlich kostengünstiger, als bei einem Grundstückskauf davon.

Falls später ein Kredit beantragt werden soll kann das Gebäude außerdem als Sicherheit für die jeweilige Bank eingetragen werden. Der Beleihungswert nimmt dabei jedoch um die Summe aller zu zahlender Erbpachtzinsen ab. Unter einem Beleihungswert versteht sich dabei diejenige Summe, welche die Bank als Wert dem jeweiligen Gebäude beimisst. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr solvent genug sein, um die Zinszahlungen für den Kredit abbezahlen zu können, muss die Bank die Erbpachtzinsen an den Eigentümer des Grundstückes übernehmen. Deshalb werden sie von dem eigentlichen Wert des Hauses abgezogen. 

Die Nachteile der Erbpacht

Aus der Nutzung einer Erbpacht können sich jedoch natürlich auch Nachteile ergeben. Unter anderem kann es wesentlich günstiger sein das Grundstück mittels eines Kredits zu kaufen. Für diesen Kredit fallen zwar Zinsen an, jedoch befindet sich das Grundstück nach der vollständigen Rückzahlung auch im Besitz des Kreditnehmers. Außerdem sollte immer genauestens auf den Erbbaurechtsgeber geachtet werden.

Bei Kirchen, Gemeinden oder Verbänden bestehen meistens keine Probleme bei der Erbpacht.

Anders kann dies bei Privatpersonen aussehen. Hier können schnell Differenzen zwischen dem Eigentümer des Grundstückes und dem Eigentümer des Gebäudes entstehen. Der oben bereits angesprochene Kredit von einer Bank, welcher als Sicherheit die Belastung der Immobilie verlangt ist beispielsweise nur mit der Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich. Dies ist zwar durchaus sinnvoll, da es letztendlich sein Grundstück ist, das mit einem Grundpfandrecht belegt ist, jedoch kann seine Ablehnung zu finanziellen Problemen für den Eigentümer der Immobile führen.

Die Einigung mit einer Kirche, der Gemeinde oder einem Verband verläuft hingegen meistens reibungslos. Da diese über diverse Grundstücke verfügen und somit einiges an Erfahrung in solchen Angelegenheiten mit sich bringen. Außerdem sind diese Partner normalerweise an einer Verlängerung des Vertrages interessiert. Deshalb kann es sinnvoll sein für den Bau der eigenen Immobilien, auf Grundstücke zurückzugreifen, bei denen der Eigentümer eine solche Einrichtung ist. Fragen Sie hierzu einen der von uns empfohlenen kompetenten Immobilienmakler.

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